??新冠肺炎疫情之下，物業(yè)作為居民日常生活最前沿的保障單位，在社區(qū)疫情防控中存在感不斷上升。

??在物企受到關注的同時，今年房企分拆物業(yè)上市的熱情更加高漲。2020年上半年共有3家物企成功上市。截止6月30日，已有27家物業(yè)企業(yè)在港股和A股上市，上市陣容擴大趨勢明顯。

??今年上市企業(yè)數(shù)量或將大幅度超過去年，整個物業(yè)上市公司會在短短的兩三年內達到100家以上。

??過去幾年房企拆分物業(yè)上市的熱潮不斷，自2014年首家物企彩生活上市以來，截止2018年的5年間，僅有12家物業(yè)公司成功上市。

??2019年，物業(yè)企業(yè)上市引來井噴，全年共有12家物業(yè)服務企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，與過去五年主板物業(yè)股的總數(shù)相當，成為物企上市數(shù)量最多的一年。

??截止2020年6月30日，累計已有27家物管企業(yè)在港股和A股上市。除了今年已上市的3家之外，近期金融街物業(yè)、弘陽服務、正榮物業(yè)相繼通過聆訊，即將于7月初正式上市，此外還有星盛商業(yè)、宋都物業(yè)、第一服務、卓越商企、金科智慧服務等多家物企已遞交了招股書。

??1

??物企上市已達27家

??“IPO盛宴”繼續(xù)升溫

??行業(yè)進入存量時代之后，物業(yè)管理作為存量維護的重要內容之一，市場需求逐步攀升，隨著今年一場始料未及的新冠疫情，物業(yè)的價值被最大化的體現(xiàn)了出來。

??在整體疫后市場趨于穩(wěn)定后，6月下旬，物企的“IPO盛宴”繼續(xù)升溫。6月24日，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬家生活服務、合景泰富集團旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請；6月26日，佳源國際旗下的佳源服務遞交招股書；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務和世茂集團旗下的世茂服務同日遞表。

??2014年6月30日，花樣年控股分拆彩生活在港上市，成為“內地物業(yè)公司分拆上市第一股”，受到國際資本市場的追捧，股價一漲再漲，給內地房企打開了一扇窗，讓房企看到拆分物業(yè)公司、單獨上市融資這條捷徑。

??2018年，大部分物業(yè)公司的上市意識被點燃，經過1-2年的籌備期，很多企業(yè)做好了財務、架構等方面的準備，所以出現(xiàn)了今年物業(yè)企業(yè)集中遞交招股書的情況。特別是一些體量本身較小的企業(yè)，由于港股對物業(yè)公司上市比較友好，門檻不高，所以會看到一些中小型物業(yè)公司近年登入港股。

??截止2019年底，24家香港上市的物企全年股價綜合看漲，股價漲幅平均值為63.8%，高于同期恒生指數(shù)9.1%的漲幅。

??不僅如此，今年的百強房企中也有不少在做拆分物業(yè)上市的準備，除近期密集遞表的企業(yè)外，越秀地產、華潤置地、禹洲地產、陽光城等多家企業(yè)亦紛紛表示擬分拆物業(yè)上市或正在研究。更多房企雖未公開透露，但也在籌備相關事宜。

??02

??行業(yè)集中度加速提升

??企業(yè)已開始分化

??隨著物業(yè)企業(yè)在資本市場發(fā)展持續(xù)升溫，物企也在逐步擺脫僅作為房企附屬產品的狀態(tài)。

??從市值方面看，截止到2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務企業(yè)市盈率多超過20倍，擁有較高的估值。2020年，受新冠疫情的影響，雖然整體市場的表現(xiàn)并不盡人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。

??不僅如此，部分物業(yè)公司市值甚至開始跑贏母公司，數(shù)據顯示，截至7月2日，綠城服務總市值達到299.18億元，高于其關聯(lián)房企綠城中國218.22億元的市值；雅生活服務同樣以522億元的總市值，超越母公司雅居樂的377億元。

??即便物業(yè)企業(yè)發(fā)展整體向好，但值得注意的是，上市物企之間的分化仍然明顯。

??截止至2020年7月2日，碧桂園服務總市值穩(wěn)居榜首，市值達到1,013.30億元，相比上市首日市值增長260%，而最末的燁星集團市值僅6.16億元，相比上市首日市值驟減15%，兩家物企市值相差164倍，并且差距有進一步拉大趨勢。可見頭部企業(yè)發(fā)展愈發(fā)迅速，而規(guī)模較小的企業(yè)發(fā)展后勁略顯不足。

??03

??20%上市物企

??占六成以上營業(yè)收入

??從25家已披露2019年業(yè)績的上市物管公司取得43%的平均營收增幅，其中碧桂園服務營收實現(xiàn)了翻倍，新城悅服務和永升生活服務增幅達七成以上。

??在板塊整體獲得營收高增長背后，也有部分物管公司增幅低于預期，如彩生活、燁星集團營收增速分別為6%及9%。

??綜合來看，2019年，25家已上市物企全年營收總額567.2億元，其中TOP3營收總和241.9億元，占據全部上市物企的42.6%，TOP5營收總和342.2億元，約占60.3%。

??同時上市物管公司管理規(guī)模間差距進一步拉大，2019年，除了彩生活所有上市物管公司在管面積均取得增長，23家披露在管面積數(shù)據的物管公司2019年平均取得30.12%的在管規(guī)模增長，在管面積均值9307萬平米，其中，在管面積增幅前三的企業(yè)為時代鄰里、佳兆業(yè)美好及雅生活服務，增速接近或超過七成，不同企業(yè)間增幅存在10倍差距。

??從具體規(guī)模來看，在管規(guī)模最高的彩生活管理規(guī)模約為最小的興業(yè)物聯(lián)的150倍。

??由此看來，上市物企的營業(yè)收入和在管面積均已開始向頭部企業(yè)集中，行業(yè)的集中度正在加劇。

??與此同時，今年已經上市的三家公司中建業(yè)新生活實現(xiàn)了2%左右的微漲，但興業(yè)物聯(lián)和燁星集團股價是下跌的。這主要源于投資者對企業(yè)成長性的判斷不同。隨著上市企業(yè)標的越來越多，未來企業(yè)間的分化會體現(xiàn)在股價、估值上的不同表現(xiàn)。優(yōu)質的企業(yè)天花板會更高，而各方面比較弱勢的企業(yè)也可能難以獲得投資者的關注。

??上市物業(yè)企業(yè)越來越多是行業(yè)逐步走向成熟的標志，未來行業(yè)的上市進程還會持續(xù)，應該還會有一個密集的上市期。但是資本市場對物業(yè)公司的估值能否繼續(xù)保持高位存在一定的不確定性。目前投資者對物業(yè)公司的高估值中疊加了對企業(yè)未來規(guī)模和增值服務高增長的預期。如果物業(yè)公司能夠在未來逐步兌現(xiàn)這部分預期，估值就會有一定的支撐，否則也存在一定的風險。

??今年物業(yè)企業(yè)上市將迎來一個高峰，我相信在短短兩三年內，物業(yè)上市公司會增加到100家以上，就資本市場而言，上市仍是一個較好的窗口期，這是因為對物業(yè)管理行業(yè)產生關注的投資者越來越多，物業(yè)板塊的未來成長性仍然明確。目前整體相對大盤仍是一個表現(xiàn)較好的板塊，但并不是任何上市公司都會受到追捧。

??上市物企的分化與其背后實力強、操盤面積大的相關房地產企業(yè)不無關系，從另一角度看，物企市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態(tài)，這給行業(yè)整合、龍頭企業(yè)提升市場占有率提供了充分的空間。

??我認為目前只要幾家最大的物業(yè)公司還沒有完成上市，如恒大、華潤、萬科的物業(yè)公司沒有完成上市，那么整體物業(yè)市場仍然值得看好，一旦這些最大的物業(yè)公司完成上市之后，物業(yè)企業(yè)的分化則會迅速加劇，物企的本身價值也會趨向于理性。