??謙遜、坦誠(chéng)、專業(yè)流暢而又深入淺出，這位更多時(shí)候擔(dān)當(dāng)“無(wú)冕功臣”的地產(chǎn)CFO，也在充滿不確定性的新常態(tài)下與更多地產(chǎn)人展開(kāi)對(duì)話。

??7月9日，中城聯(lián)盟開(kāi)設(shè)的2020地產(chǎn)精品課程欄目上，旭輝控股執(zhí)行董事、集團(tuán)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官楊欣圍繞“房企新常態(tài)下的資金管理”議題主講。這無(wú)疑是一堂高含金量的地產(chǎn)人財(cái)務(wù)課，“去杠桿”成為了課程主題，主張穩(wěn)健打法的楊欣在線剖析了“降負(fù)債”與“豐富融資渠道”之間的平穩(wěn)發(fā)展策略。

??整場(chǎng)分享會(huì)顯得坦誠(chéng)而專業(yè)，楊欣直言當(dāng)前旭輝選擇“降間接融資杠桿，提直接融資杠桿”融資模式，因?yàn)榘l(fā)債比信貸更為干脆利落；選擇“提境內(nèi)杠桿，降境外杠桿”，因?yàn)樵谌嗣駧艃睹涝H值情況下，在境外融資進(jìn)行國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置不夠劃算。

??他還是謙遜且開(kāi)放的，贊同萬(wàn)科所提及的“土地紅利已過(guò)時(shí)”觀點(diǎn)，認(rèn)為房企行業(yè)需迎接管理紅利和科技紅利 ；欣賞碧桂園、龍湖和世茂這3家國(guó)內(nèi)僅有的獲得國(guó)際信用評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企，贊譽(yù)其與境外資本市場(chǎng)的接軌能力。

??事實(shí)上，楊欣的財(cái)務(wù)理念在旭輝控股間有跡可循。2010年入職旭輝分管財(cái)務(wù)融資，2019年履新旭輝CFO，楊欣見(jiàn)證了旭輝從不足百億元到如今2000億元+的發(fā)展歷程。一度經(jīng)受負(fù)債率攀升困擾的旭輝2019年凈負(fù)債率68.5%，同比略微上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，維持合理水平；現(xiàn)金短債比約2.7，優(yōu)于行業(yè)平均水平；通過(guò)合作并購(gòu)、舊改等形式獲地占集團(tuán)土儲(chǔ)比例超過(guò)30%，集團(tuán)財(cái)務(wù)杠桿得到優(yōu)化。

??透過(guò)楊欣的“提前布局”觀，旭輝其實(shí)有意在穩(wěn)健發(fā)展道路上做鋪墊。“我們希望未來(lái)的3年維持在20%至30%規(guī)模增長(zhǎng)率，回歸到更加理性的增速。另外，每年逐步拿出10%資源，用作持有型物業(yè)投入?！彼诖舜畏窒頃?huì)上坦言，“提前布局很重要，類(lèi)似提升信用評(píng)級(jí)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常龐大的系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理人員要發(fā)揮儀表盤(pán)和副駕駛作用，主動(dòng)跟掌舵人溝通，從經(jīng)營(yíng)層面做出改變?！?/p>

??以下為旭輝控股執(zhí)行董事、集團(tuán)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官楊欣分享會(huì)摘錄：

??今天的我與大家交流的主題是“房地產(chǎn)新常態(tài)下的資金管理”。對(duì)于地產(chǎn)人而言，尤其是對(duì)地產(chǎn)財(cái)務(wù)人而言，“新常態(tài)”幾乎每年都是一個(gè)新考題。如何在目前行業(yè)環(huán)境下做好這份答卷我想通過(guò)3個(gè)題目和大家交流，一是去杠桿與房企發(fā)展的平衡；二是去杠桿周期下的融資策略；三是疫情沖擊下的現(xiàn)金流管理。

??從“土地紅利”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮芾砝麧?rùn)”

??關(guān)于精細(xì)化管理我其實(shí)特別欣賞6月30日萬(wàn)科在股東大會(huì)談及的觀點(diǎn)，當(dāng)中談到了房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)紅利：第一輪紅利是土地紅利，第二輪是金融紅利，第三輪是管理紅利，第四輪則是科技紅利。

??“土地紅利”已經(jīng)一去不復(fù)返，隨著“限價(jià)”“限貸”等政策出臺(tái)，尤其是2018年以后土地儲(chǔ)備不再多多益善，超過(guò)合理去化周期，比如超過(guò)2年半至3年，會(huì)使讓企業(yè)保留較高財(cái)務(wù)杠桿，消耗財(cái)務(wù)成本，必要性不大。

??融資方面，一些優(yōu)秀企業(yè)對(duì)融資成本控制得很好，也“收割”了一波融資紅利，但如果企業(yè)現(xiàn)存在融資成本偏高問(wèn)題，我認(rèn)為去杠桿是一件值得做的事情。隨著地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時(shí)代”，房企更多需要從高杠桿驅(qū)動(dòng)式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)內(nèi)生性增長(zhǎng)，依靠提質(zhì)增效來(lái)推動(dòng)企業(yè)增長(zhǎng)。

??這就涉及我們當(dāng)下應(yīng)該把控的管理紅利。新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)正處在“U”型曲線相對(duì)低谷期，容易被邊緣化甚至淘汰出局。這時(shí)候更要從“向土地要紅利”轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋蚬芾硪麧?rùn)”，講求精細(xì)化管理，講究產(chǎn)品品質(zhì)。因?yàn)閺目蛻艚嵌瓤? ，他們永遠(yuǎn)希望買(mǎi)到性價(jià)比更高的產(chǎn)品；從企業(yè)角度看，這也就是成本費(fèi)用的一個(gè)管控能力，是我們下半場(chǎng)的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??最后一輪是“科技紅利”。未來(lái)，企業(yè)需要用數(shù)字化技術(shù)來(lái)改變甚至顛覆行業(yè)。

??建立“規(guī)模、利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)”三角模型

??從旭輝的角度看，我們?cè)诰?xì)化管理方面建立了一個(gè)關(guān)于規(guī)模、利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)的三角模型，希望實(shí)現(xiàn)“又快又好又穩(wěn)”的均衡式發(fā)展。

??第一個(gè)維度是規(guī)模。對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，規(guī)模是一個(gè)繞不過(guò)去話題，行業(yè)每月都有各種規(guī)模排行榜，所謂“沒(méi)有地就沒(méi)有位”，如果不能在排行榜上占有一席之地，對(duì)于一家房企來(lái)說(shuō)可能難以接受。但在目前新常態(tài)下，我個(gè)人更看重企業(yè)回款規(guī)模增長(zhǎng)，而不是簽約的增長(zhǎng)；旭輝在考核上也重點(diǎn)考核回款，希望做有現(xiàn)金流、有利潤(rùn)的銷(xiāo)售。

??第二個(gè)維度是利潤(rùn)。各家房企也有各家的賺錢(qián)模式，旭輝看待利潤(rùn)的話，通常是用一組指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)，比如集團(tuán)層面是看ROE（凈資產(chǎn)收益率），這也是巴菲特提出的，如果一家企業(yè)ROE能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定在20%以上，那么就是一個(gè)可投標(biāo)的；區(qū)域公司層面的話看ROIC（資本回報(bào)率）， ROIC需要維持在一定增長(zhǎng)維度。

??第三個(gè)維度是風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)就要穩(wěn)負(fù)債率、穩(wěn)融資成本。本輪疫情下，很多企業(yè)非常關(guān)心財(cái)務(wù)健康，注重流動(dòng)性管理，如果流動(dòng)性比較匱乏，面對(duì)類(lèi)似黑天鵝事件很容易被擊倒。相信今后更多企業(yè)會(huì)以一個(gè)更加穩(wěn)健的負(fù)債率水平去迎接新常態(tài)。

??我認(rèn)為這3個(gè)維度其實(shí)能給到資本市場(chǎng)一定指引。站在旭輝的角度，我們希望未來(lái)三年維持在20%至30%規(guī)模增長(zhǎng)率，回歸到更加理性增速；利潤(rùn)率的話希望維持在行業(yè)平均水平之上。從目前整個(gè)行業(yè)來(lái)看，部分企業(yè)利潤(rùn)率逐步回落到了10%甚至高個(gè)位數(shù)，這樣下去再想回到兩位數(shù)的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)能力會(huì)非常難。從風(fēng)險(xiǎn)維度看我想越來(lái)越多房企，尤其是大型標(biāo)桿房企，也都在努力將負(fù)債率和凈負(fù)債率降下來(lái)，以更加穩(wěn)健的一個(gè)步伐向前邁進(jìn)。在我看來(lái)，新常態(tài)下其實(shí)講究“剩者為王”，能夠活下去度過(guò)行業(yè)“微笑曲線”下半部分，就能迎來(lái)新一波春天。

??用好四種杠杠組合

??建立去杠桿周期下的融資策略

??可能有人產(chǎn)生疑問(wèn)，降財(cái)務(wù)杠桿是否會(huì)阻礙企業(yè)發(fā)展？

??其實(shí)財(cái)務(wù)杠桿只是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中眾多杠桿之一，我們還會(huì)運(yùn)用到其他杠桿工具，包括投資杠桿、經(jīng)營(yíng)杠桿、合資杠桿。

??不同企業(yè)的打法不同。有的企業(yè)選擇加合作杠桿、降股東權(quán)益，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模增長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)分散；有的企業(yè)追求極致的經(jīng)營(yíng)效率，ROIC做得非常優(yōu)秀，同樣實(shí)現(xiàn)了規(guī)模發(fā)展；還有一些企業(yè)在非招拍掛市場(chǎng)耕耘，通過(guò)舊改、城市更新、一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、投資并購(gòu)等方式去獲得一批優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，這種情況帶來(lái)是投資杠桿提升，能夠以更少土地資本支出撬動(dòng)更大銷(xiāo)售規(guī)模，同樣可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速發(fā)展。

??所以，在這四種杠桿組合應(yīng)用中，不同的企業(yè)可以根據(jù)自身所處發(fā)展階段和外部環(huán)境用好杠桿組合，階段性地去財(cái)務(wù)杠桿，不見(jiàn)得會(huì)影響企業(yè)規(guī)模發(fā)展。

??去杠桿周期下有哪些融資策略？

??今年年初，旭輝制定的融資策略包括幾組主題詞：降間接融資杠桿，提直接融資杠桿；降表內(nèi)杠桿，提股權(quán)杠桿；降境外杠桿，提境內(nèi)杠桿；控短期負(fù)債，拉負(fù)債久期。

??以“降間接融資杠桿，提直接融資杠桿”為例，直接融資大家都很熟悉，主要指面向資本市場(chǎng)發(fā)債，間接融資指企業(yè)開(kāi)發(fā)貸。相比之下，直接融資效率其實(shí)更高，因?yàn)殚g接融資可能需要房企進(jìn)行更多資金沉淀，比如為了確保順利交房，政府部門(mén)和銀行要求開(kāi)放商將一定比例銷(xiāo)售回款沉淀在監(jiān)管賬戶，保留一部分賬面儲(chǔ)存，最后企業(yè)能夠調(diào)動(dòng)的資金反而有限。所以，直接融資顯得更加干凈利落，它的票面成本就是實(shí)際成本。

??再以“降境外杠桿，提境內(nèi)杠桿”為例。從去年下半年開(kāi)始，人民幣兌美元進(jìn)入了新一輪貶值周期，這種情形下控制境外融資是比較理性的一個(gè)策略。反之，如果人民幣兌美元大幅升值，那么房企選擇在海外融資在國(guó)內(nèi)進(jìn)行資產(chǎn)配置，才是利好消息。

??豐富融資渠道

??提升國(guó)際信用評(píng)級(jí)

??新常態(tài)下，地產(chǎn)企業(yè)還是要不斷豐富融資渠道。大家熟悉的融資渠道包括房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、財(cái)務(wù)投資人、股權(quán)與資產(chǎn)收并購(gòu)、保險(xiǎn)資金入市、海外市場(chǎng)等， 無(wú)非是在公司不同階段，將各種資金引進(jìn)公司。

??對(duì)地產(chǎn)財(cái)務(wù)人來(lái)講，現(xiàn)在是能不能找到更長(zhǎng)時(shí)間、更便宜、更好用的資金的問(wèn)題。整體來(lái)說(shuō)，不論是境內(nèi)還是境外融資，基本處于一個(gè)“存量”時(shí)代，新增融資額度是一件難事，監(jiān)管部門(mén)也希望房地產(chǎn)行業(yè)維持一個(gè)合理杠桿。所以，合理地尋找一些 “另類(lèi)”融資渠道，對(duì)現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)很重要。

??談到融資渠道的話一定要談國(guó)際信用評(píng)級(jí)。盡管最近國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)融資成本下降，讓大家享受到了一定融資紅利，但撇開(kāi)這種政策紅利不斷去提升境內(nèi)境外信用評(píng)級(jí)，對(duì)每家企業(yè)來(lái)說(shuō)依舊很重要。

??最近有兩家民營(yíng)房企先后發(fā)行了十年期境外美元債，一家是龍湖，另一家是世茂，這是非常了不起的事，意味著他們能夠在境外市場(chǎng)以更長(zhǎng)期、更便宜的成本募集到資金，也說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越同國(guó)際資本接軌。不斷提升信用評(píng)級(jí)帶給企業(yè)的好處就是，無(wú)論央行是不是“放水”，你都有機(jī)會(huì)拿到更長(zhǎng)久更便宜的錢(qián)。

??對(duì)于國(guó)外評(píng)級(jí)公司的關(guān)注點(diǎn)，可以列舉3家案例——標(biāo)普更關(guān)注一家房企的規(guī)模和長(zhǎng)期償債能力；穆迪關(guān)注規(guī)模和杠桿率，關(guān)注財(cái)務(wù)表現(xiàn)；惠普關(guān)注房企的土儲(chǔ)規(guī)模、資產(chǎn)流動(dòng)性和償債能力。不過(guò)企業(yè)關(guān)鍵還是要修煉內(nèi)動(dòng)，把經(jīng)營(yíng)質(zhì)量真正提升上去，必然會(huì)水到渠成地帶來(lái)企業(yè)評(píng)級(jí)提升，進(jìn)而引入更多優(yōu)質(zhì)資金。

??根據(jù)企業(yè)規(guī)模定位

??把握融資適配度

??談融資一定還涉及融資適配度問(wèn)題。每家企業(yè)有不同打法，一定會(huì)影響到企業(yè)融資模式。

??比如，在香港地區(qū)，十大藍(lán)籌地產(chǎn)股負(fù)債率都很低，一旦超過(guò)20%，他們可能就會(huì)覺(jué)得這個(gè)數(shù)字太高；但在內(nèi)地不少房企負(fù)債率超過(guò)80%。糾其原因的話香港同業(yè)已經(jīng)歷多輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)洗禮，大宗交易只有在流動(dòng)性泛濫、市場(chǎng)高漲的情況下才能快速變現(xiàn)，遇到類(lèi)似疫情等情況通常有價(jià)無(wú)市，他們注重收縮杠桿，對(duì)增速?zèng)]有太大要求；另外，香港土地供應(yīng)有限，當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)更多以持有型物業(yè)為主。反觀內(nèi)地，由于正處城市化進(jìn)程尾端，高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債打法理論上仍然存在，所以負(fù)債率相對(duì)偏高。

??另外，融資適配度也和企業(yè)所處規(guī)模階段有關(guān)系。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)還處于一個(gè)擴(kuò)張期，通常會(huì)維持比較激進(jìn)的財(cái)務(wù)策略，財(cái)務(wù)杠桿也比較高。但隨著企業(yè)規(guī)模越來(lái)越大，他的增速也會(huì)放緩，開(kāi)始追求一個(gè)更低的財(cái)務(wù)杠桿，比如碧桂園，達(dá)到5000億元規(guī)模后，開(kāi)始把速度降下來(lái)，負(fù)債率控制得很好。因此碧桂園跟龍湖、世茂一樣，得以成為目前國(guó)內(nèi)僅有的3家獲得投資評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。

??所以，每家企業(yè)制定融資適配度時(shí)，往往會(huì)和企業(yè)戰(zhàn)略、規(guī)模、產(chǎn)品、市場(chǎng)環(huán)境甚至企業(yè)文化結(jié)合起來(lái)，另外，宏觀的財(cái)政貨幣政策、信貸政策、產(chǎn)業(yè)政策也要考慮。

??“以收定支”是疫情下現(xiàn)金流管理核心

??最后回到近在眼前的疫情沖擊下的現(xiàn)金流管理。2月初，旭輝進(jìn)行了極限生存假設(shè)下的壓力測(cè)試，假設(shè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流減少到一半，假設(shè)融資現(xiàn)金流只夠還本付息、沒(méi)有增量，企業(yè)該如何渡過(guò)難關(guān)?，F(xiàn)在幾乎所有行業(yè)都在做這件事情，大家突然發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)健康的影響如此深遠(yuǎn)。

??目前房企的現(xiàn)金流管控重點(diǎn)，包括強(qiáng)化融資端管控、回款管控、分款管控等，其實(shí)很多企業(yè)做得比旭輝好，當(dāng)中的關(guān)鍵就是“開(kāi)源”。對(duì)企業(yè)來(lái)講，現(xiàn)在除了員工工資和還本付息這兩樣需要確保，其他非必要支出都可以砍掉；但是開(kāi)源沒(méi)有上限，財(cái)務(wù)人要做的是千方百計(jì)地開(kāi)源?？傮w來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流管控核心是“以收定支”，有多少錢(qián)辦多少事。

??雖然地產(chǎn)企業(yè)受當(dāng)?shù)卣蜚y行資金監(jiān)管，很難像制造業(yè)企業(yè)那樣完全通過(guò)自主資金管理達(dá)到最優(yōu)配置，但適度的集中管理還是必須的，房企可以通過(guò)內(nèi)部銀行管理，讓資金有償使用，發(fā)揮資金最優(yōu)配置。

??旭輝在現(xiàn)金流管理上也做了一些頂層設(shè)計(jì)，比如我們確立現(xiàn)金流管理的目標(biāo)是安全性、流動(dòng)性和效益性；另外，我們已從早年的買(mǎi)地開(kāi)發(fā)模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槊磕昴贸?0%資源用作持有型物業(yè)投入。一旦經(jīng)營(yíng)策略發(fā)生變化，現(xiàn)金流管理也要與之匹配，所以旭輝也在建立自己的資金管理系統(tǒng)，我們希望將數(shù)據(jù)管理與科技賦能相結(jié)合，切入到現(xiàn)金流管理體系中去。最后是現(xiàn)金流管理考核，旭輝員工的獎(jiǎng)金有相當(dāng)一部分是和回款掛鉤的，事實(shí)上這也是大部分標(biāo)桿房企做法，只有回款才會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生貢獻(xiàn)。

??最后同大家分享我個(gè)人喜歡的三句話。

??第一句話是“提前布局，守正出奇”。提前布局很重要，剛才我們談到的提升信用評(píng)級(jí)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常龐大的系統(tǒng)，不是簡(jiǎn)單的幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)能夠達(dá)到的，它要求企業(yè)保持穩(wěn)定提升，也就是意味著企業(yè)要提前布局好經(jīng)營(yíng)策略，財(cái)務(wù)管理人員要發(fā)揮儀表盤(pán)和副駕駛作用，主動(dòng)跟董事長(zhǎng)溝通，從經(jīng)營(yíng)層面上去改變。

??第二句話叫“弱水三千，只取一瓢”。地產(chǎn)作為被重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，可能一夕之間出現(xiàn)各種政策變化。對(duì)地產(chǎn)財(cái)務(wù)人來(lái)說(shuō)你不知道會(huì)突然面臨些什么，所以要不斷建立優(yōu)質(zhì)資源，才能在關(guān)鍵時(shí)刻“弱水三千，只取一瓢”。

??第三句話是“桃李不言，下自成蹊”。這涉及企業(yè)美譽(yù)度，在日常點(diǎn)點(diǎn)滴滴中去提升企業(yè)品牌形象。有時(shí)候別人口口相傳的影響力可能比企業(yè)自己的口號(hào)更重要。