??5月17日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時代推進(jìn)西部大開發(fā)形成新格局的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“意見”）發(fā)布，這個共7大點36條超1萬字的意見一下子將占全國總面積71.4%的區(qū)域升華。

??西部大開發(fā)始于2000年，范圍包括12個省、自治區(qū)、直轄市，以及3個自治州；區(qū)域總面積達(dá)685萬平方公里，約占全國的71.4%，總?cè)丝诩s占全國的25%，GDP總和占全國的20%左右。

??從各種條件來看，西部是我國發(fā)展的一顆重磅棋子；一些行業(yè)也將迎來風(fēng)口。如雖然這份意見通篇只字未提房地產(chǎn)，但對于地產(chǎn)行業(yè)來說這無疑是巨大利好，單從城鎮(zhèn)化水平來看，目前西部地區(qū)較低，根據(jù)各地統(tǒng)計公報，2019年，西部12個省份中，除了重慶（66.8%）和內(nèi)蒙古（63.4%）外，其余10個省份均低于60.6%的全國平均水平，其中有4個省份的城鎮(zhèn)化率甚至低于50%，包括西藏（31.5%）、甘肅（48.49%）、云南（48.91%）和貴州（49.02%）。

??數(shù)據(jù)背后隱現(xiàn)著發(fā)展機會。

??實際上，有長遠(yuǎn)目光的房企早已經(jīng)踏上西部發(fā)展快車。

??統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，頭部房企青睞西部地區(qū)程度愈發(fā)加劇，不僅開發(fā)運營項目數(shù)量龐大，占其全國總項目比例也十分驚人，接近總量的1/5。具體來看，按西部地區(qū)項目數(shù)量來看，碧桂園以309個位居第一；恒大、萬科以189個、119個位列第二第三；其次是融創(chuàng)，數(shù)量達(dá)到88個。最受房企歡迎的西部城市是重慶、成都和西安，在這些城市房企布局項目最多，規(guī)模最大。

??對市場的看好是房企熱衷布局西部的原因。早在幾年之前，萬科董事會主席郁亮就公開表示自己看好中西部地區(qū)未來發(fā)展，甚至直言“成都已是萬科中西部發(fā)展門戶和總部”；表態(tài)“融創(chuàng)從來不考慮東部西部”的孫宏斌也正在用實際行動駁斥以往言論。

??在更深層次上，受益于加速推進(jìn)的西部大開發(fā)戰(zhàn)略，這片曾經(jīng)封閉落后的廣袤區(qū)域正崛起成為中國新增長極，加之利好政策頻出，將給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)注入一劑強心針。

??頭部房企1/5項目在西部

??一些房企早已布局西部。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，頭部房企中絕大多數(shù)都已在西部地區(qū)落地生根，不僅開發(fā)運營項目數(shù)量龐大，其占全國總項目比例也十分驚人，接近總量的1/5。

??按項目數(shù)量來看，碧桂園以309個位居第一；恒大萬科分別以189個、119個位列第二第三；其次是融創(chuàng)，數(shù)量達(dá)到88個。

??按西部項目占全國項目的比例來看，陽光城高達(dá)23.7%位居第一；恒大21.7%位列第二；融創(chuàng)緊隨恒大之后，以21.6%位列第三；其次是萬科、碧桂園，分別占比為19.8%和17.9%。

??頭部房企中，綠城中國西部項目數(shù)和占比較少，分別為13個和0.86%；其次是保利集團(tuán)，西部項目數(shù)和占比分別為42個和1.4%。

??總體來看，10家頭部房企在全國項目總數(shù)達(dá)到了5148個，西部項目數(shù)為915個，后者占前者比例為17.1%。

??來自有關(guān)機構(gòu)去年年底發(fā)布的數(shù)據(jù)與上述統(tǒng)計相佐證。據(jù)該機構(gòu)統(tǒng)計，50強房企中，進(jìn)入西部城市數(shù)量最多的10家企業(yè)被碧桂園、恒大、金科、融創(chuàng)等占據(jù)。其中，碧桂園共進(jìn)入西部68個城市，遙遙領(lǐng)先其他企業(yè)。在西部起家的頭部房企中金科進(jìn)入西部城市最多，共計28個。

??重慶成都西安最“吃香”

??頭部房企看好西部地區(qū)未來發(fā)展早已不是什么新鮮事。早在幾年之前，郁亮就曾公開表示自己看好中西部地區(qū)未來發(fā)展，甚至直言“成都已是萬科中西部發(fā)展的門戶和總部”。

??在西部地區(qū)巨大的紅利面前，被視為“預(yù)言家”的孫宏斌也顯得言不由衷，雖然在2013年業(yè)績發(fā)布會上他旗幟鮮明的表示，“融創(chuàng)從來不考慮東部西部”，但時至今日，融創(chuàng)在西部地區(qū)項目已達(dá)88個。

??從房企布局來看，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，重慶成都西安最受頭部房企青睞，其次是昆明和南寧。

??如融創(chuàng)在西部地區(qū)的88個項目中，重慶和西安分別有22個，成都有17個，南寧和昆明分別有4個；恒大在西部地區(qū)的189個項目中，重慶有41個，成都有20個；招商蛇口在西部地區(qū)的40個項目中，除畢節(jié)的一個項目外，剩余項目均在這幾個重點城市。

??就項目落地時間來看，恒大、萬科、碧桂園擴張速度相對較快，中海最為特殊，布局周期幾乎是最漫長的。

??據(jù)統(tǒng)計，2015年-2019年，進(jìn)入成都的百強房企從45家增長至67家，5年之內(nèi)增加了22家；重慶從45家增長至62家，增加了17家。進(jìn)入西安、南寧、昆明、貴陽的百強房企在2019年也分別達(dá)到32家、27家、25家、17家。

??按照有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計來看，西部50強房企在西部地區(qū)投資布局的重點和節(jié)奏不盡相同，或“全面撒網(wǎng)”或深耕重點城市，總體上可以分為“全面撒網(wǎng)”型、區(qū)域深耕型、關(guān)注重點城市型、關(guān)注特色資源型等幾類。

??這種布局趨勢直接反映出樓市的變化。在談及西部地區(qū)房地產(chǎn)市場時，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長、中國社科院競爭力模擬實驗室副主任鄒琳華向中國房地產(chǎn)報記者表示，就樓書數(shù)據(jù)來看發(fā)展前景最好的是成都、重慶和西安，其次是昆明和南寧。由于成都重慶等幾大熱點城市房價已經(jīng)歷過一波暴漲，近幾年處于調(diào)整期，目前昆明房價漲得最快，重慶下跌，其他城市相對穩(wěn)定。

??易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，重慶、成都、西安、昆明房屋均價均突破12000元/平方米，單價分別達(dá)到12202元/平方米、15773元/平方米、14788元/平方米和13485元/平方米，更偏遠(yuǎn)一些的呼和浩特、烏魯木齊相對較低，但也達(dá)到了8395元/平方米和8934元/平方米。

??在商品房銷售面積上，中指研究院的統(tǒng)計顯示，2018年重慶以6536萬平方米，位居20個重點城市第一位，成都和西安，分別以3712萬平方米、2713萬平方米位列第三、第五。在百強房企管理面積上，重慶仍然以34912萬平方米位居20個重點城市中的第一名。

??有關(guān)機構(gòu)分析指出，在一城一策、因城施策背景下，區(qū)域市場表現(xiàn)深度分化。西部地區(qū)，尤其是熱點城市及城市群正成為熱點投資區(qū)域，變身為房企布局新的主戰(zhàn)場。在激烈的市場競爭中，西部房企整體競爭力不斷得到磨煉和提升，以金科集團(tuán)為代表的西部房企與西部崛起一道，正在發(fā)展成為全國布局大型開發(fā)商。

??“新冠肺炎疫情沖擊只是短時間的，現(xiàn)在已經(jīng)全面復(fù)工。”在談及西部樓市時，成都某品牌房企的一位營銷負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者表示，雖然外來的品牌房企勢必會與本地房企產(chǎn)生競爭關(guān)系，但是從樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，二者是相輔相成的關(guān)系，互為支撐。外來房企會逐漸適應(yīng)在西部城市發(fā)展，西部房企也會因外來房企的進(jìn)入而不斷地提升產(chǎn)品品質(zhì)，這是好事。

??他還坦言，就目前的各方形勢來看，房企們對西部市場信心很足。他現(xiàn)在最關(guān)心的問題有兩個，一個是基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套的完善，這是房價的支撐；另外一個，就是當(dāng)?shù)卣畬鞘姓叩陌芽?，“希望政策松緊適度，盡量松一些，這樣房企的日子會好過一些。但太過放松也不行，太松了樓市就會亂，這是誰也不希望見到的?！?/p>

??新西部的無限潛力

??頭部房企對西部市場特別是西部核心城市的青睞很大程度上與西部地區(qū)獨特的發(fā)展態(tài)勢有關(guān)。

??在經(jīng)濟增速方面，西部地區(qū)近些年的經(jīng)濟增長速度總體上已經(jīng)快于東部和中部地區(qū)，在2018年全國經(jīng)濟增速前10名中，西部12個省區(qū)市就占據(jù)了6個名額。

??在國家“十三五”規(guī)劃提出重點建設(shè)的19個城市群中，有9個位于西部地區(qū)，其中成渝城市群作為西部地區(qū)最大的城市群，經(jīng)濟總量已從2014年的3.76萬億元增長至2018年的近6萬億元，增速在全國城市群中位居前列。

??人口方面，2011年-2018年，重慶、成都、西安常住人口年均增量分別為27.1萬、15.1萬、11.4萬，位于國內(nèi)各城市前列。

??市場主體規(guī)模和產(chǎn)業(yè)方面，2018年西安、成都新增市場主體數(shù)量均達(dá)到54萬戶，在全國主要城市中并列第一；重慶的這一數(shù)據(jù)為41萬戶。

??城鎮(zhèn)化方面，雖然西部整體城鎮(zhèn)化率較低，但是西部重點城市除南寧、重慶（直轄市）外城鎮(zhèn)化率均超過70%，成都、貴陽、昆明、蘭州等省會的城鎮(zhèn)化率超出各自省份平均水平的20%以上。

??2019年三季度，西安、成都和重慶的GDP增速分別為6.7%、8.1%、6.3%，在全國主要城市中仍位居前列。

??2019年8月，國家發(fā)改委就曾印發(fā)《西部陸海新通道總體規(guī)劃》，提出要深化西部地區(qū)陸海雙向開放，進(jìn)一步促進(jìn)西部城市間協(xié)同發(fā)展。

??這些發(fā)展的紅利將支撐西部城市加速發(fā)展，雖然西部城市產(chǎn)業(yè)質(zhì)量還有待提升，但是其經(jīng)濟的活力和潛力已經(jīng)達(dá)到了一個史無前例的高度上。

??“西部地區(qū)老少邊窮等特殊類型地區(qū)集中，是社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的難點和重點區(qū)域，意見以深化市場化改革、擴大高水平開放為兩大抓手，推動形成大保護(hù)、大開放、高質(zhì)量發(fā)展的新格局?！?月18日，國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時明確表示，當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境發(fā)生重大變化，西部大開發(fā)已經(jīng)站在了新的歷史起點上。

??黃征學(xué)還表示，西部地區(qū)主要城市經(jīng)濟集聚能力強。從新經(jīng)濟和新動能分布看這些城市集聚還將持續(xù)。針對意見中加大對西部地區(qū)土地政策的支持力度，黃征學(xué)分析說，根據(jù)最新增強土地利用年度計劃管理靈活性的要求，土地利用年度計劃指標(biāo)將更多向有發(fā)展優(yōu)勢、發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)傾斜，房企在這些地區(qū)拿地將更容易一些。但是，要注意西部地區(qū)內(nèi)部的城市分化比較嚴(yán)重，經(jīng)濟發(fā)展水平高的地區(qū)將擁有更多的機會，這里是企業(yè)投資需要關(guān)注的重點。

??“國家的城市群戰(zhàn)略，以及近期密集出臺的西部大開發(fā)新政，使得西部區(qū)域的戰(zhàn)略地位再一次提升，國家層面的資源傾斜將帶動西部區(qū)域加速發(fā)展。隨著交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步完善，西部核心城市人口加速聚集、產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，給城市發(fā)展注入了底層動力，對核心城市房地產(chǎn)市場發(fā)展形成了良好的托底，也是核心城市房地產(chǎn)市場在疫情過后的復(fù)蘇節(jié)奏較快的原因。”中指控股副總裁兼中指研究院西南總經(jīng)理汪勇在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時指出，由于城市群發(fā)展的客觀階段，西部核心城市對于區(qū)域資源、人口仍處于強吸附階段，尚未真正形成成熟的城際產(chǎn)業(yè)分工與聯(lián)動，核心城市資源、人口紅利尚不足以輻射至周邊城市。

??“對于非核心城市來說，房地產(chǎn)市場仍將主要依賴于城市內(nèi)生型需求，隨著前幾年三四線城市棚改紅利的釋放，以及疫情的影響導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期的完全錯失，西部非核心城市房地產(chǎn)市場面臨著較大的調(diào)整壓力?！蓖粲路治稣f，從近期企業(yè)投資動作中可以明顯地看到，企業(yè)對于一二線城市的關(guān)注度明顯提高，對于三四線城市的戰(zhàn)略布局愈發(fā)謹(jǐn)慎。但是，這樣的高度聚焦也帶來一定的風(fēng)險，西部核心城市不斷走高的樓面價會給將來的開發(fā)建設(shè)以及銷售帶來巨大的壓力，如何做好成本管控及品質(zhì)管控，如何利用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以及人性化、科技化的產(chǎn)品涉及形成溢價，是需要企業(yè)重點思考的工作。