??文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院 楊倩
??恒大保持了三年的習(xí)慣，就這么打破了。過(guò)去三年，恒大每年在8月28日披露中報(bào)，今年卻選擇在最后期限，壓軸兒出場(chǎng)，透著小心謹(jǐn)慎。
??先有疫情沖擊，后有“三道紅線”，今年房企是真難。上半年的 “黑色2月”，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)下了近年來(lái)單月銷售的最低記錄。進(jìn)入二季度后，業(yè)績(jī)逐步恢復(fù)，6月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比上升29.3%，環(huán)比上升45.6%。
??經(jīng)歷了一番“探底回升”后，房企各維度排名重新洗牌，樂(lè)居財(cái)經(jīng)推出“2020上半年中國(guó)上市房企榜單”系列，以半年報(bào)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，橫向?qū)Ρ雀鞣科蠼?jīng)營(yíng)成果。
??利潤(rùn)表中，營(yíng)收是最大的“基數(shù)”，是計(jì)算毛利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)及利潤(rùn)率等盈利指標(biāo)的重要前提。
??十強(qiáng)座次洗牌
??2020年上半年，中國(guó)上市房企營(yíng)收TOP100總額達(dá)到2.53萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.7%。營(yíng)收榜TOP10房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.32萬(wàn)億，占比超過(guò)一半。
??“營(yíng)收王”依然花落恒大，上半年，恒大實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2666.3億元,同比增17.5%，日均營(yíng)收高達(dá)14.6億元。更重要的是，恒大與TOP2正逐漸拉開(kāi)差距。2019上半年，恒大與TOP2營(yíng)收差值為251億元，今年該差值已擴(kuò)至568億元。
??與去年同期相比，除恒大之外，營(yíng)收TOP5的另4家房企排名全部發(fā)生變化。綠地與碧桂園、建發(fā)與萬(wàn)科，互換位置，但營(yíng)收均保持在千億規(guī)模之上。中海、融創(chuàng)、保利、世茂位列第6-9位，龍湖排名上升3位，躋身TOP10。
??綜合來(lái)看，第二梯隊(duì)增速更快。今年?duì)I收TOP10門檻為511.4億元，同比增長(zhǎng)3.86%；營(yíng)收TOP30門檻為228.66億元，同比增長(zhǎng)21.28%；營(yíng)收TOP50門檻為103.07億元，同比下滑1.9%，營(yíng)收TOP100門檻為25.54，同比增長(zhǎng)15.3%。
??“黑馬”三盛營(yíng)收增近29倍
??本次營(yíng)收榜，跑出了一匹“黑馬”，三盛控股上半年?duì)I收15.95億元,同比增長(zhǎng)近29倍。由于房企的營(yíng)收額僅代表當(dāng)期的結(jié)轉(zhuǎn)收入，營(yíng)收往往滯后于銷售業(yè)績(jī)。2019年三盛實(shí)現(xiàn)已訂約但未確認(rèn)銷售的金額為113.22億元，同比增長(zhǎng)近9倍，而2020上半年?duì)I收暴增，主要是由于前兩年銷售金額的集中結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致。
??營(yíng)收增幅榜顯示，2020上半年，共20家房企營(yíng)收增幅超過(guò)1倍，其中有三家新晉上市房企。德信、天保集團(tuán)于2019年登陸資本市場(chǎng)，港龍上市不足2個(gè)月。新股上市后，最怕業(yè)績(jī)變臉，對(duì)于上市后還能保持高速增長(zhǎng)的房企，此處可以點(diǎn)個(gè)贊。
??2019至今，共7家房企上市，分別是：德信、中梁、新力、景業(yè)名邦、銀城、天保集團(tuán)、港龍，新上市房企上半年?duì)I收平均增速為70.38%。其中，港龍營(yíng)收增幅達(dá)到190%，德信、天保集團(tuán)營(yíng)收增幅在100%-120%之間，新力、銀城等營(yíng)收增幅在15%-25%之間。
??新城、濱江“大象起舞”
??營(yíng)收增幅榜TOP20多為中小房企，新城算是其中的另類，上半年?duì)I收增幅翻倍，排在第18位。去年中期，新城的營(yíng)收增幅只有10%左右，排在第72位。
??千億房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)收翻倍，難度很高。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，這與新城“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略不無(wú)關(guān)系。上半年，吾悅廣場(chǎng)在其商業(yè)板塊中表現(xiàn)亮眼，出租率維持在96.1%的行業(yè)高位。
??截至目前，新城已在全國(guó)布局139座吾悅廣場(chǎng)，累計(jì)開(kāi)業(yè)63座。三季度以后，吾悅廣場(chǎng)將進(jìn)入密集開(kāi)業(yè)期，全年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座，到2020年底開(kāi)業(yè)總數(shù)達(dá)到93座，全年租金及管理費(fèi)收入目標(biāo)為55億元。
??據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已上市的34家千億房企，平均營(yíng)收增幅為15.68%。其中26家房企營(yíng)收同比增長(zhǎng)，8家營(yíng)收同比下滑。新城營(yíng)收增幅翻倍，位居第一，濱江集團(tuán)以95.74%增幅位列第二，美的置業(yè)、招商蛇口、建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收增幅在40%之上。
??僅6家千億房企營(yíng)收增幅跑贏成本增幅
??利潤(rùn)表中，與營(yíng)業(yè)收入相對(duì)應(yīng)的是營(yíng)業(yè)成本，通常，營(yíng)收增長(zhǎng)會(huì)伴隨營(yíng)業(yè)成本的同步增長(zhǎng)。當(dāng)營(yíng)收增幅較快時(shí)，只能說(shuō)成功了一半，當(dāng)營(yíng)收增幅大于營(yíng)業(yè)成本增幅時(shí)，才能為利潤(rùn)預(yù)留出更多空間。
??我們通過(guò)營(yíng)收增幅與營(yíng)業(yè)成本增幅的差值，來(lái)看房企營(yíng)收增長(zhǎng)的“含金量”。千億房企中，營(yíng)收增幅跑贏成本增幅的只有6家，分別是雅居樂(lè)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、佳兆業(yè)集團(tuán)、世茂集團(tuán)。絕大部分房企在營(yíng)收擴(kuò)張的同時(shí)，其營(yíng)業(yè)成本增幅反超營(yíng)收。
??2020上半年，千億房企平均營(yíng)業(yè)成本為383.1億元，較去年同期的334.8億元，同比增長(zhǎng)約14.3%。
??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2020年結(jié)算的是2018年銷售貨源，這批貨源的土地主要來(lái)源于2016和2017年，彼時(shí)正是地價(jià)的高點(diǎn)時(shí)段，營(yíng)業(yè)成本被直接推高。此外，上半年受疫情影響，房企至少停工1個(gè)月以上，約20%的工期不能施工，但施工費(fèi)用等營(yíng)業(yè)成本仍需支付，這也是造成營(yíng)業(yè)成本增速較快的原因。
