??2020年上半年，房地產(chǎn)市場走出深V曲線。

??百強房企銷售業(yè)績自2月份跌入谷底，3月迅速反彈拉升，4月同比轉(zhuǎn)正后至7月百強房企銷售業(yè)績同比進一步提升至25.7%。1-7月，累計業(yè)績規(guī)模同比增長2.7%，是自年初以來累計業(yè)績增速首次轉(zhuǎn)正。

??往年7月一直是銷售淡季，但受疫情影響，今年市場整體推案節(jié)點后移，房企在7月的銷售力度并沒有松懈。

??展望下半年，根據(jù)以往經(jīng)驗約60%的貨值會集中在下半年推售。而今年受疫情影響上半年開工進度滯后，下半年作為房企搶收業(yè)績的關(guān)鍵期、供應(yīng)量可能進一步加大。同時，受惠于相對寬松的貨幣政策環(huán)境，預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場仍具韌性，成交有望保持在較高水平。

??在行業(yè)見頂信號明顯，業(yè)內(nèi)競爭進一步加劇，各梯隊分化、集中度持續(xù)升高的當下，千億房企在融資、拿地等資源的獲取上優(yōu)勢更加明顯，因此持續(xù)搶占市場份額，追逐千億也成為房企的共同訴求。

??01

??競爭加劇，三十強房企陣營最穩(wěn)固

??自2016年銷售面積同比增速達到峰值22.5%以來，已經(jīng)連續(xù)三年下滑，行業(yè)規(guī)模探頂，房企發(fā)展空間不斷壓縮。至2019年，隨著“房住不炒”的政策持續(xù)貫徹，全國商品房銷售面積增速只實現(xiàn)了0.1%的增長。在“穩(wěn)”字當頭的大方向下，趨緩的規(guī)模增長意味著行業(yè)天花板已經(jīng)顯現(xiàn)，因此房企發(fā)展空間被壓縮，擴容壓力變大。

??圖：2000-2019年全國商品房銷售面積及增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，CRIC整理

??從目前來看各梯隊名單已逐步成型，三十強房企陣營最穩(wěn)固。2015年至2019年，碧桂園、萬科、恒大等7家房企已連續(xù)5年占據(jù)榜單TOP10。

??對比2018年和2019年百強房企，僅有11家不同，相比2016年的變動減少了近半。各梯隊房企名單逐步成型，預(yù)計隨著市場進一步發(fā)展，行業(yè)結(jié)構(gòu)將更加穩(wěn)定。

??從梯隊陣營來看，2019年TOP30房企陣營最為穩(wěn)固，同比變動率僅為6.7%，即使內(nèi)部競爭激烈、你追我趕，但對外形成了一道難以突破的天然屏障。同時，覆蓋了2019年全部千億房企的TOP40隊伍排名同比變動率也不大，這從另一個角度說明了超千億銷售的房企能夠較為安全地維持40強的行業(yè)地位。

??表：2015-2019年TOP100房企分梯度行業(yè)排名同比變動率

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??02

??規(guī)模仍是訴求，千億房企增至35家

??千億陣容逐步壯大，2020年將突破35家。自2010年千億房企陣營迎來第一員萬科，到2019年隊伍已壯大至35家，碧桂園、恒大、萬科三家房企的合約銷售更是超出了6000億元。從他們首次突破千億的時間來看并非連續(xù)分布，在2011、2014和2015年沒有新晉千億房企，出現(xiàn)了斷層。

??但隨著競爭和分化的加劇，頭部房企表現(xiàn)漸入佳境，2016年開始連續(xù)兩年均新增了5家千億房企，在2018年更是增加了13家千億房企。

??對比下，2019年新晉千億數(shù)量“腰斬”，但在行業(yè)規(guī)模見頂?shù)谋尘跋氯杂?家房企奪得千億稱號，延續(xù)了2017年的節(jié)奏。

??據(jù)統(tǒng)計，截至2020年6月，已有13家房企銷售額超千億，在疫情影響下比2019年同期還多出一家，預(yù)計在下半年加速去化回款的節(jié)奏下，全年千億房企總數(shù)能進一步增加。

??圖：分年度新增千億房企數(shù)量（單位：個）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??03

??龍頭房企較早注重保持行業(yè)領(lǐng)先地位

??從2010年萬科達千億以來，截止2019年末達到的千億共有35家，其中2010-2017年實現(xiàn)千億的房企有16家，2018年和2019年這兩年期間達到千億的房企共有19家，雖說更多房企比之前更加注重發(fā)展質(zhì)量，但對于接近千億的房企來說，進入千億行列仍為其重要目標之一。

??從企業(yè)實現(xiàn)千億的增速來看，2017年及以前進入千億行列的企業(yè)，在實現(xiàn)千億前的復(fù)合增長率總體高于實現(xiàn)千億后兩年的復(fù)合增長率，16家房企在達千億前兩年的平均復(fù)合增長率達到43%，達千億后兩年的復(fù)合增長率為33%。

??2018年達到千億的房企，其達千億當年的同比增速也是都高于千億后一年的增長率。

??2019年新增千億企業(yè)的當年平均增長率為28%，高于TOP100的行業(yè)平均增長率6.5%。

??可以說，房企在沖刺千億的前一兩年普遍執(zhí)行高速擴張的方式促規(guī)模，達到較高的規(guī)模后開始尋求更穩(wěn)定的增長保持行業(yè)地位是一個趨勢。

??雖然大部分企業(yè)是在達千億前一兩年甚至當年才開始發(fā)力，但萬科、保利、中海、恒大和碧桂園，在達到千億前提前3年已經(jīng)開始提高業(yè)績增速。

??此外，綠地、恒大、華潤、融創(chuàng)和世茂房地產(chǎn)這5家房企的千億后兩年的復(fù)合增長率仍高于前兩年，這五家房企保持高速增長主要是由于其戰(zhàn)略目標并非只是千億，而是保持行業(yè)地位，或者進入行業(yè)前十的位置，因此多年保持高速增長。

??04

??深耕或拓展均可助推千億

??從房企的平均單城市產(chǎn)能來看，35家房企在達到千億當年的平均的單城市產(chǎn)能為31.7億元。

??實現(xiàn)千億房企的布局策略有顯著的差異，可以簡單總結(jié)為拓展型和深耕型，且兩大布局策略的企業(yè)單城市產(chǎn)能存在近10億/城/年的差距。

??我們把當年平均產(chǎn)能高于40億的12家房企劃分為深耕型企業(yè)，如華夏幸福和濱江集團千億當年的平均單城產(chǎn)能在百億左右，兩家企業(yè)的進駐城市分別只有10城和12城，為典型的深耕型企業(yè)。

??平均單城市產(chǎn)能低于30億元的23家房企可以定義為拓展型房企，恒大集團布局范圍廣，以量取勝，千億當年的城市數(shù)量達到125家，平均單城產(chǎn)能為8億元，為典型的拓展型企業(yè)。

??圖：千億房企破千億當年城市數(shù)量和單城市產(chǎn)能

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，CRIC數(shù)據(jù)

??平均單城產(chǎn)能超過40億的房企主要為深耕型企業(yè)，進駐城市數(shù)量較少，平均為26個城市，且在達到千億當年平均有3個城市單城產(chǎn)能率先突破百億。此類深耕企業(yè)先在本地扎根達到一定的規(guī)模之后，再慢慢對外擴展。

??從深耕型房企的城市共性來看，除去房企起家的城市，如龍湖起家重慶，華夏幸福起家廊坊，首開起家北京等，大多數(shù)單城破百億的城市都為一二線城市。

??市場容量整體較大，同時房企競爭較為溫和的城市，房企進駐后快速實現(xiàn)單城破百億目標的機會較大。

??這類城市在市場容量方面表現(xiàn)突出，商品住宅成交量大，有較廣的購房客群基礎(chǔ)，近些年表現(xiàn)為人口流入和城鎮(zhèn)化規(guī)模擴大，人口持續(xù)增帶來持續(xù)的購房需求；同時，由于市場開放程度更高，頭部房企勢力不是很強且未形成大型的本土勢力，進駐風險較小。成都、上海、西安、杭州、重慶、青島等均屬于這一類城市。

??表：深耕型房企千億當年產(chǎn)能破百億城市

??備注：祥生衢州、臺州接近百億；金地上海、武漢接近百億??數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，CRIC數(shù)據(jù)

??拓展型企業(yè)基本布局超40城，其中非省會地級三四線城市成其擴張主力。目前已有21家拓展型房企基本布局均超40城，如果計算平均數(shù)的話，其平均進駐城市數(shù)量達到60城，布局城市數(shù)量是深耕型企業(yè)的3倍。

??超過80城的房企有4家，分別為恒大、碧桂園、中梁和奧園，這四家房企布局廣泛，平均單城市產(chǎn)能不到15億元。

??擴展型企業(yè)可以分為兩類，第一類是碧桂園和恒大這些龍頭房企，碧桂園和恒大在2013年達到千億，這類走全國化路線的房企由于一二線城市市場競爭激烈以及政策壓力，提前布局三四線市場，受益于三四線城市的成交放量，憑借搶先布局均衡發(fā)展的優(yōu)勢取得了不錯的業(yè)績。

??第二類中梁這類后起之秀則是通過快速擴張城市，小體量項目快周轉(zhuǎn)來達到業(yè)績擴張。其從2016年開始走出浙江大本營，多布局環(huán)一二線的三四線城市，且其2017年多數(shù)項目占地面積都在10萬平方米以下，所以這些項目能夠快速投入開發(fā)建設(shè)并推出，也為中梁“快進快出”的戰(zhàn)略提供了支持。

??表：典型拓展型房企三四線城市布局情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，CRIC數(shù)據(jù)

??05

??7家房企今年有望沖擊千億

??根據(jù)CRIC《2020年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，我們對新晉千億房企做一個簡單的預(yù)測。

??預(yù)測的依據(jù)主要有三個：

??第一是通過假設(shè)房企上下半年企業(yè)銷售金額相同來判斷全年可能沖擊千億的房企；

??第二是假設(shè)企業(yè)全年的業(yè)績增速與上半年銷售增速相同，來判斷全年能否沖擊千億；

??第三是根據(jù)企業(yè)業(yè)績會上披露的全年可售貨值數(shù)據(jù)，按照60%的去化率推算企業(yè)全年業(yè)績能否突破千億。

??經(jīng)過篩選我們判斷2020年，龍光集團、新力地產(chǎn)、禹洲集團、中駿集團、卓越集團、建發(fā)房產(chǎn)、以及合景泰富均有希望在20年沖擊千億。

??表：2020年有望新晉千億房企（單位：億元）

??備注：龍光集團、新力地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)及卓越集團采用CRIC《中國房地產(chǎn)企業(yè)售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，其他均為企業(yè)公告??

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??06

??千億規(guī)模后，梯隊內(nèi)依然挑戰(zhàn)重重

??雖然千億是多數(shù)房企的訴求，且千億已經(jīng)成為了天然護城河。但是在千億陣營內(nèi)，競爭依然激烈。從數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，達千億后企業(yè)排名增速放緩，排名下降的房企數(shù)量增多。

??行業(yè)地位方面，由于2010年達千億房企和2019年達千億房企本身并不在一個量級，這里為了統(tǒng)一用企業(yè)千億前后的排名變化情況來考察其行業(yè)地位的變化。其中29家在2019年前達到千億的房企中，達到千億當年有5家行業(yè)排名下降，而在達到千億后一年有8家房企行業(yè)排名下降。

??在2019年達到千億的房企中，千億當年只有1家行業(yè)排名下降，而2020年上半年有3家排名較2019年末下降。

??從行業(yè)排名也可以看出，企業(yè)大多在沖刺千億時銷售擴張步伐更大，而躋身千億后只要稍有松懈其排名依然會面臨挑戰(zhàn)。千億是保證領(lǐng)先的首要目標，但是如何在實現(xiàn)千億后保持地位的穩(wěn)固，房企還需要做更長期的布局和考量。（來源：丁祖昱評樓市）