??“行業(yè)天花板逐漸顯現(xiàn)，不論是大、中、小型房企都有一種‘宿命感’，那就是尋找企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)勢(shì)在必行，”6月30日，一位A股上市房企副總裁無(wú)奈的表示，整個(gè)行業(yè)都在嘗試轉(zhuǎn)型，但真正成功者，幾乎沒(méi)有。

??以更名之機(jī)，行轉(zhuǎn)型之實(shí)，近年來(lái)，已有龍光、世茂、萬(wàn)通和禹洲等房企先后更改公司名稱。

??與其他幾家房企“主業(yè)與多元化業(yè)務(wù)齊飛”發(fā)展模式不同的是，更名為“萬(wàn)通新發(fā)展”的萬(wàn)通地產(chǎn)，正試圖漸漸遠(yuǎn)離地產(chǎn)主業(yè)，向文化、科技、新基建等產(chǎn)業(yè)伸出觸角。

??在多元化轉(zhuǎn)型中，有不少房企選擇地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等；地產(chǎn)上下游之外，也有房企踏入專業(yè)性更強(qiáng)的“非地產(chǎn)”領(lǐng)域，包括文娛、大健康、農(nóng)業(yè)、科技、汽車、體育等。

??“不少房企在這個(gè)過(guò)程中，并非從容地開(kāi)展新業(yè)務(wù)，而是在主業(yè)備受擠壓的情況下，被迫轉(zhuǎn)型?！眴窗餐顿Y總經(jīng)理車陽(yáng)在受訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的存量博弈中，企業(yè)發(fā)展已從過(guò)去的粗放式模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化管理，但很多決策者，在新的形勢(shì)下，往往依照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)解決新問(wèn)題，這樣顯然是不會(huì)成功的。

??同為更名 不同的境遇

??6月22日，萬(wàn)通地產(chǎn)董事會(huì)審議通過(guò)了公司名稱修訂的議案，公司全體董事一致同意將公司名稱變更為“北京萬(wàn)通新發(fā)展集團(tuán)股份有限公司” 。對(duì)于公司名稱變更的原因，萬(wàn)通方面稱，公司作為老牌房地產(chǎn)上市企業(yè)，受房地產(chǎn)政策調(diào)控及房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等影響，傳統(tǒng)單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨諸多困難。

??2020年以來(lái)，房企更名，萬(wàn)通地產(chǎn)并非孤例。此前先后有龍光地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)和禹洲地產(chǎn)更改公司名稱，但與萬(wàn)通不同的是，后三者均是將名稱中“地產(chǎn)”二字更改為“集團(tuán)”，意在反映集團(tuán)多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展的現(xiàn)況，并有利于提升企業(yè)形象以及未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展。

??“房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)間發(fā)展格局瞬息萬(wàn)變，有時(shí)候僅僅拿錯(cuò)一塊地就很可能導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展面臨困境。”上述房企副總裁表示。

??在不斷轉(zhuǎn)型變化的大趨勢(shì)下，如今的萬(wàn)通地產(chǎn)已經(jīng)不是曾經(jīng)“馮侖時(shí)代”帶著明星光環(huán)的萬(wàn)通地產(chǎn)了。

??2015年1月，萬(wàn)通地產(chǎn)停牌擬收購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)文娛資產(chǎn)，半年之后的6月19日，萬(wàn)通地產(chǎn)公告稱，公司連續(xù)與多家互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)的公司展開(kāi)深入磋商與談判，但由于交易各方對(duì)交易價(jià)格、交易結(jié)構(gòu)、交易方式等重要問(wèn)題存在較大分歧，依然無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)成一致。2018年，萬(wàn)通地產(chǎn)還曾嘗試新能源業(yè)務(wù)，但結(jié)果仍以失敗告終。

??2015年至2019年，萬(wàn)通地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售額分別為24.26億元、21.75億元、30.44億元、32.06億元、6.198億元。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，早已站在主流地產(chǎn)企業(yè)圈之外。

??中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜坦言，萬(wàn)通地產(chǎn)的每一次轉(zhuǎn)型在很大程度上都帶有業(yè)績(jī)逼迫之下的機(jī)會(huì)主義色彩，在戰(zhàn)略規(guī)劃上沒(méi)有長(zhǎng)期與扎實(shí)的準(zhǔn)備，而且基本都是轉(zhuǎn)向與房地產(chǎn)這一自己所熟悉的領(lǐng)域不甚相關(guān)的行業(yè)，從而導(dǎo)致多次轉(zhuǎn)型的“踏空”現(xiàn)象出現(xiàn)。

??比較穩(wěn)妥的上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中，都存在一個(gè)所轉(zhuǎn)入的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目由母公司孵化成熟和逐步轉(zhuǎn)入上市公司的過(guò)程。柏文喜分析認(rèn)為，萬(wàn)通的母公司顯然不具備這個(gè)能力，而上市公司的即期業(yè)績(jī)需求又十分強(qiáng)烈，倉(cāng)促之間所進(jìn)行的向非相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，也就難言順利與成功了。

??明源地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)徐穎在受訪時(shí)稱，多產(chǎn)業(yè)布局的公司，往往一個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目會(huì)需要地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入10億——20億元左右的資金，而且這種投入在短時(shí)間內(nèi)，往往很難有過(guò)程退出機(jī)制。這10——20億元的資金投入，即使對(duì)于一個(gè)千億房企，也是不小的資金占比；除了商業(yè)之外，很多產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的退出機(jī)制不多、年投資回報(bào)不高，導(dǎo)致這些新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)務(wù)的資金投入的代價(jià)顯得特別高，從而進(jìn)一步影響房企的投資決策。

??徐穎認(rèn)為，很多企業(yè)轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)的方向沒(méi)有問(wèn)題，但以萬(wàn)通為例，從其過(guò)往經(jīng)歷看，其低估了新業(yè)務(wù)的難度，低估了新業(yè)務(wù)占用的資金對(duì)其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的影響。

??轉(zhuǎn)型之死

??“有很多房企的轉(zhuǎn)型思維還是很傳統(tǒng)的，決策者不能將團(tuán)隊(duì)融入新行業(yè)的思維和文化中去，一管就死，不管又不放心?！弊鳛橐患曳康禺a(chǎn)金融投資機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)，楊柳（化名）表示，他接觸過(guò)的很多房地產(chǎn)老板，即便是投個(gè)很小的項(xiàng)目，事無(wú)巨細(xì)，從頭到尾都要都要親自過(guò)問(wèn)，這是過(guò)去在做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)就已養(yǎng)成的一種習(xí)慣。

??與萬(wàn)通地產(chǎn)相比，有過(guò)之而無(wú)不及的是寧波房企銀億股份。

??2016年4月，銀億股份宣布通過(guò)發(fā)行股份，以33億元收購(gòu)控股股東銀億控股全資子公司西藏銀億旗下寧波昊圣100%股權(quán)，從而間接持有美國(guó)ARC集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)。根據(jù)官方資料，ARC集團(tuán)是全球第二大獨(dú)立氣體發(fā)生器生產(chǎn)商，其產(chǎn)品應(yīng)用于汽車安全氣囊系統(tǒng)。

??其后，銀億股份先后通過(guò)發(fā)行股份以13.9億元、79.8億元的價(jià)格發(fā)起對(duì)日本艾禮福、比利時(shí)邦奇的收購(gòu)，其中，比利時(shí)邦奇集團(tuán)是全球知名的汽車自動(dòng)變速器獨(dú)立制造商。

??意想不到的是，2018年，汽車行業(yè)出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)汽車產(chǎn)銷量同比分別下降4.2%和2.8%，銀億旗下ARC集團(tuán)和邦奇集團(tuán)未能完成業(yè)績(jī)承諾，邦奇集團(tuán)則出現(xiàn)近8億元的虧損。

??對(duì)于逐步弱化地產(chǎn)屬性、依賴汽車制造業(yè)的銀億股份而言， 2018年?duì)I業(yè)收入同比下降29.39%，凈利潤(rùn)為-5.73億元。

??到2020年，銀億股份更是走到了退市的邊緣。6月30日，*ST銀億公告稱，若公司重整失敗，公司將被法院宣告破產(chǎn)。

??在柏文喜看來(lái)，房企在向非房領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的時(shí)候，如果是轉(zhuǎn)向非相關(guān)領(lǐng)域，會(huì)涉及經(jīng)驗(yàn)、人才、資源的缺乏以及對(duì)新行業(yè)的盈利模式不熟悉的問(wèn)題。投入新行業(yè)的資源若不能很快形成現(xiàn)金回流，反而在轉(zhuǎn)型中會(huì)分散企業(yè)現(xiàn)有的資金與資源，成為原有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“抽水機(jī)”，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)有現(xiàn)金流走向惡化乃至出資金鏈斷裂的情況出現(xiàn)。

??又譬如泛海控股向金融行業(yè)的轉(zhuǎn)型，因?yàn)槲茨苎杆傩纬煞康禺a(chǎn)與金融板塊的相互策應(yīng)與協(xié)同效應(yīng)，反而產(chǎn)生金融與地產(chǎn)板塊之間相互消耗的結(jié)果，最終導(dǎo)致泛海被迫賣掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)和項(xiàng)目來(lái)“補(bǔ)血”和救急，從而被迫退出房地產(chǎn)行業(yè)，被動(dòng)實(shí)現(xiàn)了去地產(chǎn)化；而起始于工程，上市于地產(chǎn)的廣廈向影視業(yè)的轉(zhuǎn)型也是如出一轍。

??可行的路徑

??房企多元化賽道越發(fā)擁擠。而龍頭房企在這場(chǎng)較量中，已邁出搶先的步伐。2019年，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)將集團(tuán)重新定位為“全世界創(chuàng)造美好生活的高科技綜合性企業(yè)”，并明確地產(chǎn)、機(jī)器人、農(nóng)業(yè)三個(gè)發(fā)展重點(diǎn)。

??在備受關(guān)注的新能源汽車板塊，恒大已針對(duì)新能源汽車完成全方位布局。從收購(gòu)NEVS51%股權(quán)，到入股動(dòng)力電池企業(yè)卡耐新能源，再到收購(gòu)泰特機(jī)電有限公司70%股份，恒大幾乎布局新能源汽車全部產(chǎn)業(yè)鏈條。此外，恒大還關(guān)注文旅和健康產(chǎn)業(yè)。

??2014年，萬(wàn)科也已正式開(kāi)啟轉(zhuǎn)型之路，發(fā)力物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)開(kāi)發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等。

??從具體業(yè)務(wù)領(lǐng)域來(lái)看，上市房企進(jìn)軍方向多圍繞著房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)。百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)收中能拆分出的多元化業(yè)務(wù)主要有5個(gè)方面：物業(yè)管理服務(wù)、投資物業(yè)（包含商業(yè)地產(chǎn)和酒店）、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、代建。其中，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，酒店及相關(guān)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，上市房企布局較少，規(guī)模有待增長(zhǎng)。

??車陽(yáng)認(rèn)為，中小房企轉(zhuǎn)型應(yīng)在商業(yè)模式上做出調(diào)整，主動(dòng)放棄過(guò)往靠規(guī)?；?，高周轉(zhuǎn)高杠桿“快速滾雪球”的發(fā)展模式；在業(yè)務(wù)領(lǐng)域上尋求差異化，通過(guò)在細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)的深耕，例如部分企業(yè)就通過(guò)ESG（社會(huì)責(zé)任投資）的方式拿到一些融資；充分利用好本地化的優(yōu)勢(shì)，不輕易做全國(guó)化的擴(kuò)張。

??很多企業(yè)在轉(zhuǎn)變過(guò)程中要區(qū)分“轉(zhuǎn)型”和“轉(zhuǎn)行”，楊柳稱，“轉(zhuǎn)型是方向性的調(diào)整，而轉(zhuǎn)行需要豐富的經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)的人才和正確的決策。很多企業(yè)‘基因’還是房地產(chǎn)，思維和文化還是傳統(tǒng)的?！?/p>