??半年前從佳兆業(yè)執(zhí)行總裁任上離職的翁昊，將擔(dān)任金地置地東部區(qū)域副總裁兼江蘇公司總經(jīng)理；

??而龍光集團(tuán)上海區(qū)域公司前總經(jīng)理鮑軼群的新職位是金地置地華東區(qū)域副總裁兼環(huán)滬公司總經(jīng)理。

??看起來(lái)，這兩位來(lái)自TOP30房企的高管，加盟排名遠(yuǎn)在上一家公司之后的金地商置，職位沒(méi)升反降了。

??當(dāng)然有原因。金地商置的“含金量”遠(yuǎn)非單純的銷(xiāo)售額所能涵蓋，它可是地產(chǎn)四大天王之一金地集團(tuán)精心培育才孵化出來(lái)的“蛋”。

??大樹(shù)底下好乘涼，含著金鑰匙出生的金地商置，在金地集團(tuán)各種優(yōu)質(zhì)資源的堆積下，成立才6年就取得了600多億元的銷(xiāo)售額，增長(zhǎng)速度、盈利水平等都遠(yuǎn)超金地集團(tuán)。年初的時(shí)候，他們還宣稱(chēng)未來(lái)3年要沖千億，翁昊和鮑軼群想必也是因此奔赴而來(lái)。

??在強(qiáng)援加盟之前，金地商置的管理層已經(jīng)完成了一個(gè)重要的動(dòng)作，上半年行使了在公司成立之初就被授予的購(gòu)股權(quán)，真正實(shí)現(xiàn)與股東利益的高度捆綁。4位高管目前的持股比例達(dá)到了3.24%，羨煞同行。關(guān)鍵是，他們都來(lái)自金地集團(tuán)，身居高位，共持有金地集團(tuán)0.17%的股份。

??短短數(shù)年時(shí)間，他們游走于兩家上市公司、左右逢源，還在大樹(shù)底下圈出了一片足以棲身的“自留地”，給諸多職業(yè)經(jīng)理人趟出了一條新路。

??壹

??故事得從8年前說(shuō)起，2012年9月，金地集團(tuán)以16.54億港元收購(gòu)在香港上市的星獅地產(chǎn)56.05%股份，成為控股股東。次年12月，星獅地產(chǎn)正式更名為金地商置。

??更名沒(méi)多久，金地集團(tuán)就遭遇了野蠻人入侵，生命人壽、安邦財(cái)險(xiǎn)輪番舉牌，意圖搶奪控制權(quán)。在資本的大浪面前，以凌克為首的管理層幾無(wú)還手之力，除了對(duì)內(nèi)穩(wěn)定員工、對(duì)外穩(wěn)定投資者，能做的就是給自己找條后路。金地商置這個(gè)上市平臺(tái)的出現(xiàn)恰逢其時(shí)，凸顯了重大的戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備意義。

??2013~2014年間，金地商置授出了高達(dá)11億份的購(gòu)股權(quán)，占當(dāng)時(shí)總股本的12.3%。其中，凌克、黃俊燦、韋傳軍和徐家俊4位執(zhí)行董事獲得的購(gòu)股權(quán)將近5.5億股，占比總股本約5.96%。就連兩位獨(dú)董都分別有500萬(wàn)股、800萬(wàn)股的購(gòu)股權(quán)。

??當(dāng)時(shí)，這個(gè)異?？犊墓蓹?quán)激勵(lì)方案引起了業(yè)內(nèi)的轟動(dòng)，該公司淪為金地集團(tuán)高管們后花園的論調(diào)也是那個(gè)時(shí)候興起的。

??當(dāng)然，高管們也有一套邏輯自洽的說(shuō)辭，說(shuō)是回應(yīng)投資者的需要，如果沒(méi)有股權(quán)激勵(lì)，香港的投資者會(huì)認(rèn)為管理層的利益無(wú)法和股東的利益捆綁，投資者的利益得不到保證。

??金地商置跟金地集團(tuán)的高管們都是一撥人。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克、總裁黃俊燦、高級(jí)副總裁徐家俊、高級(jí)副總裁及財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍分別是金地商置的執(zhí)行董事、董事會(huì)主席、行政總裁、財(cái)務(wù)總裁。其中，黃俊燦是凌克合作多年的默契拍檔，徐家俊和韋傳軍這兩個(gè)年輕人也深受凌克器重。

??為了跟股東們的利益綁得更緊一些，金地管理層持股的翰領(lǐng)環(huán)球還曾經(jīng)嘗試認(rèn)購(gòu)金地商置7.77億股股份，最終只成功認(rèn)購(gòu)了1.55億股。據(jù)聞，凌克、黃俊燦、韋傳軍及徐家俊共持有翰領(lǐng)環(huán)球超過(guò)30%的股權(quán)。

??而且，為避免金地集團(tuán)股權(quán)復(fù)雜、管理層地位不穩(wěn)的戲碼在金地商置重演，凌克等將金地商置的董事會(huì)整理得干干凈凈、明明白白，引入的財(cái)務(wù)投資者均不占席位，4位執(zhí)行董事全部來(lái)自金地集團(tuán)。

??貳

??在利益高度捆綁后，金地集團(tuán)開(kāi)始不遺余力的向金地商置輸送優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和低成本資金。

??2013年，金地商置以10億元的對(duì)價(jià)收購(gòu)了金地集團(tuán)在一二線(xiàn)城市凈現(xiàn)值超過(guò)44億元的6個(gè)住宅項(xiàng)目，當(dāng)年即收獲42億元的銷(xiāo)售額。第二年便突破100億元。2015~2016年，金地商置快馬加鞭，新增土地儲(chǔ)備面積占金地集團(tuán)總新增面積近50%。

??經(jīng)過(guò)這幾年的積累，金地商置的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)要比一般的百億級(jí)房企好上太多。截至去年年底，土儲(chǔ)達(dá)1500多萬(wàn)平方米，20%位于一線(xiàn)城市，另外80%都分布在南京、天津、濟(jì)南、杭州、青島、武漢、長(zhǎng)沙、成都及徐州等熱門(mén)二三線(xiàn)城市。

??金地管理層在投資端對(duì)金地商置的偏愛(ài)明眼人都看得見(jiàn)。融資端的扶持也是顯而易見(jiàn)的。

??雖然當(dāng)年在香港借殼上市時(shí)，金地的管理層說(shuō)是為了打通多一個(gè)融資渠道，但有機(jī)構(gòu)估算過(guò)，金地商置的融資至少有7成來(lái)自金地集團(tuán)。2019年，關(guān)聯(lián)方貸款占金地商置貸款總額的比例約為65%。

??國(guó)企的信用背書(shū)令金地集團(tuán)的融資成本優(yōu)勢(shì)凸顯，來(lái)自金地集團(tuán)的低息借款也讓金地商置受益匪淺，公司整體融資成本低于5%，跑贏絕大部分民企。

??金地集團(tuán)至今仍在為金地商置的下屬企業(yè)提供財(cái)務(wù)顧問(wèn)及咨詢(xún)服務(wù)。

??金地商置直言不諱表示，由于金地集團(tuán)與各大銀行及融資機(jī)構(gòu)有良好合作關(guān)系，由金地集團(tuán)提供財(cái)務(wù)顧問(wèn)及咨詢(xún)服務(wù)可大大減少集團(tuán)的融資成本，且收取的顧問(wèn)費(fèi)率也比市場(chǎng)水平更具競(jìng)爭(zhēng)力。

??拿著好的地，用著便宜的錢(qián)，金地商置的財(cái)務(wù)報(bào)表漂亮得就像量身定制，增長(zhǎng)快、利潤(rùn)高、負(fù)債率還低。

??借殼上市7年以來(lái)，金地商置的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了14倍，2019年銷(xiāo)售金額將近637億元，足以躋身行業(yè)45強(qiáng)。同期母公司金地集團(tuán)只增長(zhǎng)了3.7倍。

??利潤(rùn)水平的差距也很明顯。金地集團(tuán)的賺錢(qián)能力算行業(yè)中上水平，但金地商置顯然更勝一籌，2019年的物業(yè)發(fā)展、投資物業(yè)及長(zhǎng)租、小貸業(yè)務(wù)毛利率分別達(dá)53%、39%、86.5%，歸母凈利率高達(dá)32.5%，幾乎是金地集團(tuán)的2倍，足以笑傲整個(gè)地產(chǎn)江湖。

??至于凈負(fù)債率，截至2019年底，一貫穩(wěn)健的金地集團(tuán)是60.24%。但金地商置的數(shù)據(jù)令人咋舌，僅為26%，遠(yuǎn)低于萬(wàn)科。

??沒(méi)有比較就沒(méi)有傷害，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，金地商置就是一個(gè)精華版的金地集團(tuán)。有人發(fā)現(xiàn)，自2014年起，金地商置的凈利潤(rùn)率就普遍比金地集團(tuán)高出10個(gè)百分點(diǎn)以上，這可能不是偶然，而是管理層有意識(shí)地將高盈利項(xiàng)目聚攏于金地商置麾下，從而反映在財(cái)報(bào)的良好表現(xiàn)中。

??叁

??同一批高管，管著兩家上市公司，一家跟股東走得更近，另一家的股東可就有意見(jiàn)了。其實(shí)，金地集團(tuán)的投資者對(duì)管理層拿資源去扶持金地商置一直頗有微詞，畢竟這些資源如果用于自身，那金地集團(tuán)的規(guī)模絕不僅限于目前的2000億元。

??引起這種猜疑的是兩家公司同質(zhì)化的業(yè)務(wù)布局和運(yùn)營(yíng)模式。雖然，金地商置一直有意凸顯自己作為金地集團(tuán)商業(yè)平臺(tái)的形象，在官網(wǎng)的介紹中，將住宅業(yè)務(wù)置于商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)等業(yè)態(tài)的后面，但無(wú)法掩蓋一個(gè)事實(shí)：他們自始至終就是靠賣(mài)房子支撐業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商。一直到2019年年底，來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售的收入占比還高達(dá)九成，土地儲(chǔ)備中，也有接近九成是住宅用地。

??當(dāng)然，既然堂而皇之的存在了這么多年，金地商置對(duì)于所謂的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也有一套看似很有道理的說(shuō)辭。他們的解釋是，做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都會(huì)用住宅物業(yè)去平衡現(xiàn)金流，這樣才能為股東創(chuàng)造價(jià)值。

??金地商置越做越大、越做越好，但金地集團(tuán)的持股比例卻越來(lái)越小，從2013年的67.45%稀釋到了今年上半年的39.87%。與之相對(duì)應(yīng)的是，管理層的話(huà)語(yǔ)權(quán)逐漸增強(qiáng)。

??今年上半年，以凌克為首的4位管理層有個(gè)大動(dòng)作，將被授予了最長(zhǎng)達(dá)7年時(shí)間的購(gòu)股權(quán)行使了絕大部分，只剩黃俊燦的4350萬(wàn)股還未行權(quán)。行權(quán)后，凌克持股1.02%，黃俊燦持股0.88%，徐家俊0.77%，韋傳軍0.57%。他們?cè)诮鸬丶瘓F(tuán)的持股比例分別為0.08%、0.05%、0.02%、0.02%。兩相對(duì)比，金地商置給的激勵(lì)顯然更到位。

??按市值計(jì)算的話(huà)，凌克在金地商置持有的市值有2個(gè)億港元，而在金地集團(tuán)的持股市值也就5000多萬(wàn)元。

??行權(quán)的背景值得關(guān)注。一則，今年1月在金地商置的總結(jié)表彰大會(huì)上，徐家俊透露未來(lái)3年要沖刺千億規(guī)模。二則，金地商置去年的派息比率提高到了30%，相比過(guò)去幾年20%~26%的水平，進(jìn)步明顯。結(jié)合高管的行權(quán)舉動(dòng)，可以解讀為：管理層已經(jīng)做好了帶領(lǐng)公司沖向新高度，同時(shí)分享更多成長(zhǎng)收益的準(zhǔn)備。

??蟄伏7年后，金地集團(tuán)的管理層突破重重阻力，暗度陳倉(cāng)、迂回包抄，終于在金地商置做成了外界一直猜測(cè)他們要做、但一直沒(méi)真正做成的事。