??“中南的房地產(chǎn)板塊在陳昱含帶領(lǐng)下，半年度成績還是不錯的，超乎我的想象?！痹谥心辖ㄔO(shè)(000091.SZ）半年度業(yè)績會上，中南建設(shè)董事長陳錦石對陳昱含及其治下的中南建設(shè)半年成績表示了極大滿意。

??整場業(yè)績會上，陳錦石多以一份氣定神閑的姿態(tài)端坐，對管理層的發(fā)言，時(shí)而微笑、時(shí)而點(diǎn)頭。他表示，如今他更多是站在大股東角度，對公司經(jīng)營成果考量，過程中不干預(yù)不參與，但有風(fēng)險(xiǎn)也會直言不諱。

??接過指揮棒的陳昱含，為公司定下了“穩(wěn)增長、出利潤、保安全”的經(jīng)營主張。面對各種不確定性，她要為公司尋求經(jīng)營的確定性，以內(nèi)部的確定性穿越行業(yè)的新常態(tài)。

??聚焦短平快項(xiàng)目，回避高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域

??確定性首先來自投資質(zhì)量。而投資質(zhì)量，說白了就是不要亂拿高價(jià)地、不要拿錯地。

??今年上半年中南建設(shè)新增項(xiàng)目45個(gè)，新增土儲建面688.5萬平方米，大于609.1萬平方米的銷售面積。且新增項(xiàng)目平均地價(jià)明顯下降，從2019年末的約5200元/平方米下降到2020上半年約4400元/平方米。拿地金額/銷售金額僅為38%，投資成本進(jìn)一步優(yōu)化。

??從項(xiàng)目分布來看，其深耕區(qū)域，如長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集城市等核心都市圈，補(bǔ)貨力度加大。對此，中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦表示，增加深耕城市的項(xiàng)目數(shù)量，有利于節(jié)約化用能，提高人均產(chǎn)出。

??截至2020年6月末，中南建設(shè)共有418個(gè)項(xiàng)目，總土儲建面4411萬平方米，其中一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積占比約65%。

??對于這樣的土儲貨值，陳昱含表示：這在房企前20強(qiáng)中，確實(shí)處于相對低位。但中南認(rèn)為有合理的土儲就可以了，一方面資金占用少；另一方面，從年初開始，中南更多聚焦于10-15萬方短平快的項(xiàng)目。為的是在政策的不確定下，鎖定項(xiàng)目確定的收益，從而降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

??此外，她還表示，在調(diào)控的大環(huán)境下，尤其是一些高能級城市，中南會回避高地價(jià)和核心區(qū)域，尋找受政策干預(yù)度比較小，如城市迭代、高鐵輻射、有人才吸引政策的區(qū)域，中南會瞄準(zhǔn)這部分利潤確定的投資空間。

??搶收3季度，加緊供貨“落袋為安”

??在銷售方面，陳昱含表示，公司呈現(xiàn)出的狀態(tài)是先抑后揚(yáng)。一季度因疫情影響確實(shí)放緩了節(jié)奏，但二季度已追平了去年同期水平，尤其在7月，銷售同比增幅超2成。

??報(bào)告顯示，上半年中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額813.9億元，同比增長0.2%，銷售面積609.1萬平方米，同比減少5.7%。在疫情得到控制的第二季度實(shí)現(xiàn)銷售金額598.0億元，同比增長18.9%，銷售面積445.5萬平方米，同比增長12.9%。

??截至目前，中南建設(shè)已基本完成年度目標(biāo)的50%，陳昱含表示:考慮政策的不確定性和四季度疫情可能會出現(xiàn)的反彈,三季度要加大搶收力度，早點(diǎn)“落袋為安”，用確定性穿越新常態(tài)。

??她還補(bǔ)充道：中南的搶收，是搶供貨，不是采取降價(jià)促銷手段。只有高負(fù)債房企、局部滯銷區(qū)域會有降價(jià)，但中南沒有這樣的壓力。

??從供貨來看，中南也是前低后高的分布，上半年推貨約有1000多億，下半年還將有1600億以上貨值上市。今年中南建設(shè)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)15%的業(yè)績增長。對于業(yè)績增長，陳昱含認(rèn)為：中南還是一家成長型的企業(yè)，未來三年還要繼續(xù)保持高增長。這個(gè)“增長”是指在房企前20強(qiáng)里有領(lǐng)先的增速，無論是規(guī)模還是盈利方面。

??保安全，不依賴高有息負(fù)債去擴(kuò)張

??在房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)下,中南建設(shè)“穩(wěn)增長”的基礎(chǔ)之一就是趨于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。

??報(bào)告期末，中南建設(shè)現(xiàn)金余額281.5億元，相比2019年末增加10.8%，現(xiàn)金短債比1.19，比2019年末增加13.3%，償債保障度進(jìn)一步提高。

??2020年6月末中南總負(fù)債率89.48%，比2019年末下降1.29個(gè)百分點(diǎn)。合同負(fù)債1247.5億元，占其全部負(fù)債的43.17%。其2020年6月末剔除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率為50.85%，在行業(yè)保持絕對低位。

??新的融資渠道的拓展也極大地改善了中南建設(shè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。中南境內(nèi)今年累計(jì)新發(fā)行債券53.58億元，品種涵蓋小公募、中票、尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS，成本同比下降明顯，投資人結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。其境外新發(fā)行2億美元海外債，獲超5倍超額認(rèn)購，票面利率較去年首次發(fā)行下降187.5BP。

??對于當(dāng)下收緊的融資環(huán)境，辛琦表示：這個(gè)政策對行業(yè)的穩(wěn)定是很有幫助的。這種對房企和金融機(jī)構(gòu)雙管齊下的長效機(jī)制，也有效預(yù)防了行業(yè)里一些企業(yè)的狂飆突進(jìn)。從中南自身狀況來看，政策跟中南的“穩(wěn)增長、出利潤、保安全”經(jīng)營理念是不謀而合的，中南并不依賴高有息負(fù)債去擴(kuò)張，未來中南也會在“股”的方面做更多努力。

??在確定性戰(zhàn)略指引之下，上半年中南實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入296.9億元，同比增長27.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤20.5億元，同比增長56.2%；基本每股盈利0.54元，同比增長54.06%。

??對于這個(gè)成績，陳錦石一再給予肯定。未來中南是否會進(jìn)軍行業(yè)TOP10？他表示：我們一直在行業(yè)16、17的位置徘徊，我覺得維持在15就夠了，不要沖10強(qiáng)。未來目標(biāo)在行業(yè)15-20之間。