??“精通一科，神須專(zhuān)注，行有余力，乃可他顧。”董必武這句話，正是眼下部分房企回歸、聚焦主業(yè)的真實(shí)心聲。

??在房地產(chǎn)領(lǐng)域，前些年此起彼伏的多元化浪潮，已經(jīng)在調(diào)控持續(xù)的大背景下，平靜了許多。為了維持上市平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)與周轉(zhuǎn)，不少曾經(jīng)高喊“多線并舉”的開(kāi)發(fā)商，都做出了割舍多元業(yè)務(wù)的舉動(dòng)。

??如今，擁有央企背景的五礦地產(chǎn)（HK：00230），也公開(kāi)宣布調(diào)整自身的業(yè)務(wù)形態(tài)，將更多的精力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

??12月14日，它公告稱(chēng)，擬將旗下的建筑公司瑞和上海，轉(zhuǎn)讓給五礦二十三冶，代價(jià)為428.85萬(wàn)元（約494.5萬(wàn)港元）。完成交割后，瑞和上海不再為五礦地產(chǎn)的附屬公司。

??由于五礦二十三冶是中國(guó)五礦的間接非全資附屬公司，于此同時(shí)，中國(guó)五礦持有五礦地產(chǎn)61.88%權(quán)益，為五礦地產(chǎn)的最終控股股東。因此，此次交易為關(guān)聯(lián)交易，也是大集團(tuán)內(nèi)部資源調(diào)配之舉。

??五礦地產(chǎn)于公告中直截了當(dāng)?shù)乇硎荆骸坝捎谥袊?guó)內(nèi)地的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上直接及間接成本上升令毛利率下滑，本公司決定將資源投放于以房地產(chǎn)發(fā)展為核心的主營(yíng)業(yè)務(wù)?！?/p>

??“出售事項(xiàng)有利于集團(tuán)整固及擴(kuò)展房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)，以及五礦二十三冶總包業(yè)務(wù)與瑞和上海幕墻業(yè)務(wù)的整合和進(jìn)一步發(fā)展，達(dá)到各方優(yōu)化配置資源的效果?！?/p>

??業(yè)務(wù)調(diào)整考量

??曾經(jīng)由五礦建設(shè)更名而來(lái)，五礦地產(chǎn)攜帶著建筑業(yè)務(wù)，也就不顯得奇怪了。

??此次的交易標(biāo)的瑞和上海，全稱(chēng)為五礦瑞和（上海）建設(shè)有限公司，為五礦地產(chǎn)間接持有的全資附屬公司，它是五礦地產(chǎn)在內(nèi)地從事經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)、制造及安裝幕墻等專(zhuān)業(yè)建筑業(yè)務(wù)的主體。

??截至2019年末，瑞和上海未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為378萬(wàn)元。工商信息顯示，其注冊(cè)資本為850萬(wàn)美元，旗下?lián)碛蟹植加诟鞒鞘械亩嗉曳种C(jī)構(gòu)。

??以往，五礦地產(chǎn)不時(shí)以投標(biāo)的方式，向瑞和上海授出與自己房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的建筑工程。于公告日期，五礦地產(chǎn)已授予瑞和上海的六項(xiàng)未完成的建筑工程，合約金額估計(jì)約為8352萬(wàn)元。

??五礦地產(chǎn)向來(lái)給自身劃定的業(yè)務(wù)范疇為：“主要從事房地產(chǎn)發(fā)展、專(zhuān)業(yè)建筑、物業(yè)投資及證券投資業(yè)務(wù)?！苯衲昴曛校浞康禺a(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)收占比90.7%；專(zhuān)業(yè)建筑業(yè)務(wù)營(yíng)收占比8.1%，位列第二。

??但上半年，該公司業(yè)績(jī)并不理想。其總收入同比下降52.3%至26.73億港元，其中房地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)建筑等板塊，收入下降的幅度都在50%以上。

??于此同時(shí)，它的綜合毛利率，由35.5%下滑至17.3%；歸母凈利潤(rùn)也由去年同期的8.14億港元，下跌93.3%至5430萬(wàn)港元。眼看盈利指標(biāo)下跌，五礦地產(chǎn)志在剝離建筑業(yè)務(wù)，于是才將箭頭指向了瑞和上海。

??不過(guò)，標(biāo)的資產(chǎn)在轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，也涉及債務(wù)的交接。

??目前，瑞和上海尚未償還的貸款總額約為5351萬(wàn)元，須于2021年10月28日或之前償付。五礦二十三冶已向五礦地產(chǎn)承諾，將促使瑞和上海于還款到期日或之前償付貸款。

??假如瑞和上海未能償還循環(huán)貸款協(xié)議項(xiàng)下的貸款，五礦二十三冶將于收到償付欠款要求的三個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)，償還五礦地產(chǎn)相等于欠款金額的款項(xiàng)。

??去除出售事項(xiàng)的代價(jià)、瑞和上海的資產(chǎn)凈值，及相關(guān)交易成本，估計(jì)出售事項(xiàng)將錄得約110萬(wàn)元的收益。這筆款項(xiàng)，將用作五礦地產(chǎn)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

??在業(yè)務(wù)調(diào)整的同時(shí)，五礦地產(chǎn)促使債務(wù)出表、增加公司收益，也算是一舉三得。

??由于擁有央企背景，五礦地產(chǎn)具備融資優(yōu)勢(shì)，在現(xiàn)金、負(fù)債水平的把控上較為平穩(wěn)。截至年中，它的現(xiàn)金短債比為1.25，資產(chǎn)負(fù)債率為66.04%，凈負(fù)債率為92.3%，皆未踩上“紅線”。

??關(guān)聯(lián)交易下的土儲(chǔ)

??于6月30日，五礦地產(chǎn)旗下共28個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，分布北京、營(yíng)口、廊坊、天津、南京、長(zhǎng)沙、武漢、成都、惠州、佛山、廣州、深圳及香港等十三個(gè)城市，合共土地儲(chǔ)備約為492萬(wàn)平方米。

??雖然量級(jí)并不大，但它也有著規(guī)模的訴求。只是，五礦地產(chǎn)獲取資源的方式稍顯不同。它通過(guò)集團(tuán)陸續(xù)的資產(chǎn)注入，得以充實(shí)自身的“糧倉(cāng)”。這是其在內(nèi)部進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易的另一種體現(xiàn)。

??今年8月，五礦地產(chǎn)股東特別大會(huì)，審議通過(guò)了以約28億元，收購(gòu)母公司資產(chǎn)的相關(guān)事項(xiàng)。

??據(jù)悉，此次收購(gòu)的資產(chǎn)，均為五礦地產(chǎn)已托管的中國(guó)五礦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)業(yè)務(wù)所持非上市資產(chǎn)，包括11個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，及1家物業(yè)管理公司，其中71%為住宅，其余為社區(qū)配套商業(yè)，二線城市資源占比71%。

??收購(gòu)?fù)瓿珊?，五礦地產(chǎn)的土儲(chǔ)，將提升70%至738萬(wàn)平方米，項(xiàng)目所在城市從13個(gè)增至16個(gè)。據(jù)此，它直言“銷(xiāo)售規(guī)模將迅速擴(kuò)張，有助提升公司每股凈資產(chǎn)值和利潤(rùn)”。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，加上此次交易，五礦地產(chǎn)已經(jīng)四次通過(guò)母公司注資。它的邏輯是，其收購(gòu)的資產(chǎn)原本就由上市公司托管，公司對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)熟門(mén)熟路，注入之后可迅速轉(zhuǎn)化為營(yíng)收與利潤(rùn)。

??從另一個(gè)角度講，外界在上市平臺(tái)看到的土儲(chǔ)與業(yè)績(jī)，只是五礦地產(chǎn)版圖的一部分，還有很大一部分隱藏在非上市的“冰山”之下。

??除了內(nèi)部資產(chǎn)注入的方式之外，五礦地產(chǎn)也通過(guò)招拍掛與收購(gòu)獲取開(kāi)發(fā)資源。

??比如11月6日，五礦地產(chǎn)宣布，與招商局置地聯(lián)手，收購(gòu)了廣州地鐵13號(hào)線二期槎頭站場(chǎng)站TOD綜合體地塊，交易總代價(jià)為23.82億元，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積最大為24.53萬(wàn)平方米。

??再往前的9月9日，五礦地產(chǎn)則發(fā)布了完成收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的公告。

??通過(guò)此舉，它以14.75億元收購(gòu)天津億嘉合49%權(quán)益。天津億嘉合對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目，為天津超大型住宅屋苑未來(lái)城，總建筑面積為約204萬(wàn)平方米。于今年4月末，整個(gè)項(xiàng)目余下土儲(chǔ)總建面約181萬(wàn)平方米。

??不過(guò)，在入手項(xiàng)目的同時(shí)，五礦地產(chǎn)也偶有項(xiàng)目出售，似乎有意在進(jìn)行資產(chǎn)置換。9月，它曾掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)子公司全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格6.26億元；同月，它還完成了轉(zhuǎn)讓深圳坪山項(xiàng)目49%股權(quán)予華潤(rùn)置地的事項(xiàng)，涉資12.86億。

??手有余糧，五礦地產(chǎn)曾有著公司“將進(jìn)入高速發(fā)展期”的自信，但在房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)叢林中，他無(wú)疑還需在業(yè)務(wù)調(diào)整、利潤(rùn)把控的過(guò)程中，再花一番心思。