??房企發(fā)債規(guī)模又多了幾筆。

??11月17日，綠地控股170億元公司債獲上交所通過；萬科成功發(fā)行19.81億元公司債；招商蛇口完成10.4億元公司債發(fā)行；萬達(dá)商管發(fā)行25億元中期票據(jù)；印力商置15.79億元ABS獲深交所通過……

??“11月以來，房企融資需求仍然保持高位，最近新發(fā)的很多公司債是因?yàn)榉科髢攤叻灞平?，用來借新還舊了?！蹦撤科髢?nèi)部人士說。

??8月份“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)對房企杠桿水平做出限制，再到11月房企通過股權(quán)融資吸引險(xiǎn)資入局受控，對融資凜冬已至的感受已經(jīng)不止一次在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)酵。

??市場普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資環(huán)境已經(jīng)趨嚴(yán)且更加規(guī)范。企業(yè)債券融資、銀行融資以及非標(biāo)融資渠道等正在逐步縮緊。

??但在此間數(shù)月，房企還是迎來了密集發(fā)債期，整體融資金額甚至刷新了同期歷史紀(jì)錄。

??貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約10283億元，融資規(guī)模占比達(dá)到2019年全年87.1%。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9-10月房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模超過1000億元，比2019年同期的673億元上漲48.6%。

??正如萬科集團(tuán)董事會主席郁亮所言，“監(jiān)管是穿透式的，無論房企做多少層架構(gòu)，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財(cái)務(wù)技巧是沒有任何作用的，這對所有開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。”

??越來越多的房企開始意識到加杠桿空間的收窄，抓緊在監(jiān)管靴子正式落地前擴(kuò)大融資規(guī)模和渠道。

??具體來看，前10月TOP50房企中，恒大發(fā)債最多，為592億元；碧桂園次之，發(fā)債428億元；首開、旭輝、金融街、華發(fā)、融創(chuàng)這5家房企發(fā)債規(guī)模都在200億元以上；正榮、佳兆業(yè)、陽光城、龍湖等11家房企發(fā)債規(guī)模在150億元以上；發(fā)債規(guī)模最少的是路勁、中建、珠江實(shí)業(yè)、濱江、首創(chuàng)這5家房企，約50億元左右。

??中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長、教授盤和林認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資難度其實(shí)不大，金融體系依然喜歡房地產(chǎn)作為抵押品，但部分房企自身資產(chǎn)負(fù)債率過高，導(dǎo)致新增債務(wù)融資難度加大，也就是“越缺錢越貸不到錢。”這類地產(chǎn)企業(yè)只能通過加快周轉(zhuǎn)降杠桿，回歸紅線以內(nèi)。

??某房企融資中心負(fù)責(zé)人表示，“三道紅線”新規(guī)控制的是債務(wù)總量，從今年實(shí)際發(fā)債規(guī)模來看基本與去年同期持平，所以債務(wù)規(guī)模并不會有大量新增。關(guān)鍵還是要看銷售，如果銷售沒有恢復(fù)正常，房企現(xiàn)金流壓力仍然很大。

??始于2015年的房企發(fā)債窗口期受益于當(dāng)時(shí)發(fā)行主體擴(kuò)容和審批機(jī)制改革，房地產(chǎn)公司債規(guī)模曾一度迎來井噴，其中大部分公司債年限是“3+2”或“2+2”。

??華泰證券統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2020?2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進(jìn)入償債高峰期，連續(xù)6個(gè)季度到期量超過1200億元。

??在“去杠桿”絕對壓力下，融資變難疊加償債高峰到來，房企日子并不好過。

??旭輝控股董事局主席林中認(rèn)為，“三道紅線”對大型央企、國企有利，對民企不利。對大企業(yè)有利，對中小企業(yè)不利。對領(lǐng)先的企業(yè)有利，對追趕的企業(yè)不利。因?yàn)槲磥聿辉偈强控?fù)債驅(qū)動(dòng)，而是靠資本驅(qū)動(dòng)，中小民營房企補(bǔ)充資本的難度要大得多。

??這一點(diǎn)也直接反映在房企融資利率上。從目前實(shí)際發(fā)行情況看，房企發(fā)債平均票面利率約在4%-5%左右，低于去年同期的6%-8%，但利率差異化非常顯著。

??貝殼研究院高級分析師潘浩表示，10月境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.76%，國資背書、信用良好的全國性房企更具優(yōu)勢，中小規(guī)模的地方型房企則付出更多的融資成本，高位利率在8.5%-9%區(qū)間。境外債市利率差異分化更為嚴(yán)重，頭部房企碧桂園融資利率為3.87%，而百強(qiáng)尾部房企佳源國際融資成本為12.5%。

??“主要還是市場流動(dòng)性充裕，投資人也認(rèn)可房地產(chǎn)公司債的價(jià)值，所以利率有所下降。多重因素影響下，房企融資手段應(yīng)該從傳統(tǒng)的債券融資轉(zhuǎn)向股權(quán)融資、供應(yīng)鏈融資，從傳統(tǒng)非標(biāo)融資轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化融資?！蹦车禺a(chǎn)股分析師說。

??“三道紅線”的穿透式管理下，效果已初顯。

??透過A股房企三季報(bào)發(fā)現(xiàn)，已有多家房企通過債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)“降檔”。比如首開、電建等房企“紅轉(zhuǎn)橙”；建發(fā)、招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)“橙轉(zhuǎn)黃”和“黃轉(zhuǎn)綠”等等。

??“短期內(nèi)改善現(xiàn)金短債比的可行性最高，多數(shù)房企以此來實(shí)現(xiàn)‘降檔’，而凈負(fù)債率與剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)則需要更長期的調(diào)整改善?！迸撕铺岬剑科笤谌谫Y新規(guī)后，加速旗下公司分拆上市、子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、加大促銷力度、調(diào)整拿地節(jié)奏等方面都有所體現(xiàn)。長期看“三道紅線”對行業(yè)的影響力度較大。

??野村發(fā)表研究報(bào)告認(rèn)為納入“三道紅線”的12家內(nèi)房股于中國銀行間市場申請發(fā)債，有助改善它們的債務(wù)結(jié)構(gòu)，集資成本下降，特別是高度杠桿的內(nèi)房股，亦認(rèn)為放寬銀行間市場發(fā)債或?yàn)槭讉€(gè)正面政策訊號。

??11月17日，央行行長易綱發(fā)表政策研究文章《再論中國金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及政策含義》提出，要管理好房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，建立長效機(jī)制。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場融資狀況的全面監(jiān)測，按照“因城施策”原則，強(qiáng)化對房地產(chǎn)金融的逆周期宏觀審慎管理。

??那么，在房地產(chǎn)融資監(jiān)管長效機(jī)制下，誰會是最終贏家？