??“集團并無在內(nèi)地囤地，批評的聲音全是錯?！卑四昵?，李嘉誠在出席長和系2012年中期業(yè)績報告會時，義正嚴辭地針對“囤地”指責(zé)進行強烈否定。

??然而，八年后的9月23日，成都高新區(qū)財政金融局發(fā)布的一紙文件，再次把李超人的捂地術(shù)擺上了臺面。

??文件顯示，因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤行為，嚴重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，禁止高新區(qū)金融機構(gòu)向該公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)向該公司進行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

??這種嚴厲的處罰，在地方史上也較為罕見。

??據(jù)悉，和記黃埔成都旗下?lián)碛形挥诟咝聟^(qū)的南城都匯項目，李嘉誠在2004年21.35億元低價拿到手，總土地面積1036畝。眼下，該項目規(guī)劃的8期建設(shè)只推出了6期，還有6750套房源待售及部分車位。

??上次開盤，已經(jīng)是四年前。

??16年已經(jīng)倏忽而過，南城都匯樓面價已從競得價1030元/平方米，飆升到如今超過2萬/平方米?？恐L周期開發(fā)、囤地賣項目，李嘉誠獲利不菲。

??針對被點名批評一事，長實集團（1113.HK）拒絕背鍋，公開回應(yīng)稱，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司現(xiàn)在并非長江實業(yè)集團有限公司之附屬公司，亦不是由集團控制。公司所有發(fā)展項目均嚴格按照國家法規(guī)進行，并不存在囤地的情況。

??原來早在7月，長實將成都南城都匯項目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給RZ3262019 Limited，這家企業(yè)由禹洲集團和成都瑞卓置業(yè)有限公司各持股50%。作價約78.47億港元，為長實帶來收益38.11億港元。

??成都南城都匯項目，只是長實“土地閑置”被處罰的一個縮影。

??和記黃埔位于東莞厚街的海逸豪庭項目，因“閑置”長達95個月，于2007年被國土部門征收7915萬元土地閑置費。之后，該項目仍繼續(xù)“曬”了5年太陽。

??此外，2010年8月，和記黃埔在北京十三陵巨資打造的“皇家別墅”北新嘉園項目，也榮登上了國土部曝光的“閑置土地黑名單”。昌平區(qū)國土分局曾多次以書面形式和口頭形式催促其盡快開工未果。彼時，和記黃埔2011年年報顯示，預(yù)計2014年僅能完成該項目的1%。

??截止目前，長實在全國20多個城市50個項目，均不同程度的疑似閑置。據(jù)長實半年報顯示，2020年內(nèi)已完成及預(yù)期完成的物業(yè)，這些項目重點布局在北京朝陽區(qū)及順義區(qū)、上海普陀區(qū)及浦東新區(qū)、重慶南山區(qū)楊家山片區(qū)、廣州增城及黃埔區(qū)、惠州大亞灣、東莞環(huán)崗湖和中山五桂區(qū)等區(qū)域。

??其中，在9月初，北京市朝陽區(qū)逸翠園二期項目和上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域項目就爆出被放上了貨架，對應(yīng)價值達500億元，融創(chuàng)中國有意接手。

??雖然之后長實立即辟謠稱，“市場上很多人對該公司的項目感興趣，但不代表公司須要出售相關(guān)資產(chǎn)”。然而，這兩處資產(chǎn)的“捂地”事實卻是板上釘釘。據(jù)了解，長實持有北京住宅項目地塊已近20 年，直至2019 年才開工建設(shè)，北京項目部分樓體已封頂。

??上海高尚領(lǐng)域則握在手中14年。早在2006年，長實聯(lián)合和潤集團以22億元的底價共同購得高尚領(lǐng)域地皮，其中長實及和潤分別持有60%和40%股權(quán)。而今，歷時十余年的開發(fā)慢途，隨著上海地價上漲，高尚領(lǐng)域所屬的真如板塊的樓面價已較長實拿地之初的3000多元每平米，增長了十幾倍。

??在這兩個項目外，長實其他項目也早已以“捂盤”聞名。

??最知名的莫過于北京譽天下。1993年，長江實業(yè)首次作為大股東參與譽天下項目開發(fā)，該項目也是其在北京開發(fā)的第一個項目。2003年，長江實業(yè)完全擁有該地塊；2005年，開工不久就因工程問題停了，直至2008年復(fù)工。

??2018年，譽天下項目終于全部竣工。從1993年參與開發(fā)算起，該項目的開發(fā)花耗時25年，也就是1/4個世紀。

??另一處備受質(zhì)疑的地塊位于重慶南岸區(qū)楊家山片區(qū)。2007年4月，和記黃埔斥資24.5億元，獲得該片區(qū)2500畝土地，并宣布投資120億元打造集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。3年后才遲遲開工，彼時開發(fā)商稱是由于政府沒有按時交地。但13年過去，該地塊的御峰項目仍在未完成項目之列。

??位于上海浦東新區(qū)的御沁園還曾因久不開工上了“黑名單”。該項目于2008年獲得，2010年1月“榮登”上海市規(guī)劃和國土資源管理局公布的8幅擬收回和督促開工的閑置土地名單。在這1年多以后，該項目才“龜速”開工。2012年開始銷售，截至2020年9月，仍有18套住宅未售出。

??廣州項目同樣“資歷不淺”。2020年半年報中顯示，目前長實在廣州的在售住宅項目有御湖名邸及逸翠莊園。其中，御湖名邸項目于1995年4月進行土地出讓，有部分物業(yè)直到2020年才取得預(yù)售證，時隔25年；逸翠莊園項目于2005年12月拿地，部分物業(yè)于2019年9月方竣工，2020年才領(lǐng)取預(yù)售證。

??2019年、2020年，和記黃埔位于中山五桂山和惠州大亞灣的瀧珀花園相繼開盤。據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，中山五桂山地塊早在2010年就已獲得，彼時約定2013年7月交地，2016年7月竣工?；葜荽髞啚车貕K拿地也有不少年。

??2013年后，長江實業(yè)未在內(nèi)地拿地。但截至2020年6月30日，其在內(nèi)地的土地儲備仍有8300萬平方呎。

??值得注意的是，按照《閑置土地處置辦法》等規(guī)定，對未動工開發(fā)滿一年的，按規(guī)定征繳土地閑置費，并督促項目業(yè)主及時動工建設(shè)；對未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

??知情人士指出，“但是在實際執(zhí)行中，有些人總能找到規(guī)避的辦法，責(zé)任最后也都不是由他承擔(dān)。”

??為何開發(fā)速度如此之慢？

??通常而言，市道低迷時購入土地，等待時機成熟再開發(fā)，這種典型的捂地式操盤模式，正是港資所擅長的，李嘉誠亦然，拉長開發(fā)周期無疑能給長實帶來了一定程度資產(chǎn)增值收益。

??以北京譽天下項目為例，長達25年的開發(fā)，讓長江實業(yè)等來了該地塊的“飛升”。經(jīng)過10多年的囤地，中央別墅區(qū)交通配套和區(qū)域環(huán)境有了明顯改善，土地價值大大提升。再經(jīng)過10年的開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺，土地溢價可想而知。據(jù)了解，2008年譽天下別墅上市時，價格為20000元/平方米，如今已達到65000元/平方平。

??而重慶楊家山片區(qū)，2007年和記黃埔以24.6億元獲取該地塊，2018年有媒體報道和記黃埔擬出售該處資產(chǎn)，報價200億元。而2007年成交樓板價約760元/平方米，十年后已漲了近10倍。

??這種土地“慢周轉(zhuǎn)”模式一直被詬病為“囤地”。雖然長和系接二連三地否認囤地的說法，卻難以讓人信服，“其他開發(fā)商開發(fā)一個項目要四五年時間，而長實開發(fā)一個項目卻要花8年甚至10年時間，這實際上就是一種變相囤地，也是它的一種商業(yè)模式?！毕嚓P(guān)業(yè)內(nèi)人士指出。

??而長實囤地的另一種模式是“低買高賣”，囤積土地，等溢價升值后再轉(zhuǎn)讓出售，轉(zhuǎn)手即翻倍。

??此次被點名的成都南城都匯項目出售即是這種模式的典型。追溯歷史，2019年10月，李嘉誠將持有8年時間的大連西崗項目以超過40億元，2011年其拿地價格僅為19億元。此外，上海世紀匯項目經(jīng)過12年開發(fā)周期后轉(zhuǎn)讓，錄得未經(jīng)審核收益約62.2億港元。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，從2013年至今，李嘉誠旗下企業(yè)及公司在內(nèi)地出售十多個項目，攬金超560億元人民幣。