??“風(fēng)雨欲來風(fēng)滿樓，盡管‘靴子’沒有正式落下來，但下半年融資收緊已成大概率事件。目前，我們集團內(nèi)部要求是下半年加強銷售回款，保證現(xiàn)金流，少拿地不拿貴的地?！?月25日，北京一國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理徐鳴在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

??盡管傳了近一周的“三道紅線” “地產(chǎn)債不能按照全額度發(fā)新還舊”等消息沒有最終落在紙面上，但8月20日，一場齊聚了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會、多家房企的座談會，還是將劍指向了房企融資。

??會議消息稱，為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

??對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙在接受本報記者采訪時表示：“此次會議釋放出的重大信號是房企融資端，也證明‘三條紅線’并不是空穴來風(fēng)?！边@也意味著房企融資的環(huán)境發(fā)生改變，不再是之前的“拆東補西”，實現(xiàn)企業(yè)自身的穩(wěn)增長將成為重中之重。

??TOP10房企凈負(fù)債率兩極分化

??此次傳聞中最為挑動企業(yè)神經(jīng)的莫過于“三道紅線”：紅線一、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線二、凈負(fù)債率大于100%；紅線三、現(xiàn)金短債比小于1倍。

??也就是說，之前杠桿使用越多的，未來融資越困難。根據(jù)此前媒體報道，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋，以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。如果三道紅線全部命中，開發(fā)商的有息負(fù)債就不能再增加；踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過 15%。

??在這三個指標(biāo)中，最為敏感的是凈負(fù)債率，資料顯示，凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-現(xiàn)金余額）÷凈資產(chǎn)，也稱凈借貸比率，直接反應(yīng)著各家房企的杠桿使用率。

??如果以2019年銷售排行榜TOP10房企作為觀察對象，那么可以發(fā)現(xiàn)，在這十家房企中，凈資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)相差不多，大多徘徊在80%上下，但凈負(fù)債率數(shù)據(jù)卻分化嚴(yán)重。

??以2019年年報數(shù)據(jù)為計算標(biāo)準(zhǔn)，TOP10房企中，凈負(fù)債率最低的是新城控股，16.36%，但新城控股2019年的這一數(shù)據(jù)多少與其“黑天鵝”事件后一系列賣賣賣有關(guān)。除去新城控股這一特殊案例，凈負(fù)債率最低的是華潤和是萬科，凈負(fù)債率分別為31.63%和34.84%，而幾乎年年銷售額位居榜首的碧桂園，凈負(fù)債率也僅為46.45%。

??然而這TOP10的巔峰席位中，也有人連踩三道“紅線”，分別為中國恒大（以下簡稱恒大）、融創(chuàng)中國（以下簡稱融創(chuàng)）、綠地控股（以下簡稱綠地）。其中，位居銷售排行榜第四位的融創(chuàng)凈負(fù)債率最高，為172.27%，短債比為0.93，資產(chǎn)負(fù)債率為84.15%；位居第三位的恒大凈負(fù)債率為161.13%，短債比0.6，資產(chǎn)負(fù)債率為82.74%；位居第六位的綠地控股凈負(fù)債率為156.67%，短債比0.76，資產(chǎn)負(fù)債率為82.81%。

??“目前看到的還只有上市公司數(shù)據(jù)，一些沒有公開財報數(shù)據(jù)的，凈負(fù)債率超100%的也不在少數(shù)，其中也不乏一些國企央企。”上海地產(chǎn)研究院研究員陳碩表示。在他看來，一些企業(yè)雖然從財報數(shù)據(jù)看，凈負(fù)債率是低于紅線的，但很多是采取的“明股實債”的方法，最常見的是發(fā)永續(xù)債。

??永續(xù)債也被稱為“資本鴉片”，其優(yōu)勢是名義上是“債”，但卻可以計入權(quán)益，在持續(xù)為企業(yè)輸血的同時，可以優(yōu)化財務(wù)報表，降低凈負(fù)債率。但缺點是一般永續(xù)債都會設(shè)有“利率跳升機制” 贖回條款，會大量侵蝕企業(yè)利潤。

??風(fēng)雨欲來風(fēng)滿樓

??“靴子”會不會落地？

??同策研究院資深分析師王豐表示：“根據(jù)我們與多家金融機構(gòu)溝通，目前針對房地產(chǎn)融資’三道紅線’盡管沒有出臺正式文件，但房地產(chǎn)融資限制確實已經(jīng)開始執(zhí)行?！彼硎?目前房地產(chǎn)信托增量處于較低水平，根據(jù)房地產(chǎn)信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2020年第一季度，房地產(chǎn)信托余額為2.58萬億元，較2019年2季度高位明顯下降3500億元規(guī)模。

??如果落地會對頭部房企影響幾何？

??以融創(chuàng)2020年中期財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，融創(chuàng)2020年中期數(shù)據(jù)約為82%，低于假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項凈負(fù)債率約為149%，超過100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項當(dāng)期短債比約為0.47倍，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。

??如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則融創(chuàng)三項指標(biāo)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得增加。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“如果‘融資新規(guī)’落地，那么意味著融創(chuàng)需要在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與降低負(fù)債水平方面做出更多動作?！?/p>

??對中小房企會影響幾何？

??“樓市下半年銷售壓力明顯加大，近期找我們?nèi)谫Y的項目中，在建工程項目占比很大，而且很多是拿了預(yù)售證但去化難，開發(fā)貸又到期了。近一周時間，開發(fā)商對融資成本接受度有所提高，此前一直談不下來的前融業(yè)務(wù)也順利起來?！蔽髡Y本方面表示。

??同時，他也認(rèn)為下半年融資成本大概率會上漲。融資收緊會導(dǎo)致中小開發(fā)商融資需求越來越強烈，但8月20日最高人民法院正式發(fā)布新修訂的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，明確當(dāng)前民間借貸利率的司法保護(hù)上限為15.4%（LPR的4倍），且民間借貸所涉的利息、違約金、其他費用之和也不得高于15.4%，新規(guī)對地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)多少會有影響，未來中小房企融資難度和成本也會相應(yīng)增加。