??一年降一檔，這是綠地控股（600606.SH）的降杠桿計劃。

??近日，綠地控股針對“三道紅線”，向投資者透露了具體降檔方案，包括2021年6月30日，現(xiàn)金短債比降至綠檔；2022年6月30，凈負(fù)債率降至綠檔；2023年6月30日前，完成有息負(fù)債降至2800億元以下。

??截至2020年9月30日，綠地踩了三條“紅線”，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%（紅線為大于“70%“），凈負(fù)債率為183.45%（紅線為大于”100%“），現(xiàn)金短債比為0.78倍（紅線為小于“1倍”）。

??三個指標(biāo)距離“及格線”尚有距離，一年降一檔，綠地能實現(xiàn)嗎？

??一年降一檔

??根據(jù)新規(guī)，三線全中的情況下，房企將不得增加有息負(fù)債，三條“紅線”徹底封死了綠地的融資空間。綜合現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率“翻綠”的難易程度和目前踩線情況，綠地把第一個目標(biāo)鎖定在現(xiàn)金短債比。

??現(xiàn)金短債比是衡量貨幣資金能否覆蓋短期有息負(fù)債的指標(biāo)，若現(xiàn)金短債比小于1，房企將面臨短期償債的風(fēng)險。

??截止三季末，綠地貨幣資金共計805.72億元，短期有息負(fù)債約為1032.97億元。在短債規(guī)模大體不變的情況下，如果實現(xiàn)現(xiàn)金短債比大于1倍的目標(biāo)，綠地至少需要增加227.25億元資金。

??出售資產(chǎn)是回籠資金最快的方式之一。11月時，綠地曾有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業(yè)項目，合計售價231億元，其中不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區(qū)位優(yōu)勢的成熟商圈物業(yè)等。當(dāng)時不少投資者表示，綠地出售資產(chǎn)確實能增加百億的凈資產(chǎn)，同時還回流了200億現(xiàn)金，對綠地降低負(fù)債有一定的幫助。

??除此之外，把短債“變”長債，也可以助力現(xiàn)金短債比提升。張玉良曾提出，綠地要壓縮短期借款占比，增加中長期借款占比。截止三季末，綠地的長期負(fù)債比例增至7成。

??綜合來看，2021年6月底，綠地的現(xiàn)金短債比這條“紅線”，翻綠概率極大。

??而對于2022年凈負(fù)債率降至綠檔的目標(biāo)，按三季末數(shù)據(jù)估算，假設(shè)凈資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金規(guī)模大體不變，綠地需要減少1105.85億元的有息負(fù)債，這個規(guī)模相當(dāng)于目前綠地整體有息負(fù)債規(guī)模的1/3，難度可想而知。

??所以，此次綠地對投資者還透露了兩個降債舉措，引入戰(zhàn)投，以及推動旗下金融板塊、貿(mào)易港分拆上市。

??引戰(zhàn)人保？

??在“引戰(zhàn)”方面，具體為引入有金融背景央企戰(zhàn)略投資者，戰(zhàn)略投資金額約60億元，該計劃預(yù)期在農(nóng)歷春節(jié)后進(jìn)行。

??近年來，萬科、保利、招商蛇口等房企均紛紛引入險資，“地產(chǎn)+險資”的模式越來越普遍。比如中國平安是華夏幸福、碧桂園、中國金茂、旭輝控股、朗詩地產(chǎn)的第二大股東，同時，它還持有金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國等房企的股票。

??此次綠地的“引戰(zhàn)”計劃，強(qiáng)調(diào)了兩個關(guān)鍵詞：金融背景、央企。這樣來看，非央企出身的平安應(yīng)該不在計劃范圍內(nèi)。據(jù)公開資料，目前國內(nèi)只有4家央企保險公司，分別是中國人壽、中國人保、中國太平、中國出口信譽(yù)保險公司，其中，中國人保曾與綠地有過“戰(zhàn)略合作”。2019年7月，綠地控股與中國人保就戰(zhàn)略合作暨中國人保入駐綠地外灘中心簽署意向性協(xié)議，雙方建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，將在品牌推廣、資源共享等領(lǐng)域進(jìn)行系統(tǒng)、深入合作。

??對于房企引戰(zhàn)金融央企，IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱，房企引入有金融背景的央企戰(zhàn)略投資者，除了解決其短期的流動性壓力之外，還可以對其進(jìn)行長期的金融支持和金融賦能，但是也有可能因為金融機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)投的介入，而改變企業(yè)的戰(zhàn)略走向和影響企業(yè)自主經(jīng)營的獨立性。

??金融+貿(mào)易港 保一爭二

??股權(quán)融資的另一捷徑，是分拆旗下多元業(yè)務(wù)上市。根據(jù)綠地向投資者透露的信息，計劃推動旗下的金融板塊、貿(mào)易港分拆上市。同步推進(jìn)，綠地要“保一爭二”。

??最近，主角之一綠地金融動作頻頻，包括綠地數(shù)科千億重組、12月摘得新加坡數(shù)字批發(fā)銀行牌照等，而另一主角貿(mào)易港則低調(diào)許多，沒有分拆上市的相關(guān)動態(tài)，在這次綠地降杠桿方案中被突然提及。

??有關(guān)貿(mào)易港的消息，還是在6個月前，因為一張牌照。

??今年6月，《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》出臺，規(guī)劃海南成為單獨關(guān)稅區(qū)，未來將分擔(dān)香港的“獨立關(guān)稅區(qū)”貿(mào)易功能。6月27日，綠地海南事業(yè)部首個商辦項目，綠地·領(lǐng)海廣場的營銷中心開幕，該樓盤坐落于海南省會海口市龍華區(qū)的核心商務(wù)區(qū)。同時，配套的綠地集團(tuán)企業(yè)服務(wù)平臺（海南站）于6月20日正式啟動。

??在此之后，綠地全球貿(mào)易港將獲免稅牌照的傳言隨之而來，而綠地的股票也在該時間段迎來了數(shù)個漲停，年內(nèi)股價最高達(dá)9.49元/股。

??免稅牌照在業(yè)內(nèi)一直十分稀缺，其背后的原因，是免稅行業(yè)巨大的市場空間以及高額的利潤。8月，綠地的免稅品經(jīng)營資質(zhì)申請由上海市政府向上遞交。

??從業(yè)務(wù)組成上看，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)是綠地多元化業(yè)務(wù)中“大消費”板塊的重要部分。今年上半年，負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的綠地全球商品貿(mào)易港集團(tuán)實現(xiàn)營收45億元，同比增長52%。8天前，綠地貿(mào)易港交上了一份“進(jìn)口答卷”：今年前三季度，國際貿(mào)易銷售營收達(dá)到43.66億元，同比增長215%，預(yù)計全年銷售營收將突破55億元。