??文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院 蔣丞

??如果不是因?yàn)樯鲜?，劉江可能還隱藏在代持者背后。

??2019年7月12日，和泓服務(wù)登陸資本市場(chǎng)，上市前，它經(jīng)歷了至少8次伴隨股權(quán)變更的架構(gòu)調(diào)整，借此，一直在幕后指點(diǎn)江山的劉江，從高管和妻子手中接過(guò)股權(quán)，出任董事會(huì)主席，結(jié)束了“隱身”狀態(tài)。

??這位曾以78.7 億元身家登榜2018福布斯富豪榜的“隱形富豪”著實(shí)低調(diào)，極少公開(kāi)露面，沒(méi)有高清照片，聆訊資料中的介紹也是寥寥數(shù)語(yǔ)。

??規(guī)模增速下滑

??或許是沾染了其低調(diào)內(nèi)斂之風(fēng)，和泓服務(wù)似乎過(guò)于穩(wěn)重了。在物管行業(yè)加速“跑馬圈地”的背景下，已是不進(jìn)則退。截止2019年底，和泓服務(wù)在管面積約664萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約4.68%。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2019年底共23家上市物企披露管理規(guī)模及增速，平均增速為35.66%，和泓服務(wù)排在倒數(shù)第二位。2019年新上市的8家物企中，和泓服務(wù)管理規(guī)模增速墊底。

??在物業(yè)費(fèi)提價(jià)困難的情況下，通過(guò)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)嵘龢I(yè)績(jī)是目前物企的主流做法。但近年來(lái)，和泓服務(wù)并未積極“圈地”。2016-2019年，其在管面積分別約544萬(wàn)平米、590.8萬(wàn)平米、634.7萬(wàn)平米、664.4萬(wàn)平米，近三年增速分別為8.6%、7.43%、4.68%，規(guī)模增速緩慢且持續(xù)下滑。

??或許是因?yàn)橘Y本市場(chǎng)的加持，上市后的和泓服務(wù)終于有了“大額”收購(gòu)計(jì)劃。2019年底，和泓物業(yè)公告稱(chēng)，擬收購(gòu)上海同進(jìn)物業(yè)70%股權(quán)，這筆交易于2020年1月22日作實(shí)，收購(gòu)代價(jià)為2959.05萬(wàn)元。

??據(jù)披露，截止2019年9月30日，上海同進(jìn)物業(yè)擁有約370萬(wàn)平方米在管建筑面積，未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為人民幣1310萬(wàn)元，2018年度除稅后溢利289.9萬(wàn)元。同時(shí)，上海同進(jìn)物業(yè)持有江蘇同進(jìn)物業(yè)及上海萬(wàn)潤(rùn)物業(yè)各100%股權(quán)。此次收購(gòu)?fù)瓿珊?，上海同進(jìn)物業(yè)及其附屬公司將成為和泓服務(wù)的非全資附屬公司，業(yè)績(jī)以及資產(chǎn)與負(fù)債將并入和泓服務(wù)的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表。

??“圈地”受限

??和泓服務(wù)曾在2019年報(bào)中，闡述了未來(lái)收購(gòu)第三方物管公司計(jì)劃。文中提到，和泓服務(wù)的收購(gòu)目標(biāo)是中型物管公司，收費(fèi)管理面積在100-400萬(wàn)平米之間，并計(jì)劃動(dòng)用上市所得款項(xiàng)凈額約3450萬(wàn)元，連同內(nèi)部資金來(lái)源，用于收購(gòu)擴(kuò)張。

??收購(gòu)上海同進(jìn)物業(yè)花掉了2959萬(wàn)元，此時(shí)上市籌資凈額中用于收購(gòu)的3450萬(wàn)元備用金已花去近九成，“余額”不足500萬(wàn)元。若繼續(xù)收購(gòu)，錢(qián)從哪來(lái)？靠?jī)?nèi)部資金來(lái)源，能否繼續(xù)擴(kuò)張？

??從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，和泓服務(wù)已陷入增收不增利困局。2019年，和泓服務(wù)總收入為2.48億元，同比增長(zhǎng)10.6%；凈利潤(rùn)為0.14億元，同比下降18.3%。究其原因，其收入增長(zhǎng)主要來(lái)自毛利率較低的“非業(yè)主增值服務(wù)”。

??根據(jù)2019收入構(gòu)成，物業(yè)管理服務(wù)收入占比約67.8%，社區(qū)增值服務(wù)收入占比約21,8%，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比約10.4%。從同比變動(dòng)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，非業(yè)主增值服務(wù)收入同比大增1192萬(wàn)元，增幅約85.9%，是營(yíng)收增長(zhǎng)的主因。但“非業(yè)主增值服務(wù)”毛利率僅16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)管理服務(wù)（毛利率29.9%），社區(qū)增值服務(wù)（毛利率54.9%）。只賺吆喝不賺錢(qián)，非業(yè)主增值服務(wù)收入的大幅增長(zhǎng)，很難為和泓服務(wù)帶來(lái)實(shí)質(zhì)上的盈利。

??此外，橫向?qū)Ρ葋?lái)看，同為“蚊型”物企的燁星集團(tuán)，2019年底在管面積約492萬(wàn)平米，規(guī)模在和泓服務(wù)之下。但其毛利率約34.5%，高于和泓服務(wù)0.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利率約9.5%，高于和泓服務(wù)3.9個(gè)百分點(diǎn)，整體盈利能力要明顯強(qiáng)于和泓服務(wù)。

??即便與目前上市物企中規(guī)模最小、在管面積只有240萬(wàn)平米的興業(yè)物聯(lián)相比，和泓服務(wù)的盈利能力也慘遭碾壓。2019年，興業(yè)物聯(lián)毛利率、凈利率分別為42.7%、19%，尤其凈利率水平，是和泓服務(wù)的3.4倍。

??盈利能力限制了和泓服務(wù)的收購(gòu)資本，與此同時(shí)，其規(guī)模擴(kuò)張的積極性也不算高。據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)，近年來(lái)赴港上市的21家物企中，有近八成企業(yè)計(jì)劃將50%以上的募集資金用于收并購(gòu)，從而促進(jìn)規(guī)模擴(kuò)張。其中，藍(lán)光嘉寶服務(wù)計(jì)劃用于收并購(gòu)的比例為77%，興業(yè)物聯(lián)計(jì)劃用于收并購(gòu)的比例為72.3%，21家物企均值達(dá)到56%，而和泓服務(wù)計(jì)劃用于收并購(gòu)的比例只有51.8%，低于大部分上市物企。

??今年6月，和泓服務(wù)完成配售8000萬(wàn)股，占配售前已發(fā)行股本的20%，配售價(jià)1.28港元，折價(jià)約3.76%，所得款項(xiàng)凈額約1億港元。據(jù)公告，這筆資金將用于潛在的未來(lái)并購(gòu)事項(xiàng)以及一般營(yíng)運(yùn)資金，但未詳細(xì)披露其中用于收并購(gòu)的具體比例。此時(shí)，和泓服務(wù)計(jì)劃用于收購(gòu)的備用金還有多少？