??11月10日晚，新湖中寶發(fā)布公告，融創(chuàng)中國將受讓其持有的浙江啟輝實(shí)業(yè)有限公司35%股權(quán)以及浙江啟隆實(shí)業(yè)有限公司50%股權(quán)。
??這兩筆交易將為新湖中寶回籠49.44億元資金。其中，浙江啟輝實(shí)業(yè)35%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益賣了11.44億元，包含股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款350萬元。浙江啟隆實(shí)業(yè)50%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益賣了38億元，包含股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款11.28億元。
??新湖中寶表示，交易有利于加快公司相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，提升經(jīng)營效率，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債水平，實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。
??這是新湖中寶和融創(chuàng)中國的二次牽手。去年7月17日，融創(chuàng)就分別以5億元和3.78億元受讓新湖中寶持有的甌瓴實(shí)業(yè)90.1%的股權(quán)和上海瑪寶90.1%的股權(quán)，并平價(jià)受讓新湖對(duì)上述2公司的債權(quán)58.27億元。
??如果不能成為“大魚”，不如賣個(gè)好價(jià)錢。
??對(duì)于新湖中寶而言，無論是引入綠城中國，還是售予融創(chuàng)，都是為了能夠快速回籠資金，減輕流動(dòng)性緊張的壓力。
??具體來看，浙江啟輝實(shí)業(yè)的重要資產(chǎn)是溫州西灣項(xiàng)目14宗土地，地塊總土地面積67萬平方米，最大建面達(dá)到142.4萬平方米。浙江啟隆實(shí)業(yè)擁有的資產(chǎn)是上海亞龍古城國際花園項(xiàng)目，總面積為9.4萬平方米，包括舊改面積9.09萬平方米。
??其中，上海亞龍古城國際花園為舊改項(xiàng)目，是新湖中寶在上海內(nèi)環(huán)儲(chǔ)備中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，稀缺程度十分罕見。其位于上海黃浦區(qū)老城廂腹地，是中心城區(qū)難得的純住宅用地，總建筑面積約43萬平方米，距離新天地直線距離900米、人民廣場直線距離1.1公里、外灘直線距離1.3公里。
??顯然這是融創(chuàng)拿下的一筆不錯(cuò)的收購，不僅低價(jià)拿到百萬方位于上海老城區(qū)核心地段的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，還保留以往收并購傳統(tǒng)，以獲取控制權(quán)為目的主導(dǎo)開發(fā)。
??雖為珍貴的上海市中心宅地，但舊改項(xiàng)目投入多、回款慢、周期長的特點(diǎn)讓新湖中寶負(fù)債高企，資金鏈承壓。
??今年前三季度，新湖中寶實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入80.25億元，同比下降27.45%；歸母凈利潤27.34億元，同比增加11.27%；歸母扣非凈利潤9.56億元，同比下降62.37%；經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流同比下降605.19%至-6.4億元。
??負(fù)債方面，上半年新湖中寶賬面資產(chǎn)負(fù)債率75.29%，扣除預(yù)收類款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%；凈負(fù)債率158%；現(xiàn)金短債比為0.72；有息負(fù)債合計(jì)742.82億元。
??“三道紅線”重壓下，新湖中寶踩中兩條紅線，處于橙檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。
??為了減輕負(fù)債壓力，新湖中寶一直走在“賣賣賣”的路上。
??據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2019年至今，新湖中寶合計(jì)轉(zhuǎn)讓南通啟新、南通啟陽、南通新湖、金谷置業(yè)、明珠置業(yè)、上海中瀚等11個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為227.6億元。
??在房地產(chǎn)這個(gè)奉行高周轉(zhuǎn)的行業(yè)里，新湖中寶重一級(jí)開發(fā)、慢周轉(zhuǎn)、捂盤而待的策略始終敵不過規(guī)模至上的行業(yè)大勢，成為了行業(yè)里不折不扣的另類。
??實(shí)際上，在房地產(chǎn)之外，新湖中寶在金融科技和其他高科技領(lǐng)域做了大量布局。頻繁出售資產(chǎn)，或是為了助力科技轉(zhuǎn)型。
??近年來，新湖中寶在持續(xù)投資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，還加大力度投資信息技術(shù)、芯片設(shè)計(jì)、智能制造、醫(yī)療健康等高科技企業(yè)。
??中報(bào)顯示，新湖中寶持股比例約14.05%的邦盛科技，是一家服務(wù)于金融機(jī)構(gòu)的科技公司。自2018年便展開投資的杭州趣鏈科技，經(jīng)歷數(shù)次追投，如今新湖中寶合計(jì)持有趣鏈科技49%的股權(quán)。登陸科創(chuàng)板逾一年的晶晨股份是全球最大的智能芯片供應(yīng)商之一，新湖中寶持有其1.49%股份。在國內(nèi)中高端紡織數(shù)碼噴墨印花機(jī)市場占有率超過50%的宏華數(shù)碼，今年6月向科創(chuàng)板提交了上市申請(qǐng)，新湖中寶持有其25%股權(quán)。
??此外，新湖中寶投資入股的寧波鼎暉祁赫投資合伙企業(yè)（有限合伙）已投資十余家高科技企業(yè)。其中，神州細(xì)胞、復(fù)潔環(huán)保已于科創(chuàng)板上市；重點(diǎn)投資的龍芯中科技術(shù)有限公司，新湖間接持有其1.80%的股權(quán)。同時(shí)，新湖中寶還直接持有易百德微電子有限公司30%的股權(quán)、持有上海蕙新醫(yī)療科技有限公司34%的股權(quán)、持有浙江聚創(chuàng)電器科技有限公司30%的股權(quán)等等。
??對(duì)于新湖中寶構(gòu)建的金融科技版圖，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是“新湖系”天生基因使然。“新湖系”的核心產(chǎn)業(yè)就是金融和地產(chǎn)，也都是投資品，其參控股的金融企業(yè)涵蓋證券、銀行、期貨、保險(xiǎn)等全金融牌照?！靶潞怠笔祜Y本騰挪游戲，先是投資金融企業(yè)，后逐漸轉(zhuǎn)向金融科技，進(jìn)而衍生到高科技企業(yè)，尋找有潛力的，符合國家政策發(fā)展方向的企業(yè)。從長遠(yuǎn)看，其在金融科技領(lǐng)域的布局前景看好。
??但這種布局帶來的利好并沒有體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，相反新湖中寶的營業(yè)利潤增長緩慢，公司價(jià)值增長不多，市值也未有增長。當(dāng)然，新湖中寶也極有希望在未來通過減持股份確認(rèn)大量投資收益。
??新湖中寶此前也曾表示，所投金融機(jī)構(gòu)、金融科技企業(yè)、高科技企業(yè)部分已具備或即將具備上市條件，后續(xù)將積極推進(jìn)上市工作。
??“左手金融，右手地產(chǎn)”或是“新湖系”本色。雖然掛著區(qū)塊鏈龍頭概念股，但畢竟新湖中寶還是家根正苗紅的房地產(chǎn)企業(yè)。在地產(chǎn)去杠桿的大背景下，調(diào)整債務(wù)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)資金安全才是新湖中寶今年的重中之重。
