??一份《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》文件的出現(xiàn)，再次讓和黃成都背后的長實(shí)集團(tuán)和李嘉誠重回風(fēng)口浪尖。

??近些年來，關(guān)于李嘉誠“跑了”的言論，每隔一段時(shí)間，便甚囂塵上。

??實(shí)際上，撇開和黃成都真實(shí)存在的捂地、捂盤等不良行為不說，低買高賣是資本世界“鐵”的法則，房地產(chǎn)企業(yè)憑借手中優(yōu)渥的土地，通過出售股權(quán)、引入投資方使資源利用最大化，在房地產(chǎn)行業(yè)卻并不少見。

??招商蛇口·（001979. SZ）是其中最典型的房企之一。

??9月23日，北京產(chǎn)權(quán)交易掛出的一則股權(quán)轉(zhuǎn)讓消息，主角正是招商蛇口。根據(jù)北交所披露信息，招商蛇口擬轉(zhuǎn)讓深圳市樂藝置業(yè)有限公司（下稱“樂藝置業(yè)”）49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)60731萬元。

??資料顯示，樂藝置業(yè)成立于2015年10月26日，注冊資本6122.449萬元，屬于國有參股企業(yè)，經(jīng)營范圍為在合法取得使用權(quán)的土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。標(biāo)的公司的核心資產(chǎn)是位于深圳蛇口太子灣片區(qū)一宗DY01-04商業(yè)地塊，該土地面積5089.98平方米，計(jì)容建筑面積2.3萬平方米。

??截止2020年6月30日，樂藝置業(yè)營業(yè)收入為0，營業(yè)利潤、凈利潤-31.35萬元，資產(chǎn)總計(jì)62450.39萬元，負(fù)債總計(jì)9.07萬元，所有者權(quán)益62441.32萬元。

??此次轉(zhuǎn)讓的樂藝置業(yè)49%股權(quán)，是招商蛇口持有的全部股權(quán)。

??標(biāo)的公司剩下的51%股權(quán)，則由深圳市集達(dá)發(fā)展有限公司（下稱“集達(dá)發(fā)展”，中集集團(tuán)旗下公司）持有。兩年前，集達(dá)發(fā)展從招商蛇口手中接過了該部分股權(quán)。

??這次樂藝置業(yè)49%股權(quán)成功出讓后，招商蛇口將不再持有該公司股權(quán)，其也將與DY01-04號地塊徹底脫離關(guān)系。

??2018年8月，招商蛇口通過增資擴(kuò)股的方式引入合作方，將其全資控股子公司深圳市太子灣商融置業(yè)有限公司（下稱“商融置業(yè)”）49%股權(quán)、深圳市太子灣商泰置業(yè)有限公司（下稱“商泰置業(yè)”）49%股權(quán)、深圳市商啟置業(yè)有限公司（下稱“商啟置業(yè)”）51%股權(quán)，以及樂藝置業(yè)51%股權(quán)掛出。

??根據(jù)當(dāng)時(shí)資料，四家公司主要資產(chǎn)分別為位于深圳市蛇口自貿(mào)區(qū)太子灣片區(qū)的DY02-01、DY02-03、DY03-02、DY01-04四宗土地，占地面積合計(jì)近4萬平方米，總建筑面積約24.6萬平，涉及辦公、商業(yè)、商務(wù)公寓等物業(yè)業(yè)態(tài)。

??隨后經(jīng)過近3個(gè)月的掛牌，四家公司的相應(yīng)股權(quán)最終由中集集團(tuán)（000039.SZ）以底價(jià)63.2億元增資方式摘得。當(dāng)中，樂藝置業(yè)51%股權(quán)交易價(jià)格約6億元。

??至于轉(zhuǎn)讓的原因，招商蛇口當(dāng)時(shí)表示，通過增資引進(jìn)合格投資者共同開發(fā)深圳太子灣片區(qū)的4個(gè)地塊項(xiàng)目，有利于加快深圳蛇口太子灣片區(qū)的開發(fā)進(jìn)度，保證太子灣片區(qū)的整體開發(fā)進(jìn)度，推動(dòng)招商蛇口“前港-中區(qū)-后城”開發(fā)經(jīng)營模式落地。

??只不過，此次徹底出清樂藝置業(yè)的股權(quán)，多少與這一初衷不符。

??據(jù)了解，上述四宗涉及交易的地塊實(shí)為太子灣宗地K202-0014分宗而來。2011年6月，招商蛇口以底價(jià)64.39億元競得宗地K202-0014。宗地占地面積近70萬平方米，總建筑面積170萬平方米。

??那曾是2001年以來深圳政府單宗出讓的土地中最大面積的一幅地塊，也是當(dāng)時(shí)深圳土地拍賣史上的總價(jià)地王。但近十年過去，太子灣項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。至第一次出售股權(quán)時(shí)，上述部分土地仍處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，沉淀了大量投資成本。

??事實(shí)上，早在2016年12月，為推進(jìn)太子灣這個(gè)“巨無霸”項(xiàng)目的建設(shè)，招商蛇口就曾以增資擴(kuò)股的方式，以88.89億元總價(jià)出售太子灣商鼎置業(yè)、太子灣樂灣置業(yè)49%股權(quán)以及高立企業(yè)、長誠企業(yè)100%股權(quán)予新世界發(fā)展。

??有業(yè)內(nèi)人士向樂居財(cái)經(jīng)表示，此次出清樂藝置業(yè)剩余股權(quán)，一方面，招商蛇口不僅能進(jìn)一步加快太子灣項(xiàng)目的建設(shè)；另一方面，通過在一部分項(xiàng)目完全引入投資方，也可以很好緩解自身因開發(fā)項(xiàng)目過于龐大而造成的資金壓力。

??根據(jù)2020年半年報(bào)，招商蛇口上半年?duì)I收243.2億元，同比增長45.74%；凈利潤9.13億元，同比下降大81.35%；經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流-29.91億元，下降149.32%。

??上半年，招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物639.25億元，而其短期借款、一年內(nèi)到期的長期借款及一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券三項(xiàng)短期有息負(fù)債合計(jì)為661.75億元，存在一定的資金壓力。

??為緩解資金需求，上半年該公司先后發(fā)行了五期超短期融資券，發(fā)行金額合計(jì)66.5億元；完成2020年度第一期中期票據(jù)發(fā)行，合計(jì)發(fā)行額20億元。

??資產(chǎn)出售是快速回籠資金的方式之一。除了這次掛牌的樂藝置業(yè)49%股權(quán)，9月15日，招商蛇口掛牌轉(zhuǎn)讓深圳市招盛閣置業(yè)100%股權(quán)；8月28日，招商蛇口以旗下徐州寧盛置業(yè)49%股權(quán)對項(xiàng)目增資，擬募集資金7.84億元；9月21日，招商蛇口還擬發(fā)行19億元90天超短融，用于償還另一筆短期融資券。