??2020年，對于重倉白酒、新能源、醫(yī)藥板塊的投資者來說可謂是“滿載而歸”的一年，但對于重倉地產股的投資者來說，情況卻不那么樂觀。

??2019年四季度，地產股強勢上漲，最終百強房企市值總和在四季度達到高峰，為59968億元，但這種漲勢在2020年一季度就戛然而止，疫情更是讓股票市場蒙上陰影；好在房地產市場疫情后恢復速度超預期，滯后的需求釋放后帶動了地產股業(yè)績的強勢找補，因此在大盤以及業(yè)績的帶動下，地產股二季度迎來上漲，不過好景不長，三季度地產股又陷入跌跌不休的狀態(tài)，四季度雖有好轉，但全年地產股整體下跌的態(tài)勢已成定局。

??根據中國房地產報記者統計，截至2020年12月25日，百強房企市值總和為48911億元，相比2019年四季度末，共縮水超萬億元。

??從板塊指數來看，根據同花順數據顯示，截至2020年12月25日，房地產開發(fā)板塊指數為1672.91，相比2019年12月31日的1713.92，2020年整個房地產開發(fā)板塊指數下降了2.45%。

??即使如此，仍然有機構堅定看好優(yōu)質地產股的行情。民生證券認為，當前土地溢價率由高位持續(xù)下降，同時地產銷售由高熱度步入平穩(wěn)階段，未來，地產股無論是指數還是個股的估值都有望得到顯著修復。

??全年以“跌”為主

??縱觀2020年全年地產股的走勢，基本以“跌”為主，雖然二季度有短暫強勢上漲，但由于一季度和三四季度下跌嚴重，因此地產股全年下跌格局難變。

??首先，得益于2019年四季度的強勢上漲，在2019年末，百強房企市值基本處于高位，來到2020年一季度，按照規(guī)律，一季度地產股會正?；卣{，但2020年疊加疫情影響，作為經濟壓艙時的房地產行業(yè)在疫情影響下未來不確定性增加，因此，一季度地產股普遍下跌。

??二季度地產股有明顯上漲，尤其是2020年6月末和7月初連續(xù)多個交易日，地產股都強勢上漲。有證券人士分析認為，上漲原因一方面是全行業(yè)上漲的帶動，另一方面，房地產在疫情后顯示出極強的韌性，銷售恢復迅速，且在時間節(jié)點上，又是房企發(fā)布中期業(yè)績之時，大型房地產企業(yè)業(yè)績表現較好，也會帶動一波上漲情緒。

??在經過連續(xù)大漲之后，不少證券機構都表示對2020年下半年地產股走勢持有樂觀態(tài)度，建議積極配置。然而，讓業(yè)界意外的是，2020年三季度，“三道紅線”融資監(jiān)管政策出臺，這是監(jiān)管層首次通過設定具體財務指標來量化房企負債水平，也是房地產行業(yè)調控政策針對B端企業(yè)的一次重要發(fā)力，這樣的做法也被多位業(yè)內人士解讀為政府在政策層面開始施加壓力為行業(yè)降速，甚至有房企財務官認為，“三道紅線”的出臺將有可能改變地產股的估值邏輯。在政策重壓之下，地產股應聲下跌。

??“從歷年股票表現來看，地產股在四季度都會有一波行情?！鄙鲜龇科筘攧展俦硎荆话惴科笤谒募径葧_刺年終業(yè)績，且銷售數據一般都會有所增長，這會增加投資者的后市預期，從而帶動地產股在年末上漲。

       但2020年四季度，百強房企總市值上漲的卻在少數，更多房企市值均在下跌。根據中國房地產報記者統計數據顯示，四季度，僅有20家房企總市值環(huán)比三季度實現上漲，6家新上市企業(yè)沒有環(huán)比對照數據，另外74家企業(yè)四季度總市值環(huán)比均下跌。

??物業(yè)股和地產股分化明顯

??一個值得注意的現象是，隨著越來越多物業(yè)管理企業(yè)在香港上市成功，物業(yè)股的表現與地產股的表現開始出現明顯分化。

??首先，從上市情況來看，據機構的統計，截至2020年12月17日，有37家物業(yè)服務企業(yè)登陸港股，同時有3家物業(yè)服務企業(yè)進入A股；僅2020年新增登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)就有16家，另外還有不少物業(yè)企業(yè)已經交表。與之對應的，2020年新登陸港股的房地產企業(yè)卻只有7家，分別為匯景控股、港龍中國、金輝控股、上坤地產、祥生控股、領地控股和大唐地產。

??不僅數量上分化明顯，在資本市場的表現，物業(yè)股和地產股也千差萬別。

??根據中國房地產報記者的統計，截至2020年12月25日，市值超過千億的房企有14家，其中包含一家物業(yè)服務企業(yè)，即碧桂園服務，同時，2020年市值實現上漲的千億市值企業(yè)僅有兩家，除了龍湖集團，還有一家就是碧桂園服務，其余12家千億市值房企2020年總市值均下跌。

??在年度市值漲幅榜中，漲幅超過100%的企業(yè)有四家，分別為永升生活服務、寶龍商業(yè)、合生創(chuàng)展集團和碧桂園服務，不難發(fā)現，其中三家均是涉及物業(yè)服務類的企業(yè)。而在年度市值跌幅榜中，全部是房地產開發(fā)企業(yè)，卻難見物業(yè)企業(yè)的身影。

??一位千億房企負責投資發(fā)展的副總裁表示，其所在公司銷售業(yè)績年年創(chuàng)新高，財務數據也很亮眼，“三道紅線”一條沒中，但公司的市值卻一直上不去。

??實際上，這也是房地產企業(yè)的“通病”。規(guī)模和市值嚴重不匹配。千億規(guī)模房企已經超過了30家，但千億市值的房企基本穩(wěn)定在14家，增加一家都很難。

??究其原因，上述副總裁認為，房地產一直是粗放型企業(yè)，且國家一直嚴格調控，這導致很多機構并不看好房地產開發(fā)企業(yè)，因此給出的估值就低。

??相反，物業(yè)企業(yè)卻屢獲高估值，且2020年這些物業(yè)企業(yè)基本都實現了市值上漲。新大正物業(yè)董事長李茂順認為，物業(yè)行業(yè)處于快速成長期，整體發(fā)展前景向好；同時，物業(yè)行業(yè)穩(wěn)定性強，有較高的抗風險特性；此外，物業(yè)行業(yè)的社會功能和經濟價值進一步深化，與資本市場價值投資的改革方向一致，因此物業(yè)服務企業(yè)更容易收獲資本市場青睞。

??以2020年漲幅最高的永升生活服務為例，2019年末總市值僅有73億元，但2020年末總市值已達239億元，市值年度漲幅高達229.45%。

??據永升生活服務相關人員介紹，公司并沒有特別的市值管理手段，主要還是投資人比較看好。

??房企市值漲跌榜：合生最“得意” 中海最“失意”

??在房地產開發(fā)企業(yè)中，合生創(chuàng)展是年度市值漲幅最高的企業(yè)，總市值從2019年末的157億元上漲至2020年末的353億元，漲幅高達124.11%。

??合生創(chuàng)展之所以能在資本市場獲得青睞主要得益于公司在資本市場的運作。

??首先就是連續(xù)回購提振股價。從2020年下半年開始，合生創(chuàng)展發(fā)布最多的公告就是回購股票。根據中國房地產報記者統計，從7月16日起至10月22日止，合生創(chuàng)展共計發(fā)布23條回購股票公告，共計回購股票1976.8萬股，累計耗資約3.32億港元。連續(xù)回購也直接導致公司股價從160多億元漲至超300億元。其次，合生創(chuàng)展還高調“炒股”，半年浮盈數十億元。

??有漲即有跌，如果合生創(chuàng)展在年度市值榜上是最“得意”房企，那么中海地產就是2020年市值下跌慘重的“失意”房企。

??數據顯示，中海地產2019年末總市值為2979億元，但2020年末其總市值僅剩1598億元，年度市值跌幅達到46.36%，成為百強市值房企中總市值縮水最嚴重的房企。

??與中海地產有相似遭遇的還有中國奧園、華夏幸福、融創(chuàng)中國、中國金茂等房企，以上房企年度市值縮水幅度均超過40%。

??此外，值得注意的是，2020年市值下跌幅度前十的房企基本都是規(guī)模達到千億的企業(yè)，可以看出，在資本市場對房地產行業(yè)整體不看好的情況下，大房企雖然具有一定韌性，但也更容易受到悲觀情緒的波及。