??中洲控股似乎沒有走出艱難時(shí)刻。

??在8月21日披露的半年報(bào)中，中洲控股表現(xiàn)為“增收不增利”，上半年?duì)I業(yè)收入35.16億元，增收近5成；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)1.55億元，下滑兩成。

??自2015年突破百億元銷售規(guī)模以來，中洲控股一直在百億元門檻徘徊。繼2019年創(chuàng)下155.21億元銷售“新高”后，公司將2020年銷售目標(biāo)下調(diào)至133億元。上半年，中洲控股銷售金額60.1億元，完成全年目標(biāo)45%。

??1993年，潮汕商人黃光苗創(chuàng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中洲集團(tuán)，并于2013年通過控股深圳市國(guó)資委地產(chǎn)上市平臺(tái)深長(zhǎng)城，實(shí)現(xiàn)A股曲線上市。迄今為止，中洲控股是中州集團(tuán)唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)， 黃光苗及其一致行動(dòng)人持有中洲控股總股本52.351%。

??目前來看，這家老牌深圳房企正面臨主業(yè)停滯不前的去化與開發(fā)建設(shè)問題。高光時(shí)刻，中洲控股曾通過股權(quán)收購(gòu)獲得深圳黃金臺(tái)、寶城26區(qū)等核心地塊，獲稱“深圳拿地大王”。數(shù)年過去，上述項(xiàng)目因“土地閑置”問題飽受爭(zhēng)議，公司項(xiàng)目開工建設(shè)進(jìn)展整體緩慢。截至6月30日，中洲控股存貨331.37億元，占總資產(chǎn)比重高達(dá)71.14%；存貨跌價(jià)準(zhǔn)備7.97億元。

??“缺錢及項(xiàng)目不具備開發(fā)條件，中洲控股這幾年銷售去化節(jié)奏較慢。如果其發(fā)展規(guī)模持續(xù)減小，未來發(fā)展路徑的確存在較大不確定性因素?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對(duì)此評(píng)價(jià)。

??增收不增利

??在最新半年報(bào)中，這家老牌房企依然表現(xiàn)出自身特質(zhì)。作為集團(tuán)的發(fā)家地，粵港澳大灣區(qū)目前分布了中洲控股全國(guó)范圍可售貨值的80%。

??另外，從早年純粹的房地產(chǎn)開發(fā)到目前酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)范圍全覆蓋，中洲控股部分“副業(yè)”表現(xiàn)不俗。其半年報(bào)稱，2020年上半年公司資產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入6.2億元，提供避風(fēng)港作用；商業(yè)及寫字樓可出租物業(yè)面積約24.6萬平方米，平均出租率88%。由于本期銷售回款增加、受到處置股份對(duì)價(jià)及取得融資凈額增加，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額、投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額、融資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額紛紛“轉(zhuǎn)正”。

??不過，種種亮點(diǎn)難掩中洲控股業(yè)績(jī)上的失落。2020年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入35.16億元，同比增47.16%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)1.55億元，同比降23.17%，整體表現(xiàn)為增收不增利。

??報(bào)告期內(nèi)， 中洲控股房地產(chǎn)銷售面積25.3萬平方米，銷售金額60.1億元，較上年同期下降2.4%。按照其2020年133億元銷售目標(biāo)，上半年完成目標(biāo)約45%。

??對(duì)比往期業(yè)績(jī)表現(xiàn)，這番結(jié)果并無太大意外。2016年至2019年，中洲控股銷售金額分別為105.85億元、144.91億元、131.72億元、155.21億元。在不少房企實(shí)現(xiàn)千億規(guī)?？缭降倪@幾年，這家老牌房企始終在百億元門檻徘徊。

??目前公司面臨的償債壓力依舊很大。截至6月30日，中洲控股總資產(chǎn)465.80億元，較上年同期增加3.19%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額44億元；負(fù)債合計(jì)383.9億元，其中一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債42.19億元，一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款29.23億元，一年內(nèi)期的其他非流動(dòng)負(fù)債12.95億元，現(xiàn)金流或難覆蓋短債。

??事實(shí)上，近幾年中洲控股盈利狀態(tài)起起落落，整體突破不大。2015年至2019年，公司全年?duì)I業(yè)收入分別為50.48億元、81.16億元、86.5億元、79.4億元、72.13億元；同比增速為65.26%、60.78%、6.5%、-8.2%、-9.18% 。歸屬母公司股東凈利潤(rùn)依次為4.01億元、2.61億元、6.15億元、4.47億元、7.87億元；同比增速為30.80%、—35.06%、136.19%、-27.41%、76.22% 。

??近幾年業(yè)績(jī)表現(xiàn)中，2019年是個(gè)特例，期間公司營(yíng)收下降，但凈利潤(rùn)走高。也正是這一年，中洲控股陷入的“賣子輸血”輿論——如果撇開出售中洲控股香港子公司形成的9.53億元處置收益，公司利潤(rùn)繼2018年后連續(xù)兩年呈繼續(xù)下滑狀態(tài)。該年扣除非經(jīng)常性損益的歸母凈利潤(rùn)為0.89億元，同比下降76.3%。

??2020年，中洲控股似乎沒有從“賣子”輿論中完全抽身，6月份，集團(tuán)全資子公司中洲資本與深圳達(dá)克斯科技有限公司達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以2.4億元對(duì)價(jià)向?qū)Ψ匠鍪燮渌稚钲诮üぜ瘓F(tuán)有限公司19.9014%股權(quán)。不過據(jù)中洲控股介紹，此次出售目是基于聚焦主業(yè)、優(yōu)化公司產(chǎn)權(quán)管理的目的，對(duì)損益不產(chǎn)生影響。

??存貨“消化不良”

??規(guī)模徘徊不前的這幾年，中洲控股正以“蝸?！笔饺セ俣仁救?，拓儲(chǔ)與開工建設(shè)保守。

??2015年至2019年，中洲控股新開工建筑面積依次為66.03萬平方米、59.42萬平方米、135.39萬平方米、133.18萬平方米、98.9萬平方米；同比增速為—11.42%、—10.01%、127.85%、—1.63%、—25.74%。

??截至今年6月30日，中洲控股24個(gè)主要開發(fā)項(xiàng)目中有21個(gè)項(xiàng)目本期竣工面積為0，15個(gè)項(xiàng)目累計(jì)竣工面積為0。初步估算，中洲控股有上百萬平方米建筑面積的土儲(chǔ)處于“閑置”狀態(tài)，大部拿地還是來自兩年前。

??新增土地儲(chǔ)備上，2015年至2019年，中洲控股分別新增土地147.06萬平方米、20.73萬平方米、98.78萬平方米、24.49萬平方米、13.62萬平方米；計(jì)容率建筑面積依次為214.57萬平方米、51.48萬平方米、163.84平方米、38.56萬平方米。

??今年上半年，中洲控股沒有公開拿地動(dòng)作，最近競(jìng)得一宗地塊是在今年8月，旗下子公司寶麗房產(chǎn)以底價(jià)2.16億元競(jìng)得惠州一宗商住地塊。整體來看，公司新增土儲(chǔ)及新開工面積在2017年前后達(dá)到高峰，近兩年整體呈下降趨勢(shì)。

??不僅拿地動(dòng)作放慢，中洲控股去化“龜速”，亦使存貨跌價(jià)不菲。截至6月30日，中洲控股存貨331.37億元，占總資產(chǎn)比重高達(dá)71.14%；目前存貨跌價(jià)準(zhǔn)備共計(jì)7.97億元，涉及成都、惠州無錫等14個(gè)在建開發(fā)及完工項(xiàng)目。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)此表示：“跌價(jià)準(zhǔn)備代表部分存貨本身在銷售過程中會(huì)出現(xiàn)去化速度慢、用戶關(guān)注度低的情況，與項(xiàng)目在所在的區(qū)域、項(xiàng)目本身的產(chǎn)品以及銷售節(jié)奏都有一定關(guān)系。如果其發(fā)展規(guī)模持續(xù)減小，開發(fā)節(jié)奏持續(xù)偏慢，未來的發(fā)展路徑的確存在較大不確定性因素。”

??昔日“深圳拿地大王”身影淡出

??事實(shí)上，曾經(jīng)的中洲控股無愧“深圳拿地大王”稱號(hào)，但近年其在大本營(yíng)身影卻越發(fā)淡出。

??一直以來，中洲控股擅長(zhǎng)通過城市更新、企業(yè)收購(gòu)、股權(quán)投資等種種形式獲得土地權(quán)益，目前其持有的深圳黃金臺(tái)地塊、寶城26區(qū)等重量級(jí)項(xiàng)目皆是通過股權(quán)收購(gòu)間接取得。2017年初，公司與同為“深圳系”的華南城掀起聲勢(shì)浩大重組戰(zhàn)略，擬收購(gòu)華南城23.2%股權(quán)，一部分原因正是看中華南城在全國(guó)范圍擁有的超4000萬平方米土地儲(chǔ)備。盡管該項(xiàng)收購(gòu)最終因資金來源、證券市場(chǎng)環(huán)境變化等最終“流產(chǎn)”，但錯(cuò)失并購(gòu)機(jī)會(huì)的中洲控股在土拍市場(chǎng)加快補(bǔ)倉(cāng)，2017年新增土地儲(chǔ)備98.78萬平方米，較上一年翻了4倍有余。

??但因“遇地不淑”或“消化不良”，近兩年中洲控股在深圳土地閑置問題備受關(guān)注。

??目前公司于深圳在建項(xiàng)目?jī)H羅湖區(qū)筍崗國(guó)際物流中心這一處，預(yù)計(jì)投資94.65億元，超過公司凈資產(chǎn)總額，從2014年開工至今，項(xiàng)目工程進(jìn)度為10%，因此被質(zhì)疑進(jìn)展緩慢。

??公司在深圳擬開發(fā)項(xiàng)目包括黃金臺(tái)地塊、寶城26區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目。其中寶城26區(qū)擬規(guī)劃為商業(yè)辦公項(xiàng)目，距離獲得土地權(quán)益已經(jīng)過去3年，目前仍處于拆遷補(bǔ)償議價(jià)簽署階段，開工時(shí)間和投資規(guī)模尚不確定；在今年4月，中洲控股斡旋近20年黃金臺(tái)項(xiàng)目最終“失守”，因閑置問題被政府回收。

??據(jù)了解，黃金臺(tái)項(xiàng)目位于龍華區(qū)深圳北站商務(wù)核心區(qū)，于1991年由華電地產(chǎn)、龍華公司、寶東公司3家公司約定聯(lián)合開發(fā)；2001年，中洲控股通過收購(gòu)華電地產(chǎn)間接獲得該項(xiàng)目部分權(quán)益。不過，后續(xù)數(shù)年間黃金臺(tái)項(xiàng)目一直陷入權(quán)屬糾紛，華電地產(chǎn)與寶東公司多次訴訟請(qǐng)求“獨(dú)占”黃金臺(tái)項(xiàng)目權(quán)益均被駁回。今年3月，廣東省高級(jí)人民法院做出終審判決，寶東公司享有該項(xiàng)目10%利潤(rùn)分享權(quán)，意味著中洲控股通過華電地產(chǎn)擁有黃金臺(tái)項(xiàng)目90%權(quán)益。

??陷入權(quán)屬糾紛過程中，黃金臺(tái)項(xiàng)目地塊已在2013年被深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)認(rèn)定為閑置土地，納入整備計(jì)劃。今年4月，中洲控股發(fā)布公告稱，目前黃金臺(tái)項(xiàng)目約28.5萬平方米土地已被深圳市規(guī)劃和自然資源局龍華管理局收回。根據(jù)補(bǔ)償方案，政府收回土地使用權(quán)后，給予中洲控股9萬平方米自留用地。按照容積率規(guī)定，中洲控股可持有黃金臺(tái)計(jì)容建筑面積約45萬平方米。

??至此，存留的黃金臺(tái)地塊或已成為中洲控股在深圳為數(shù)不多的可施展拳腳項(xiàng)目。中洲控股在2020年半年報(bào)中表示，“黃金臺(tái)項(xiàng)目位于龍華區(qū)深圳北站商務(wù)核心區(qū)內(nèi)，位置極佳”，公司預(yù)計(jì)對(duì)其總投資61.44億元，2020年11月開工，2024年5月竣工。

??目前來看，除了幾宗用于出租的自持物業(yè)，中洲控股披露的主要項(xiàng)目銷售列表中已經(jīng)沒有深圳項(xiàng)目身影，成都、惠州與華東城市正成為公司的營(yíng)收主力。

??“資產(chǎn)注入上市平臺(tái)”承諾有待兌現(xiàn)

??事在人為，企業(yè)的發(fā)展軌跡終歸要與實(shí)控人相聯(lián)系。

??出身廣東汕頭，十余歲外出謀生創(chuàng)業(yè)，以汽車零配件掘得第一桶金，1993年移居香港并于同年創(chuàng)立中洲集團(tuán)，黃光苗同眾多潮汕商人一樣，低調(diào)、敢闖、會(huì)做生意。

??黃光苗及其中洲集團(tuán)在地產(chǎn)行業(yè)嶄露頭角是2000年之后的事情，憑借著與中信華南集團(tuán)多方面合作，以及在市政工程、舊城改造領(lǐng)域的投入，逐漸躋身深圳主流房企行列。

??2013年，集團(tuán)子公司中洲置業(yè)從聯(lián)泰系手下?lián)屵^深圳市長(zhǎng)城投資控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深長(zhǎng)城“）控股權(quán)，變更為“深圳市中洲投資控股股份有限公司”（以下簡(jiǎn)稱“中洲控股”），實(shí)現(xiàn)了在A股曲線上市。深圳市國(guó)資委旗下的深長(zhǎng)城改頭換面進(jìn)入中洲時(shí)代，成為中洲集團(tuán)主要融資平臺(tái)。

??登陸資本市場(chǎng)為中洲集團(tuán)帶來了新商機(jī)，幾年間中洲集團(tuán)版圖已從早期粵港澳大灣區(qū)完成了全國(guó)布局。不過，曲線上市后，公司提出的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)解決方案至今未能兌現(xiàn)，在投資者互動(dòng)平臺(tái)，如何規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已被中洲股民的高頻提問。

??按照中洲置業(yè)于2013年成功“圍獵”深長(zhǎng)城后的承諾，公司將在5年內(nèi)提出同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的解決方案,通過發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)、現(xiàn)金購(gòu)買等法律法規(guī)允許的方式將資產(chǎn)注入上市公司。

??黃光苗也在2015年承諾，中洲控股將作為其從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)的唯一平臺(tái)。3年內(nèi)將逐步開展將本人及本人控制其他企業(yè)、當(dāng)前持有的尚未開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓予中洲控股或無關(guān)聯(lián)第三方工作。

??節(jié)點(diǎn)已至，中洲集團(tuán)資產(chǎn)注入上市公司計(jì)劃等待兌現(xiàn)。盡管2018年5月，中洲控股曾發(fā)布停牌公告，表明中洲集團(tuán)有意將一批交易金額超過35億元項(xiàng)目注入上市公司， 僅僅過去一個(gè)月，這次資產(chǎn)籌劃便因“部分資產(chǎn)目前尚存在一定瑕疵，包括部分土地儲(chǔ)備項(xiàng)目超過合同約定期限未實(shí)質(zhì)性開發(fā)、部分資產(chǎn)存在抵押情形”而終止。

??據(jù)了解，這批資產(chǎn)包括深圳中洲大廈、逸翠園一、二期商鋪、中洲新天地等地產(chǎn)項(xiàng)目，青島、惠陽地區(qū)部分土儲(chǔ)項(xiàng)目，以及深圳市中洲商業(yè)管理有限公司 99.50%的股份、深圳市朗怡物業(yè)管理有限公司 72%的股份、深圳市中洲創(chuàng)服管理有限公司95%的股份及深圳市中洲科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司95%的股份等，目前這批資產(chǎn)依舊“游離”在中洲上市平臺(tái)之外。

??事實(shí)上，中洲控股施行職業(yè)化管制這些年，黃光苗已然退居幕后，上市公司現(xiàn)任董事長(zhǎng)為出身中信地產(chǎn)的姚日波。實(shí)現(xiàn)A股上市后的一次年會(huì)上，黃光苗說自己創(chuàng)立一家上市公司的夢(mèng)想已經(jīng)成真。但目前來看，等待其化解的資產(chǎn)壓力還有很多。

??在最新的半年報(bào)中，資金管理成為中洲控股2020年計(jì)劃的關(guān)鍵詞。據(jù)介紹，今年中洲控股將銷售和回款作為全年工作重中之重，強(qiáng)化預(yù)算管理工作，努力盤活監(jiān)管資金，重視現(xiàn)金流管理。一方面繼續(xù)拓寬融資渠道，探索融資新模式，另一方面繼續(xù)實(shí)行資金計(jì)劃管理， 成本管理精打細(xì)算。

??從二級(jí)市場(chǎng)來看，中洲控股是為數(shù)不多股價(jià)低于每股凈資產(chǎn)的上市房企之一。公司于8月1日收?qǐng)?bào)9.43元/股，低于每股凈資產(chǎn)11.73元。想要重拾投資者信心，百億中洲尚需一搏。