??兩個(gè)月前，孫杰面帶笑意，舉起了手中的鑼錘，敲響了金融街物業(yè)股份有限公司（1502.HK，簡(jiǎn)稱“金融街物業(yè)”）上市的銅鑼。

??今年46歲的孫杰，在金融街集團(tuán)工作22年。籌謀五年，今年是孫杰劃定的上市表的最后期限。

??因疫情影響，這次是在金融街的本部所在地北京，舉行的“云敲鑼”。好在，在最后期限到來(lái)前，金融街物業(yè)如愿赴港上市。

??金融街上市，成為公司“員工合伙人”的一場(chǎng)資本盛宴。據(jù)其股權(quán)結(jié)構(gòu)，金融街物業(yè)及其附屬公司的員工100余人，通過(guò)融信合泰持有公司22.99%股權(quán)。

??而就在一周前，金融街物業(yè)發(fā)布了上市以來(lái)首份業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，其綜合毛利率依然偏低，來(lái)自第三方的物業(yè)面積甚至略有縮減。

??第三方面積縮減

??嚴(yán)重依賴母公司金融街控股集團(tuán)，一直是金融街物業(yè)的一大隱憂。

??2020年金融界物業(yè)上半年業(yè)績(jī)中報(bào)發(fā)布，截至2020年6月30日止，金融街物業(yè)的158個(gè)項(xiàng)目中，108個(gè)來(lái)自金融街集團(tuán)，貢獻(xiàn)管理面積1441.1萬(wàn)平方米，占比66.6%；50個(gè)來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，貢獻(xiàn)面積721.7萬(wàn)平方米，占比33.4%。

??同比2019年中期，金融街物業(yè)第三方獨(dú)立開(kāi)發(fā)的收費(fèi)管理面積36%，縮減約3%。

??物企多脫胎房企，從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司接手項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)算是普遍現(xiàn)象。但過(guò)于依賴關(guān)聯(lián)方，第三方獨(dú)立開(kāi)發(fā)乏力，在一定程度上反應(yīng)了物企在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力不足。

??依托于金融街集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，金融街物業(yè)擴(kuò)張管理面積。但近年來(lái)，金融街集團(tuán)發(fā)展也表現(xiàn)乏力，2018年，金融街控股實(shí)現(xiàn)竣工面積107萬(wàn)平方米，同比下降40%；2019年，金融街控股實(shí)現(xiàn)竣工面積86萬(wàn)平方米，又下降20%。

??在此情況下，金融街第三方開(kāi)發(fā)縮減3%，看似不起眼，但在上市物企紛紛拓展第三方管理面積規(guī)模的背景下，對(duì)已經(jīng)躋身資本市場(chǎng)的金融街物業(yè)來(lái)說(shuō)卻很關(guān)鍵。

??毛利率低于行業(yè)均值

??2020年上半年，金融街物業(yè)創(chuàng)收5.09億元，其中76.46%來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)，21.46%來(lái)自增值服務(wù)，0.67%來(lái)自租賃服務(wù)，1.41%來(lái)自餐飲服務(wù)。

??金融街物業(yè)以商業(yè)物業(yè)為主。一般而言，商業(yè)物業(yè)的物管費(fèi)要高于住宅類，承接較多商業(yè)類物業(yè)物管業(yè)務(wù)的企業(yè)，其利潤(rùn)率也相對(duì)較高。

??但金融街物業(yè)2020上半年的綜合毛利率僅為20.67%，遠(yuǎn)低于已上市物企30%左右的毛利率均值。其中，商業(yè)物業(yè)服務(wù)毛利率為25.93%，同比下降0.92%；非商業(yè)物業(yè)服務(wù)毛利率更低，僅為12.99%。

??此外，2020年上半年，金融街物業(yè)的餐飲服務(wù)仍處于虧損階段，毛利潤(rùn)為-181.4萬(wàn)元，毛利率為-24.62%。

??2020年上半年，金融街物業(yè)住宅在管面積占比45.8%；同比2019年上半年僅增長(zhǎng)4.3%。

??上市不易，終也是擠進(jìn)物企資本市場(chǎng)。但紅海角逐，最終是沉船還是上岸，金融街物業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展還需諸多改善。