??隨著人們生活水平的提升，土地供應(yīng)的稀缺，城市發(fā)展逐步進入存量時代，大量房企開始進入城市更新的領(lǐng)域。萬科曾公開表示城市更新未來潛力很大，會為傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來新的增長曲線。從廣州的永慶坊，到上海的上生新所，再到沈陽的紅梅文創(chuàng)園，經(jīng)過萬科的實踐探索，歷史古城、破舊公園和廢棄廠房開始煥發(fā)出新生。然而，僅僅圍繞老舊建筑進行改造已不能完全滿足于城市發(fā)展的需要。在對望京小街的升級改造中，萬科首次將城市更新的邊界拓展至街區(qū)小巷這類城市的“毛細血管”，把“商業(yè)辦公”與“步行街道”相縫合，對整個街區(qū)進行了全方位的綜合提升。

??破局｜探索商業(yè)街區(qū)改造的共治模式

??據(jù)了解，望京小街位于北京大山橋與望京街交叉路口以西，地處望京核心腹地，距離望京南地鐵站600米。匯集了曾經(jīng)繁華的華堂商場、望京商業(yè)中心（現(xiàn)為萬科時代中心?望京）和方恒購物中心。隨著城市定位和周邊業(yè)態(tài)的更新變化，小街的整體空間愈漸老舊，商業(yè)層次與當前的實際需求產(chǎn)生了錯位，道路破損、停車混亂、交通擁堵和環(huán)境臟亂等問題日益凸顯。

??然而，除了萬科、方恒兩個企業(yè)主體，小街上有近千個零散商戶持有產(chǎn)權(quán)。街的一端還有一個1400多戶業(yè)主的小區(qū)。如何結(jié)合片區(qū)發(fā)展、城市更新和街區(qū)治理的痛點問題進行針對性的提升改造，推動訴求不一的多主體共治共建，成為社會資本進入小街更新需要面臨的首要課題。

??今年初，在朝陽區(qū)政府的引導下，萬科作為社會資本參與到了望京小街的改造提升工作中。在具體實踐中，萬科多次調(diào)研走訪周邊居民和項目商戶，鎖定了“停車難、垃圾多、能耗大”這三大痛點問題。同時，還面向30多家周邊的頭部企業(yè)開展了“敲門行動”，例如大望京片區(qū)的阿里、美團、奔馳等公司，梳理出了“品質(zhì)商業(yè)、文化體驗、戶外體育、藝術(shù)交流”這四大核心需求。結(jié)合調(diào)研成果和國際人才社區(qū)功能定位，配合步行街環(huán)境提升計劃，朝陽區(qū)政府和望京街道與萬科方面共同形成了現(xiàn)在包含多種功能場景的步行街改造計劃。

??為了有效推進商街的整體改造工作，望京街道辦以萬科、方恒為重點，建立以黨建協(xié)調(diào)委員會為核心，小街自治委員會為支撐，商戶自治聯(lián)盟和流動黨支部為補充的治理架構(gòu)。望京小街產(chǎn)權(quán)方（企業(yè)）、管理方（職能部門）、使用方（商戶、居民、消費者）得以有機融合起來。經(jīng)過10余次區(qū)級層面的小街治理調(diào)度會，上百次的街道級“吹哨報道”，交通秩序、垃圾分類、施工管理、餐飲及商戶規(guī)范管理等一系列重點難點問題得以有效推進解決。

??“結(jié)合政府開展的街區(qū)更新工作，在望京小街的改造過程中，我們響應(yīng)號召、主動參與，通過將望京小街的改造整治與緊鄰商業(yè)辦公區(qū)的升級煥新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜業(yè)的街區(qū)級特色更新。”萬科集團合伙人劉肖表示，將發(fā)揮市場主體的專業(yè)優(yōu)勢，把望京小街打造為“國際化+文化+科技”的時尚活力新街區(qū)。

??重生｜臟亂差小街變身京城新地標

??改造后的望京小街，如今已經(jīng)有了煥然一新的靚麗容顏，原來的柏油路、亂停亂放的車輛、廣告牌等設(shè)施消失不見，取而代之的是一條歐式風貌且干凈整潔的步行街。當然，它不僅是一條集辦公、購物、休閑、生活于一體的新型商街，更承載著智慧科技、國際交往、文化藝術(shù)等屬性功能，吸引望京市民在這里高效地匯聚與交集。

??在智慧科技方面，萬科聯(lián)合望京街道對街區(qū)設(shè)施進行了智慧化升級，開發(fā)建設(shè)了“智慧之芯”管理平臺，連接智慧停車、綠色節(jié)能、小街商圈、社區(qū)公約、小街安防等五大運營場景，可對小街商戶人流車流、垃圾箱、溫度、濕度、能耗、消費指數(shù)等進行實時數(shù)據(jù)分析，形成智慧生態(tài)閉環(huán)。

??在國際交往方面，望京小街片區(qū)周圍分布有大量大型企業(yè)和跨國公司，世界500強企業(yè)6家，涉外企業(yè)1113 家。為了提高國際商務(wù)文化氛圍，這里將建立國際文化交流活動展示舞臺，打造市級具有影響力的國際人才社區(qū)。小街還學習借鑒歐洲步行街的模式，設(shè)置了德國特色場景，包括集市商亭、特色餐飲、藝術(shù)天幕、垃圾房、音樂和親子活動等豐富元素。

??在文化藝術(shù)方面，萬科積極統(tǒng)籌社會資源，引入文化+閱讀特色的城市書屋和以北京國際設(shè)計周、中央美術(shù)學院為核心的北京設(shè)計中心，打造望京文化新地標。據(jù)悉，2020青年設(shè)計100云畢業(yè)季展覽，已于8月1日在望京小街的望京坊正式開幕。展覽集合了來自中央美術(shù)學院、清華大學美術(shù)學院、中央戲劇學院等15所在京高校，近300位設(shè)計院系的優(yōu)秀畢業(yè)生作品。

??對周邊居民來說，小街變化帶來的感受更加直接。開街當日，住在望京小街附近的曹阿姨告訴記者，“這里（望京小街）既像一個現(xiàn)代的國際藝術(shù)中心，又可以滿足我們對餐飲、閱讀等方面的需求。我以后可以在周末和鄰居們過來看展吃飯，作為老望京人，在家門口可以享受這樣的體驗特別驚喜！”

??助推｜“騰籠換鳥”煥發(fā)區(qū)域新動能

??望京小街的改造不僅僅是表面的環(huán)境和功能提升，更重要的是依托于望京萬科時代中心的“騰籠換鳥”，當?shù)氐纳虡I(yè)和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)得以升級煥新。

??萬科希望小街兩側(cè)的商業(yè)業(yè)態(tài)可以形成有益互補，差異化地引入了新晉品牌和網(wǎng)紅IP業(yè)態(tài)。另外，在辦公的招租選擇上，望京萬科時代中心緊跟朝陽區(qū)“科技賦能”的步伐，定位于集團型企業(yè)總部辦公，重點引進規(guī)模在200人-5000人的TMT領(lǐng)軍企業(yè)。盡管進入后疫情時代，但是商街的整體改造提升，吸引了很多明星企業(yè)進駐，例如keep、唱吧、HIGO、北控城市發(fā)展等企業(yè)總部，未來入駐樓宇的企業(yè)平均年納稅額可過億元。

??城市更新是一個考驗多方關(guān)系協(xié)調(diào)、綜合設(shè)計改造、持續(xù)服務(wù)運營能力的領(lǐng)域；打造一條“百年老街”，更是需要持續(xù)運營、長久維護和與時俱進。作為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，萬科表示希望在城市更新的這條跑道上，通過望京小街模式，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗，為構(gòu)筑新型城市空間提供參考借鑒。