??如果不出意外，這將是物業(yè)行業(yè)一次“里程碑”式的并購(gòu)。

??12月14日，招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司（001914.SZ，以下簡(jiǎn)稱“招商積余”）發(fā)布公告稱，招商局集團(tuán)有限公司下屬全資公司中外運(yùn)航運(yùn)（控股）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“SSH”）通知，建議公司考慮收購(gòu)創(chuàng)毅控股（03992.HK）53.51%股份的機(jī)會(huì)。

??公告顯示，SSH與創(chuàng)毅控股的控股股東Genesis Group Limited，早在12月11日已經(jīng)就收購(gòu)Genesis Group Limited所持創(chuàng)毅控股2.68億股股份（占創(chuàng)毅控股總股本53.51%）的意向，簽署了《諒解備忘錄》。并明確《諒解備忘錄》簽署之日起5個(gè)月為排他期，并明確 SSH可推薦招商局集團(tuán)下屬控股公司作為收購(gòu)主體與 Genesis Group Limited 進(jìn)行交易。而這一主體則指向了有著同類(lèi)業(yè)務(wù)的招商積余。

??對(duì)于此次收購(gòu)，招商積余方面表示：公司擬對(duì)本次項(xiàng)目機(jī)會(huì)進(jìn)行可行性研究，并根據(jù)需要開(kāi)展盡職調(diào)查、交易協(xié)商等工作。若最終由公司或公司控股子公司收購(gòu) Genesis Group Limited 所持創(chuàng)毅控 股 53.51%股份，公司或公司控股子公司需根據(jù)香港《公司收購(gòu)和合并守則》以及聯(lián)交所上市規(guī)則對(duì)創(chuàng)毅控股剩余股份進(jìn)行全面要約。

??這宗看似波瀾不驚的并購(gòu)，在業(yè)內(nèi)人士眼中卻有著不同尋常的意義。

??物業(yè)行業(yè)資深專(zhuān)家金永宏在接受物業(yè)中國(guó)采訪時(shí)表示：這宗收并購(gòu)在物業(yè)行業(yè)中是具有里程碑意義的。首先，這是首次出現(xiàn)在上市物業(yè)公司之間的并購(gòu)；其次，這也是A股物業(yè)上市企業(yè)首次收購(gòu)香港上市物業(yè)公司。這一舉措，在行業(yè)內(nèi)有示范效應(yīng)，中國(guó)物業(yè)企業(yè)要成為全球型物業(yè)企業(yè)，這僅僅是一個(gè)開(kāi)始。

??中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則認(rèn)為：此次收購(gòu)意味著物業(yè)公司之間的并購(gòu)模式，已經(jīng)從以前單一的上市公司并購(gòu)非上市公司，轉(zhuǎn)變?yōu)榕c上市公司之間的并購(gòu)兩種并購(gòu)模式并存，行業(yè)集中度提升的方式正在發(fā)生改變。而且由A股物業(yè)企業(yè)控股港交所同行業(yè)物業(yè)企業(yè)也是首例。

??搶占香港市場(chǎng)

??根據(jù)資料顯示，創(chuàng)毅控股有限公司是香港公共房屋的領(lǐng)先物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告,按收益計(jì)算,公司是2017年香港公共房屋的最大物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商,市場(chǎng)份額約為12.6%;也是香港住宅物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的第三大物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商,市場(chǎng)份額約為1.5%。據(jù)悉，創(chuàng)毅控股的創(chuàng)始人成員均為房委會(huì)負(fù)責(zé)管理公共屋邨的前任雇員，在熟知房委會(huì)的運(yùn)作下對(duì)取得公共房屋物管項(xiàng)目有比較優(yōu)勢(shì)。

??從業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，創(chuàng)毅控股主要為公共及私人物業(yè)提供物業(yè)管理相關(guān)服務(wù),服務(wù)內(nèi)容包括：物業(yè)管理服務(wù)(包括一般管理、租務(wù)管理(僅就公共屋邨而言)、財(cái)務(wù)管理、護(hù)衛(wèi)、潔凈、小型維修及保養(yǎng)、項(xiàng)目管理服務(wù)以及法律及行政支持服務(wù)(僅就私人屋苑而言));獨(dú)立護(hù)衛(wèi)服務(wù);借調(diào)服務(wù);及其他服務(wù)(即獨(dú)立潔凈服務(wù)及驗(yàn)窗服務(wù))。其中，物業(yè)管理服務(wù)及獨(dú)立護(hù)衛(wèi)服務(wù)占比較大。

??從業(yè)務(wù)前景來(lái)看，截至2020年9月30日，創(chuàng)毅控股最大的客戶是房屋委員會(huì)(「香港房委會(huì)」)，集團(tuán)現(xiàn)有物業(yè)管理組合包括15份公共房屋合約、9份公共獨(dú)立護(hù)衛(wèi)服務(wù)合約、3份公共獨(dú)立潔凈服務(wù)合約、2份借調(diào)合約、65份私人物業(yè)合約、5份私人獨(dú)立潔凈服務(wù)合約、1份市區(qū)重建局(「市區(qū)重建局」)獨(dú)立護(hù)衛(wèi)服務(wù)合約以及2份衛(wèi)生署檢疫潔凈合約。

??這也意味著，如果此次收購(gòu)順利，那么招商積余業(yè)務(wù)將會(huì)進(jìn)入香港市場(chǎng)。

??金永宏認(rèn)為：此次收購(gòu)意味著物業(yè)服務(wù)的范疇觸及了香港。另外，擁有一家香港上市物業(yè)公司，對(duì)于以后在香港本地開(kāi)展物業(yè)業(yè)務(wù)，會(huì)更加的便利。另外，招商積余相關(guān)聯(lián)的招商系、中航系等在香港的物業(yè)需求，也有了實(shí)體承接的可能。

??一筆收購(gòu)的“AB面”

??對(duì)于這宗行業(yè)“里程碑式”的收購(gòu)，行業(yè)內(nèi)的看法更傾向于積極的一面。自公告發(fā)布當(dāng)日起，招商積余股價(jià)連續(xù)上漲，截至12月16日上午12點(diǎn)，其股價(jià)漲至22.74元／股。

??華泰證券方面認(rèn)為，招商積余 2019 年報(bào)曾提出“內(nèi)外發(fā)展并舉”的戰(zhàn)略舉措，今年來(lái)穩(wěn)步推進(jìn)，收購(gòu)建議與公司外拓思路相符，有望成為公司收并購(gòu)落地的第一步，彰顯招商局集團(tuán)對(duì)于公司做大做強(qiáng)的鼎力支持和發(fā)展決心，同時(shí)有望與公司在香港的現(xiàn)有物管業(yè)務(wù)形成協(xié)同。

??柏文喜認(rèn)為，此次收購(gòu)的創(chuàng)毅控股是公營(yíng)服務(wù)管理人，業(yè)務(wù)穩(wěn)定，持續(xù)性強(qiáng)，對(duì)于招商積余來(lái)說(shuō)無(wú)論是在拓展業(yè)務(wù)、股價(jià)、還是市值方面都起到正向作用。

??但值得關(guān)注的是，作為市占率前三的香港物業(yè)企業(yè)，創(chuàng)毅控股的盈利增長(zhǎng)表現(xiàn)并不算突出。從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，其2016年-2020年財(cái)政年度，公司產(chǎn)生收益分別約5.165億港元、6.114億港元、6.683億港元、7.16億港元及7.84億港元，核心凈利潤(rùn)分別約1379萬(wàn)港元、1834萬(wàn)港元、2155萬(wàn)港元、3260萬(wàn)港元及3730萬(wàn)港元。上述相當(dāng)有關(guān)期間的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率分別約2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%，其實(shí)處于物管行業(yè)較低水平。

??盡管2020上半財(cái)年創(chuàng)毅控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 4.32 億港元，同比增長(zhǎng)15%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 0.41 億港元，同比增長(zhǎng)137%，凈利潤(rùn)增速超過(guò)營(yíng)收。但主要因?yàn)槭盏较愀厶貐^(qū)政府的工資補(bǔ)貼，以及分包成本有所降低。

??而凈利潤(rùn)低也是招商積余一直面臨的問(wèn)題。

??財(cái)報(bào)顯示，招商積余下2017-2020年四期中報(bào)中毛利率分別為20.65%、22.7%、20.5%、13.8%。2020年中報(bào)的毛利率已降至四年來(lái)新低，較上年同期下滑6.7個(gè)百分點(diǎn)，較2018年中報(bào)最高時(shí)點(diǎn)已下滑近8個(gè)百分點(diǎn)。其中，2019年招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)綜合毛利率只有9.83%，遠(yuǎn)低于其他可比上市公司20%以上綜合毛利率。

??那么此次收購(gòu)，對(duì)于招商積余整體利潤(rùn)率上似乎貢獻(xiàn)有限。

??對(duì)此，金永宏認(rèn)為：短期看，對(duì)整體利潤(rùn)有貢獻(xiàn)，對(duì)利潤(rùn)率貢獻(xiàn)不大。但香港物業(yè)管理更規(guī)范（物業(yè)管理的發(fā)展史，是這樣的：英國(guó)-美國(guó)-香港-深圳-全國(guó)的），物業(yè)管理本身的利潤(rùn)率并不高，目前內(nèi)地物業(yè)公司的利潤(rùn)高除了物業(yè)費(fèi)之外，還有業(yè)主增值和非業(yè)增值（關(guān)聯(lián)地產(chǎn)）的貢獻(xiàn)，如果剔除這兩部分，實(shí)體物業(yè)管理的利潤(rùn)率并不高，另外，未來(lái)上市物業(yè)公司整體的利潤(rùn)率，也不排除會(huì)逐步回歸理性，也就是有可能會(huì)整體下行。

??他同時(shí)也認(rèn)為，此次收購(gòu)，招商積余需要補(bǔ)足的地方是，提升應(yīng)對(duì)香港上市的運(yùn)營(yíng)邏輯及香港開(kāi)展物業(yè)業(yè)務(wù)的邏輯，屬地的地域性文化等需要適應(yīng)。

??據(jù)記者了解，香港物業(yè)管理法制化程度更高。為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，香港特區(qū)政府制定并完善了一系列法律法規(guī)，如氣體安全條例、消防安全條例、危險(xiǎn)物品條例、噪音管制條例、水質(zhì)管制條例和保安及護(hù)衛(wèi)條例等，其中最為重要的是《建筑物管理?xiàng)l例》。

??同時(shí)，由于香港私人樓宇普遍高齡化，政府房屋服務(wù)私營(yíng)化，物業(yè)管理公司間的競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈。尤其在“非典”和此次疫情影響下，人們對(duì)物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化管理要求也更高。