公司曾冬梅 2020-07-29 11:52:22 來源:中房報
7月24日,一份按滿“紅手印”的員工意見書把長江實業(yè)集團有限公司(股票代碼:01113.HK,以下簡稱“長江實業(yè)”)的又一次套現(xiàn)行動推向媒體聚光燈。前一天,和記黃埔地產(chǎn)(成都)有限公司的員工突然發(fā)現(xiàn)公司來了一批不速之客——禹洲集團成都公司的管理層及各部門員工,約有30多人。也就是在那個時候,他們才知道南城都匯項目將交由禹洲接手,全體員工須于10日內(nèi)(8月3日前)完成工作交接。維權(quán)由此而起。
根據(jù)長江實業(yè)7月23日發(fā)布的公告,該公司已將位于成都的標(biāo)桿項目南城都匯轉(zhuǎn)讓給了禹洲集團及瑞卓置業(yè),作價10.12億美元,折合人民幣約70.8億元。項目出售的目的則是為了變現(xiàn),預(yù)計能錄得38.11億港元(約34.4億元人民幣)的收益。
頭頂“華人首富”光環(huán),李嘉誠在內(nèi)地的每一次資產(chǎn)拋售都會引起業(yè)內(nèi)外的高度關(guān)注。自2013年以來,長江實業(yè)幾乎每年都有地產(chǎn)項目被擺上貨架出售,套現(xiàn)總額超過3000億港元。即便該公司一直強調(diào),內(nèi)地及香港仍然是地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點市場,公司一直在內(nèi)地物色發(fā)展機會。但截至目前,長江實業(yè)還是只賣不買。
“自2013年以來,長江實業(yè)基本就是在做出清資產(chǎn)這件事,獲利了結(jié)?!毕愀勰惩缎蟹治鰩熣J為,內(nèi)地房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則早已改變,靠囤地很難賺錢,而大部分香港房企無法適應(yīng)內(nèi)地盛行的高周轉(zhuǎn)模式,長江實業(yè)的退場并非特例。
拿地16年套現(xiàn)超250億元
南城都匯被譽為成都主城區(qū)第一大盤,占地超千畝,項目土地是李嘉誠旗下的和記黃埔于2004年競得的,總地價21.35億元。該項目規(guī)劃了8期,共有23253個單位(包括住宅及商鋪),16年來共賣出了16503個單位,交付了5期產(chǎn)品。此次交易涉及的是剩余的6750套未售房源(包括住宅及車位),目前已是現(xiàn)樓及準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)。截至2020年6月30日,南城都匯所屬項目公司的資產(chǎn)凈值為24.95億港元。
自開盤以來,南城都匯連年穩(wěn)坐成都的銷冠寶座,2013年還一舉拿下了單盤備案面積、單盤備案金額、商業(yè)地產(chǎn)備案金額等7項銷冠,那一年該項目賣了33.9億元,創(chuàng)下成都樓市年度單盤備案最高紀(jì)錄。據(jù)統(tǒng)計,該項目此前累計的銷售額超過180億元,算上本次70.8億元的交易金額,長江實業(yè)的套現(xiàn)總額超過250億元。
李嘉誠賺的盆滿缽滿,員工們卻頗有微詞。他們是在7月23日長江實業(yè)發(fā)布項目出售公告的當(dāng)天才獲知這一消息。根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,交易完成后,該項目將由新合作方負責(zé)開發(fā)運營,長江實業(yè)僅提供融資支持,和保留一名董事協(xié)助管理。
7月23日下午,和記黃埔地產(chǎn)(成都)有限公司的全體員工被告知,他們將帶工齡轉(zhuǎn)移至接手單位,但須于10日內(nèi)簽定“預(yù)支經(jīng)濟補償金協(xié)議書”,預(yù)支補償金N由禹洲集團負責(zé),執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及具體賠償時間未確定。特惠金最多2個月工資補償,由和記黃埔8月初支付給員工。
這份口頭通知無法打消員工的顧慮,他們希望長江實業(yè)能給予更明確的回復(fù)。長江實業(yè)在7月24日的回應(yīng)中強調(diào)員工的勞動合同不受影響繼續(xù)履行,并表示日后若公司在成都發(fā)展新的項目,歡迎他們重新加入。
參考這幾年來長江實業(yè)的發(fā)展路徑,員工們加入成都新項目的構(gòu)想至少在短期內(nèi)還是空中樓閣。因為,自2013年接連賣出廣州西城都薈廣場、上海東方匯金中心以來,長江實業(yè)已經(jīng)在內(nèi)地拋售了多個地產(chǎn)項目,卻罕有收購新項目的消息傳出。
2019年12月,李嘉誠旗下亞騰資產(chǎn)管理公司與另外兩間公司,斥資24.2億元共同收購了上海商場項目三林印象城,此舉曾一度被解讀為長江實業(yè)重返內(nèi)地的信號。但實際上,長江實業(yè)僅持有亞騰資產(chǎn)管理公司7.84%的股份。
內(nèi)地土儲仍占大頭但利潤貢獻下降
長江實業(yè)并不希望出售項目的動作與“撤資”聯(lián)系在一起,因此每次交易都要重申一遍,公司依然對香港及內(nèi)地充滿信心。在2020年1月,長江實業(yè)的周年晚宴致詞中,李嘉誠的接班人李澤鉅還表示,香港和內(nèi)地仍然是長江實業(yè)的重要市場,而且在內(nèi)地,該公司是眾多香港公司中投資規(guī)模最大的一家。比如,目前該公司在內(nèi)地還有超過50個房地產(chǎn)項目,分布在20多個城市里。
從土地儲備規(guī)模來看,內(nèi)地確實占有舉足輕重的分量。在長江實業(yè)9200萬平方呎的土地儲備中,內(nèi)地占了絕大部分,達8400萬平方呎之多。已售未結(jié)算的金額中,內(nèi)地的占比也超過半數(shù),截至2019年底,長江實業(yè)已簽訂合約尚未確認收入的物業(yè)銷售總額為293億港元,內(nèi)地占了62%。
但不可否認,持續(xù)多年的資產(chǎn)出售也令來自內(nèi)地的業(yè)績貢獻受到了影響。2019年,地產(chǎn)為長江實業(yè)貢獻了641億港元的收入,來自內(nèi)地的收入下滑明顯,只有131億港元,較2018年減少41%。利潤的貢獻下降更厲害,2019年長江實業(yè)來自地產(chǎn)銷售的利潤共213.7億港元,內(nèi)地只有21億港元,同比下降74%。
按照長江實業(yè)的說法,過去十年該公司在內(nèi)地的物業(yè)銷售收入平均約每年280億元,而2020年加上南城都匯的出售收入,預(yù)計才能達到過去的平均水平。
該公司表示,截至2019年底,公司現(xiàn)金結(jié)存約600億港元,具備充裕的資金持續(xù)于香港及內(nèi)地積極吸納土地儲備。今年以來,長江實業(yè)確實在香港的土地市場表現(xiàn)活躍,除了購得九龍區(qū)域的地塊外,近期還參與了大埔馬窩路地塊的投標(biāo)。
長江實業(yè)曾透露,公司一直在內(nèi)地物色地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機會,只是能否落實要視乎投資回報。如果還是參考十多年前動輒數(shù)倍、數(shù)十倍的回報要求,內(nèi)地鮮有物業(yè)能夠入該公司的法眼。實際上,該公司也曾對投資機構(gòu)表示,在可見的將來可以買入大量平價土地的可能性偏低,因此尋找全球其他投資機會,以減輕房地產(chǎn)銷售的周期性影響。
香港一位業(yè)內(nèi)人士認為,對于長江實業(yè)而言,出售資產(chǎn)的原因不外乎兩個,資金有更好的用途或者別人能比自己運營得更好。從目前來看,這兩種理由都成立,“從生意的角度來說,李嘉城大量買入的英國資產(chǎn)當(dāng)前處在比較低估的水平,但脫歐之后,英國還是有希望成為歐洲的增長動力。”若是論團隊的運營效率,長江實業(yè)確實也較內(nèi)地的房企要遜色不少,從南城都匯4年未有新貨推售便可見一斑。
武漢錦繡長江實業(yè)集團有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91420100698342300A 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:8000(萬元)
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(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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