??10天前，新城悅服務(wù)披露年中業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2020上半年歸母凈利潤同比增長至少50%。2019年同期，新城悅服務(wù)歸母凈利潤約1.17億元。也就是說，新城悅服務(wù)的歸母凈利潤至少約1.75億元。

??據(jù)新城悅服務(wù)，歸母凈利潤的增長主要由于集團(tuán)的在管面積增加;以及完成收購成都誠悅時代物業(yè)服務(wù)有限公司61.5%股權(quán);增值服務(wù)收入上升，尤其是社區(qū)增值服務(wù)及智慧園區(qū)服務(wù)。

??而這都與公司的“圈地”運(yùn)動關(guān)系密切。

??【上市以來僅2項收購】

??新城悅服務(wù)于2018年1月16日上市。上市后，公司僅進(jìn)行了2筆收購。其中一筆是2019年5月6日，2994.15萬元收購海數(shù)淵信息科技有限公司（“上海數(shù)淵”）全部股權(quán)，上海數(shù)淵主要從事與智能家居室內(nèi)產(chǎn)品及智能停車系統(tǒng)產(chǎn)品有關(guān)的研究、銷售及施工。另一筆就是，2020年5月7日，1.05億收購成都誠悅時代物業(yè)服務(wù)有限公司(“誠悅時代物業(yè)”)。

??其中，上海數(shù)淵可使新城悅服務(wù)管理的物業(yè)發(fā)展成智能社區(qū)，此外，還可將公司的服務(wù)范圍從公共區(qū)域擴(kuò)大到室內(nèi)的能力。而成都誠悅時代物業(yè)服務(wù)有限公司主要從事提供以住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的綜合性物業(yè)服務(wù)。截至2019年底，該公司的總建筑面積約為522萬平方米，其包括在管項目如成都市春熙路商圈的地標(biāo)性寫字樓項目，成都時代廣場。這項項收購不僅增強(qiáng)了公司管理面積，還將進(jìn)一步提升其在商業(yè)寫字樓的管理能力，也進(jìn)一步增強(qiáng)了公司在川渝市場的市場占有率及品牌影響力。

??2018年11月6日，新城悅服務(wù)成功上市，上市所得款項總凈額約為5.384億元。據(jù)招股書披露 的計劃用途，其中約60%（約3.23億元）用于收購物業(yè)服務(wù)公司及獲取物 業(yè)管理項目，預(yù)計在2021年12月31日前 用完。截至目前，兩項收購代價共計約1.35億元，收購資金用途僅約41.8%。

??【別樣的 “圈地”】

??截至2019年12月31日，新城悅服務(wù)的在管面積為6020萬平方米，較2018年末凈增加1730萬平方米，增幅約40.3%；公司的合約面積為1.528億平方米，較2018年末凈增加36.2%。

??在并無收購加持下，新城悅服務(wù)2019年新增第三方合約面積達(dá)到1010萬平方米，其中超過70%是新項目。

??究其原因，新城悅服務(wù)2019年增加了拓展的渠道，與中小型區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立了合資物業(yè)管理公司，這些合資物業(yè)管理公司將接管這些開發(fā)商正在開發(fā)的和未來開發(fā)的所有房地產(chǎn)項目。2019年，新城悅服務(wù)一共與3個房地產(chǎn)商設(shè)立合資公司，一共鎖定了超過800萬平方米的潛在管理面積。

??2019年，新城悅服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率達(dá)到了28.5%，較2018年提高了0.7個百分點。其中一個原因就是公司的新項目比例持續(xù)提升貢獻(xiàn)了，新項目一般具有更高的毛利率。

??雖然新城悅服務(wù)收購事項并不多，但伴隨著規(guī)模擴(kuò)大，公司隨著上市降下去的負(fù)債率也在上漲。2017年至2019年，新城悅服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率分別約為76.76%、44.14%、56.04%。