??疫情之后，經(jīng)濟(jì)重啟，地產(chǎn)重啟。

??但自1998年以來，走過20余年的中國房地產(chǎn)市場，正在走向全新的時(shí)代。在近日的行業(yè)論壇上，地產(chǎn)大佬們一個(gè)共識(shí)是：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高速增長時(shí)代，進(jìn)入平穩(wěn)增長的新階段。

??面對全新的時(shí)代背景和行業(yè)環(huán)境，舊的高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)不再適用，那么，房地產(chǎn)還要不要追求規(guī)模，房企首要追求的是規(guī)模還是利潤？穩(wěn)健發(fā)展，方能致遠(yuǎn)。規(guī)模、杠桿、利潤三者之間如何做到平衡？

??作為從業(yè)20多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)管理者，陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌自有他的一套方法論。

??他認(rèn)為，三者之間沒有公式可以計(jì)算，只能靠自身的經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)，三者之間的平衡關(guān)系是動(dòng)態(tài)的，企業(yè)如此，行業(yè)亦然；在相當(dāng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場的高財(cái)務(wù)杠桿是降不下來的，因而最核心的是把經(jīng)營現(xiàn)金流作為第一要?jiǎng)?wù)來抓；最后，如果有機(jī)會(huì)，要努力擴(kuò)充資本。

??以下為吳建斌《熟知杠桿天平原理，財(cái)務(wù)平衡與規(guī)模擴(kuò)張的模型》主題演講全文實(shí)錄：

??大家早上好！我演講的主題是“熟知杠桿天平原理，財(cái)務(wù)平衡與規(guī)模擴(kuò)張的模型”。

??由于我過去一直在財(cái)務(wù)、金融、戰(zhàn)略這個(gè)領(lǐng)域從事管理業(yè)務(wù)，有20多年的經(jīng)驗(yàn)，我也一直在尋找這中間有沒有一個(gè)平衡關(guān)系，在講這個(gè)平衡關(guān)系之前，我特意畫了一個(gè)天平。

??這個(gè)天平的左邊是負(fù)債，右邊是規(guī)模，中間是利潤。做企業(yè)的目的其實(shí)也就是為這幾個(gè)指標(biāo)在奮斗，當(dāng)負(fù)債重的時(shí)候，規(guī)模這個(gè)天平就要向上走，也就是加杠桿的過程，我們的規(guī)模就可以做大。當(dāng)負(fù)債減輕，規(guī)模必然會(huì)下降，中間好像有一個(gè)關(guān)系，就是加負(fù)債、加杠桿，規(guī)模就會(huì)上升，減負(fù)債、降杠桿，規(guī)模就要下降，它們之間的支撐點(diǎn)就是利潤。

??所以我要找一個(gè)量化的關(guān)系。單這么講感覺好像是這個(gè)意思，但是中間有沒有一個(gè)可以計(jì)算的公式，或者計(jì)算的模型把它計(jì)算出來，我試圖通過這次論壇倒逼一下自己，把這個(gè)問題回答清楚。

??什么是財(cái)務(wù)平衡？因?yàn)槲沂枪茇?cái)務(wù)出身的，我認(rèn)為財(cái)務(wù)平衡一般都是講資產(chǎn)負(fù)債表上的資金來源與資金占用之間的平衡關(guān)系，或者是講經(jīng)營活動(dòng)收入與支出的平衡關(guān)系，或者用時(shí)間的維度來講是講資金的來源、資金的占用，以及收入與支出的短期、中期、長期的平衡關(guān)系。

??所以從發(fā)展的角度來講，我認(rèn)為是這三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的動(dòng)態(tài)平衡，這是我對財(cái)務(wù)平衡的一個(gè)結(jié)論。

??怎么樣做到財(cái)務(wù)時(shí)點(diǎn)的平衡與動(dòng)態(tài)平衡？我想來想去，我認(rèn)為還是從收與支來解決。作為一家房企，收入一般是經(jīng)營性的收入，投資性的收入，融資性的收入，作為它的支出，一般往往都是經(jīng)營性的支出、投資性的支出，或者歸還到期貸款的融資性的支出，都會(huì)反映在資產(chǎn)負(fù)債表上，最后反映在現(xiàn)金流量表上。

??所以我給它假設(shè)的前提叫收大于支，才能做到一種平衡，就是收入要大于支出，你才能做到平衡，如果收入比支出要少，這個(gè)企業(yè)可能在流動(dòng)方面就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)缺口，它就不平衡了。

??簡言之，財(cái)務(wù)平衡就是要做到短期、中期、長期的收與支的時(shí)點(diǎn)上的平衡，或者是一種動(dòng)態(tài)的彈性平衡。我曾經(jīng)在公共場合也講過，一個(gè)企業(yè)的奮斗目標(biāo)是很多的，但是歸根結(jié)底核心的目標(biāo)是優(yōu)化和提升資產(chǎn)負(fù)債表，終審為優(yōu)化與提升資產(chǎn)負(fù)債表而奮斗，這是干企業(yè)的目的。

??當(dāng)然財(cái)務(wù)平衡與規(guī)模擴(kuò)張之間到底是什么樣的關(guān)系？我們粗粗聽下來感覺是一對矛盾，我想來想去，關(guān)鍵是一個(gè)度，這個(gè)度怎么樣掌握，也就是這個(gè)擴(kuò)張的速度與負(fù)債之間到底能不能找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

??當(dāng)我們了解了財(cái)務(wù)平衡的概念與要求之后，重點(diǎn)就在于收與支的規(guī)劃與把控上，收和支是可以規(guī)劃的，既然可以規(guī)劃就是量化的管理，當(dāng)規(guī)劃出來之后我們怎么把控它，怎么管理它，這是實(shí)際操盤的過程。

??當(dāng)前房企規(guī)模擴(kuò)張還是第一需要，幾乎在這個(gè)方面是不存在爭議的，也反映了房地產(chǎn)市場仍然有很大的機(jī)會(huì)，而且是大有可為的。

??為什么要做規(guī)模？因?yàn)槭谴笥锌蔀?，有很大的吸引力，如果把?guī)模做大，其實(shí)可以帶來很多的紅利，所以房地產(chǎn)市場做大規(guī)模，在目前我認(rèn)為還是第一需要。但是在做規(guī)模擴(kuò)張的過程中，一般可能會(huì)受到財(cái)務(wù)杠桿與經(jīng)營杠桿的驅(qū)動(dòng)，就像剛才的天平一樣，當(dāng)你的負(fù)債加得越大，你的規(guī)模也就越大。

??我們在房企里面往往講三個(gè)杠桿，一個(gè)是財(cái)務(wù)杠桿，一個(gè)是經(jīng)營杠桿，一個(gè)是合作杠桿。

??這三個(gè)杠桿之間反映在資產(chǎn)負(fù)債表的右邊，就是資金的來源方，它們之間有一個(gè)權(quán)重關(guān)系，這個(gè)權(quán)重關(guān)系其實(shí)是受到了很多方面的影響，有外部的因素，也有內(nèi)部的因素。

??我們假設(shè)一下，如果房地產(chǎn)市場銷售是很火熱的，土地市場也是很火熱的，那我認(rèn)為財(cái)務(wù)杠桿就是應(yīng)該加，它的比重就應(yīng)該是加大，而且是越大越好。如果是銷售的市場在下行，或者在橫盤，土地市場仍然火熱，就要減財(cái)務(wù)杠桿，千萬不要把方向搞錯(cuò)了，加的是經(jīng)營杠桿與合作杠桿，確保公司的安全運(yùn)行。它們?nèi)咧g有這樣的邏輯關(guān)系。

??當(dāng)前我們是加杠桿還是減杠桿，其實(shí)把今年的時(shí)間可以劃分為兩大段，上半年受到疫情的影響，國家在財(cái)政政策、貨幣政策方面采取了比去年同期寬松的政策，土地市場出現(xiàn)火熱，實(shí)質(zhì)上我觀察下來，家家都在加杠桿。

??下半年，國際形勢不確定的，在這種不確定的國際環(huán)境下，國內(nèi)政策又是非常明確的情況下，確保安全運(yùn)行又排在第一位，很自然我們的財(cái)務(wù)杠桿是要減，而不是要加。

??所以我的結(jié)論是，提升經(jīng)營杠桿占比是一個(gè)趨勢，降低財(cái)務(wù)杠桿也是一個(gè)趨勢，但是把兩個(gè)杠桿放在資產(chǎn)負(fù)債表的來源方，實(shí)質(zhì)上就可以看到財(cái)務(wù)杠桿的占比是仍然巨大的，經(jīng)營杠桿跟合作杠桿占比的權(quán)重是不可能超過財(cái)務(wù)杠桿的。

??關(guān)于房企規(guī)模擴(kuò)張的度到底在哪里，房企繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，是一個(gè)非常好的選擇，我也是非常贊同的，因?yàn)橛幸?guī)模才有紅利，有規(guī)模才有蹲位或者有地位，這是我們大家普遍的共識(shí)。

??特別是中國房地產(chǎn)才走過二三十年，面對一個(gè)百年或者幾百年的產(chǎn)業(yè)，我們才走了幾十年，我一直認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場目前還處在青春期，既然是青春期，機(jī)會(huì)就很多。所以在這種情況下，這個(gè)度是在講什么呢？實(shí)際上是講一個(gè)安全墊。我們在設(shè)定財(cái)務(wù)安全墊的時(shí)候，從我自身的經(jīng)驗(yàn)來講，我覺得有三個(gè)重要的要點(diǎn)是一定要把握的：

??第一個(gè)要點(diǎn)，就是要分清市場在當(dāng)下是上行、橫盤還是下行，這一點(diǎn)非常重要，如果房地產(chǎn)市場是上行，安全墊的厚度就不必要在意，也就是杠桿可以放大一些，如果是橫盤，安全墊就要適中，如果房地產(chǎn)是下行的，安全墊就要厚。

??第二個(gè)要點(diǎn)，分清利潤的空間到底有多大。其實(shí)從2015年開始，房地產(chǎn)的毛利潤率或者凈利潤率是大幅下降的，有的公司可能每年下跌1%，有的公司可能每年下跌幾個(gè)點(diǎn)，到目前為止項(xiàng)目的利潤的空間已經(jīng)很小，只有百分之五六的利潤就可以去招拍掛市場拿地。

??從財(cái)務(wù)的角度來看，這是非常危險(xiǎn)的，因?yàn)槲覀兊娜谫Y成本已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過百分之五六，普遍的融資成本是百分之七八，有的公司到了百分之十幾，這是非常危險(xiǎn)的事情。

??第三個(gè)要點(diǎn)，作為一家房企，你有自己的戰(zhàn)略，你的戰(zhàn)略是一個(gè)機(jī)會(huì)主義者，還是一個(gè)長期主義者。如果是機(jī)會(huì)主義者，你是靠賭、靠炒，按照昨天有專家講，房地產(chǎn)就是要貪，從這個(gè)概念來講，你怎么做都沒關(guān)系，那就看你的運(yùn)氣。但如果你是一個(gè)長期主義者，我要建議你的長期財(cái)務(wù)杠桿保持一個(gè)均衡的水平，而且是低的水平，這樣的安全墊就要厚。

??房企的規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張有這種可能嗎？從昨天到今天，聽了這么多專家、房地產(chǎn)大佬、董事長、總裁們的很多論述，我想大家跟我得出的結(jié)論應(yīng)該是一致的，就是繼續(xù)把房地產(chǎn)的規(guī)模做大，這個(gè)機(jī)會(huì)是有的，而且是肯定的。

??我大概歸納了一下，有5個(gè)方面的原因：

??一個(gè)方面是改善性的需求空間巨大。

??第二，城市化率才60%，與發(fā)達(dá)國家相比，中間還有20%的機(jī)會(huì)，每年完成1%的提升，起碼要10到20年的房地產(chǎn)繁榮期。

??第三，城市更新的機(jī)會(huì)非常大，只有這個(gè)城市有百年以上的歷史，其實(shí)城市更新的需求量是非常大的。

??第四，人口遷移帶來的都市圈的需求量是巨大的。昨天樊綱教授也闡明了這個(gè)觀點(diǎn)，我是非常贊同的，就是這個(gè)遷移的流動(dòng)帶來了各方面的需求，這個(gè)需求量也是很大的。

??第五，最近中央提出來內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，這一點(diǎn)被充分的重視。因?yàn)槌隹谑艿搅讼拗?，并不是完全關(guān)掉，但是相比原來的比例是下降的，主要靠我們內(nèi)需的循環(huán)來進(jìn)一步提升中國經(jīng)濟(jì)的增長，這個(gè)空間也是非常大的。

??所以顯而易見，未來的房地產(chǎn)市場是巨大的。但是怎么樣把你生產(chǎn)的東西可以賣出去，其實(shí)昨天我也提到，我比較關(guān)注的就是兩點(diǎn)，一個(gè)是產(chǎn)品，一個(gè)是服務(wù)，我們生產(chǎn)的產(chǎn)品能不能賣出去，是取決于你的產(chǎn)品的好與壞，取決于你的產(chǎn)品的性價(jià)比是不是比較高，取決于老百姓是不是喜歡你的產(chǎn)品，所以這個(gè)點(diǎn)我是非常關(guān)注的。原來我們可以不重視，但是現(xiàn)在是必須重視。

??這次疫情的沖擊之后，讓我們更加清楚物業(yè)管理的服務(wù)、房地產(chǎn)公司所提供的各類服務(wù)是非常重要的，包括智能化、環(huán)保、便捷性、以人為本的社區(qū)服務(wù)，這些都是非常重要的。如果說房地產(chǎn)公司要把產(chǎn)品做好，把服務(wù)做到家，我想未來的10年、20年，房地產(chǎn)公司一定發(fā)展得會(huì)非常好，這是我的答案。

??當(dāng)然，我們前面提的這5個(gè)點(diǎn)，其實(shí)是需要量化的，我只是作為一個(gè)見證者或者作為一個(gè)觀察者提出這5個(gè)方面的需求。但是作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，或者是量化研究的機(jī)構(gòu)，是要做這方面數(shù)字研究的，我相信做出來的研究結(jié)果跟我的觀點(diǎn)應(yīng)該是吻合的。

??當(dāng)然有人在問，萬一規(guī)模擴(kuò)張?zhí)?，?cái)務(wù)沒法平衡，而導(dǎo)致了公司安全運(yùn)行遇到了問題怎么辦，我是財(cái)務(wù)出身的，其實(shí)對風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)感覺應(yīng)該是比較強(qiáng)的，但是我還可以大膽地說，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)在青春期，未來的前景是美好的.

??在這種情況下，如果說我提到這個(gè)問題的事情發(fā)生了，我們平常心去對待，萬一你成功了呢？成功的例子其實(shí)在過去這么多年是不勝枚舉，很多企業(yè)就是因?yàn)橼s上了好的時(shí)機(jī)，踩好了點(diǎn)，加了杠桿，上了臺(tái)階，然后完成了他的資本原始積累，完成了全國布局，讓他的服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量更加優(yōu)秀，有什么不好呢？

??遇到困難之后，可能要進(jìn)行財(cái)務(wù)重整，也沒什么大不了的事情，財(cái)務(wù)重整有什么大不了呢？大不了就是你原來持有80%的股份，有可能重組之后只剩40%、50%，這個(gè)公司還是你的，只是多了一個(gè)投資人，公司還是存在的，當(dāng)然可能你的預(yù)期的收益比原來低，你擁有的家底或者排名比別人低，但是你奮斗了，比你不奮斗的效果總是要好的。

??整個(gè)房地產(chǎn)市場其實(shí)是一個(gè)擴(kuò)張、洗牌、再擴(kuò)張、再洗牌的過程，香港也是這樣的，我在香港經(jīng)歷了1997年金融危機(jī)，很多公司被洗掉了，洗掉就洗掉了，但是房地產(chǎn)市場最后集中在5家大的地產(chǎn)公司手上，中國的房地產(chǎn)市場是不是經(jīng)過洗牌之后集中在100家之內(nèi)？也有可能，因?yàn)檫@個(gè)市場太大了，集中在100家，這也沒什么不好。

??所以房地產(chǎn)市場實(shí)際上是在競爭中的自我平衡，房企實(shí)際上是在競爭過程中的優(yōu)勝劣汰，這是非常自然的規(guī)律，沒什么不好的。當(dāng)下，由于市場不成熟，我還是建議牢牢抓住機(jī)會(huì)這么一個(gè)重要的前提。

??房企規(guī)模繼續(xù)做大的關(guān)鍵要素有哪些？我覺得首先是要順應(yīng)新時(shí)期拓展土地儲(chǔ)備的新特點(diǎn)，一定要獲得便宜的高額的土地儲(chǔ)備。因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)變了，獲得土地的機(jī)會(huì)、渠道跟原來是不一樣的，你不能還是延續(xù)過去簡單粗暴的做法，你應(yīng)該有很多的渠道，剛才我提到的5大方面都是獲得土地的來源，我們只要把其中一種做好，就能獲得源源不斷的土地，在這方面我們要下工夫。

??第二個(gè)方面，千萬不要一談高周轉(zhuǎn)，談虎色變，千萬不要回避這個(gè)問題，因?yàn)楝F(xiàn)在資金的成本太高了，而且資金都是比較短的資金在長期的使用，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題。因?yàn)樽鳛槠髽I(yè)要快速的發(fā)展、繼續(xù)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)要追求高周轉(zhuǎn)，如果高周轉(zhuǎn)追求不了，我們可以繼續(xù)追求相對高周轉(zhuǎn)，相對高周轉(zhuǎn)追求不了，可以追求快周轉(zhuǎn)，總之這個(gè)精神跟打法，我建議是不要變。

??因?yàn)槲沂秦?cái)務(wù)出身的，我知道我們的融資成本太貴了，特別是中小企業(yè)，你的評級(jí)又不高，融資成本就很高，借的錢又是短期的（一年期、兩年期），一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期都不夠。所以在這種情況下，一定要堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)、相對高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)的打法，這個(gè)精神是不能變的，而且持續(xù)用這個(gè)精神來改善我們每個(gè)環(huán)節(jié)，這是非常重要的。

??第三個(gè)方面，就是要把有限的財(cái)務(wù)資源用好，我們現(xiàn)在有的時(shí)候財(cái)務(wù)資源本身也不多，而且還有浪費(fèi)，本身是完全可以集中精力做房地產(chǎn)，又做了很多多元化，因?yàn)槟愕囊?guī)模還不足以支撐你做多元化，多元化花了很多錢，做了很多嘗試。

??房地產(chǎn)市場是巨大的，一直可以做下去，10年、20年不要變航道都是做不完的，所以把有限的財(cái)務(wù)資源一定要用好，積極發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿、經(jīng)營杠桿、合作杠桿之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，這三個(gè)之間是有權(quán)重的，有的時(shí)候可能財(cái)務(wù)杠桿要加，有的時(shí)候財(cái)務(wù)杠桿要減，當(dāng)然不管財(cái)務(wù)杠桿的加與減，經(jīng)營杠桿與合作杠桿的作用是非常重要的，把這兩個(gè)杠桿的作用要發(fā)揮出來。

??第四個(gè)方面，要做好財(cái)務(wù)平衡與規(guī)模擴(kuò)張之間的動(dòng)態(tài)平衡。財(cái)務(wù)平衡剛才我們講了一些概念、理論，與規(guī)模擴(kuò)張之間它是有一個(gè)邏輯關(guān)系，但它是個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的過程，而不是一個(gè)點(diǎn)對點(diǎn)的過程，而不是一個(gè)固定不變的過程，怎么樣把它做好，其實(shí)是要在市場跳舞的，與踩周期是要跳舞的。

??最后我要回答我今天提出的命題，就是負(fù)債、規(guī)模、利潤三者是怎么平衡。我大概通過研究之后得出結(jié)論：

??第一，這三者之間沒有公式可以計(jì)算，只能靠自身的經(jīng)驗(yàn)，包括你的管理，包括你對數(shù)據(jù)的認(rèn)知，包括你對企業(yè)的認(rèn)知，靠這些經(jīng)驗(yàn)所得出之間的邏輯關(guān)系。

??第二，它們?nèi)咧g的平衡關(guān)系是動(dòng)態(tài)的，不是固定不變的，是隨著外在、內(nèi)在市場的各種變化而跳動(dòng)，與市場、與各方的跳動(dòng)在變動(dòng)的。

??第三，動(dòng)態(tài)平衡的過程，它不僅僅是一個(gè)自身的情況，還是要看整個(gè)行業(yè)，別人在變，你也得變，整個(gè)市場我們有幾萬家房地產(chǎn)公司，大的也有幾百家，人家在做什么。經(jīng)常要看我們的競爭對手，或者我們同行們，在這個(gè)行業(yè)里邊，這三個(gè)之間的關(guān)系到底是什么，把他們的關(guān)系時(shí)刻擺在自己的桌面上，人家怎么做，你也怎么做就可以了，你不要逆著做，人家已經(jīng)把這個(gè)關(guān)系調(diào)為他們之間的這么一種邏輯關(guān)系，而你還保持過去的邏輯關(guān)系，可能就不對。

??第四，高財(cái)務(wù)杠桿是根本降不下來的，這是我的結(jié)論，相當(dāng)一段時(shí)間，我們房地產(chǎn)市場的高財(cái)務(wù)杠桿是降不下來的。一是沒有這個(gè)條件，二是降也沒這個(gè)理由，三是它能夠推動(dòng)公司的快速發(fā)展，從心理上也不需要。

??但是這里面最核心的是把經(jīng)營現(xiàn)金流作為第一要?jiǎng)?wù)來抓。剛才我們講資金來源有三個(gè)方面，經(jīng)營活動(dòng)的收入、投資性的收入、融資性的收入。

??這里面最核心的就是第一條，經(jīng)營現(xiàn)金流的收入，這是作為第一要?jiǎng)?wù)。企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，這是我一直強(qiáng)調(diào)的，財(cái)務(wù)管理的核心是現(xiàn)金流的管理，而現(xiàn)金流的管理核心是經(jīng)營現(xiàn)金流的管理，我們再剝一層皮，經(jīng)營現(xiàn)金流的管理，核心是可以動(dòng)用的現(xiàn)金流的管理。

??一層層剝下去，你就知道這個(gè)事情的最核心在哪里，就是可以動(dòng)用先進(jìn)的管理是重中之重。

??第五，如果有機(jī)會(huì)，努力擴(kuò)充資本。這個(gè)方面我相信很多房企做得非常極致，只要有機(jī)會(huì)，利用資本市場的窗口，可以定增、可以分拆下面的業(yè)務(wù)上市，來擴(kuò)充你的資本，這對降低資產(chǎn)負(fù)債率、降低凈負(fù)債率，提升很多的價(jià)值、提升公司的安全性都是非常重要的，所以把每次資本的窗口利用好也是非常重要的。

??我把三者之間的關(guān)系想做一個(gè)模型，最后我也做不出來，但是憑經(jīng)驗(yàn)去做，可能會(huì)找到適合企業(yè)很好的三角關(guān)系，有利企業(yè)未來的發(fā)展。