??2020年已經過去，在這一年中，我們經歷了新冠疫情的沖擊，在這過程中，全國20多萬家物業(yè)服務企業(yè)，1000多萬物業(yè)人員共同抗疫，成為2020年抗擊疫情一抹非常濃重的亮色。

??時至今日，隨著物管行業(yè)的發(fā)展，其定義越來越模糊，我們無法用“物管”這一字眼去描述和定義一家企業(yè)的業(yè)務領域，物業(yè)服務企業(yè)日益“出圈”，無論是科技還是進入更多服務賽道。

??今年有四十余家物業(yè)服務企業(yè)登陸資本市場，帶動這個行業(yè)走向大眾，為人們所關注，所欣喜，甚至所質疑。

??然而，新的事物誕生了，但是與之匹配的評價方法并未建立?？硕鹫J為，物業(yè)服務企業(yè)面向未來的綜合競爭力應該需要更好的方法進行測量。這一年，克而瑞業(yè)內首次提出“服務力”這一評價體系，定義服務力即是持續(xù)并創(chuàng)新性滿足客戶需求的能力。

??也形成了業(yè)內首本解讀服務力的書籍——《服務力：物企如何持續(xù)并創(chuàng)新性滿足客戶需求》，得到企業(yè)的積極反響，并出圈到資本市場，甚至其他行業(yè)。
我們希望可以通過對物管行業(yè)發(fā)展特征的總結，還原物管行業(yè)發(fā)展的行業(yè)斷面。

??01

??規(guī)模擴張仍是物企發(fā)展核心

??規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎，當前規(guī)模擴張依然是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心，自2014年6月彩生活作為“物業(yè)第一股”上市以來，物管行業(yè)不斷發(fā)展，物企規(guī)模不斷增加。2020年Top10物業(yè)服務企業(yè)管理規(guī)模集中度約11%，Top100企業(yè)管理規(guī)模集中度達33%。

物業(yè)服務企業(yè)管理規(guī)模集中度

數據來源：中物研協，CPIC，克而瑞物管

??當下，物業(yè)服務企業(yè)的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業(yè)、園區(qū)、醫(yī)院、軍營后勤等各類非住領域，物業(yè)服務企業(yè)自身的管理規(guī)模結構將發(fā)生變化，而逐漸涉足城市服務等新興領域，將會極大增加企業(yè)的管理體量。

??除了橫向規(guī)模擴張外，物企也在做深服務內容。物企在增值服務領域持續(xù)加碼，多家物企營收結構已發(fā)生改變，增值服務營收占比不斷提升，增值服務有助于企業(yè)優(yōu)化利潤結構，在基礎物業(yè)服務之上構建更廣袤營收及盈利空間。

??橫縱延展，物企變?yōu)椤靶挛锓N”

??而近年來，紅杉資本、高瓴資本、中信產業(yè)基金等眾多投資機構看重物業(yè)板塊，亦是因為行業(yè)集中度低，發(fā)展機會大，通過在較早期投資優(yōu)質股，可以獲取高倍數的成長。在行業(yè)從傳統向現代服務業(yè)轉型的過程中，這些投資機構不僅投入資金，還會為企業(yè)帶來各類市場資源、高級人才等，幫助企業(yè)取得更強的競爭力，進一步帶動了這些企業(yè)改進商業(yè)模式，向行業(yè)頭部邁進。

??02

??疫情讓物業(yè)服務企業(yè)走向前臺

??2020年的疫情讓更多主體看到物業(yè)提供服務的廣泛適用性、不可替代性，更可以看到的是物業(yè)對生活服務領域的不斷滲透，物業(yè)管理行業(yè)在整個社會服務職能中的重要性進一步增加。

??一方面，社區(qū)生活服務“常態(tài)化”道路打開。在疫情中，由物業(yè)提供生活服務產品成為“剛需”，雖然在疫情結束社區(qū)封閉解除后對由物業(yè)提供生活用品服務的依賴會下降。但疫情期間實質上提供了一個絕佳機會培養(yǎng)用戶習慣，便于扭轉業(yè)主對物業(yè)公司僅能提供單一基礎服務的固有印象。

??在疫情之后，除了提供日常生活服務之外，物業(yè)公司開展更多元的服務，如零售、養(yǎng)老、醫(yī)療，也會擁有良好的認知基礎和信任基礎。社區(qū)增值服務的“萬億市場”與“百億現實”的差距將會縮小。而疫情后，業(yè)主對多元服務的需求也發(fā)生了變化，醫(yī)療及健康服務、養(yǎng)老看護服務等被更為關注，市場有望被激活。

??不同增值服務的客戶需求度

數據來源：《2020 克而瑞物業(yè)服務消費意愿調研》

??另一方面，專業(yè)服務需求增加，企業(yè)參與城市公共服務迎契機。長期以來，物業(yè)服務企業(yè)特別是住宅物業(yè)服務企業(yè)一直承擔著基層治理的社會事務，但并不被普通業(yè)主所熟知。 

??而近幾年物業(yè)服務參與公共治理的重要性在上升，包括不限于萬科物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務等企業(yè)均在探索參與城市治理當中，從“社區(qū)”的基礎單元到“鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)”再擴展到“城市新區(qū)”的更大范圍延伸服務。

代表性企業(yè)布局城市類服務情況

數據來源：公開資料，克而瑞物管

??經歷此次疫情，政府包括社會機構對專業(yè)和品牌物業(yè)服務企業(yè)的認知會更加深厚，克而瑞曾判斷，隨著服務邊界的拓寬和在各領域覆蓋率的提升，物業(yè)服務企業(yè)未來十年的管理規(guī)模將在現有基礎上增加近200億平米。

??延續(xù)以上觀點，克而瑞認為經歷此次疫情，專業(yè)服務領域社會化企業(yè)的引入會加快。除了醫(yī)院、學校等后勤社會化程度加快外，包括不限于交通樞紐、市政道路、公眾場館、專業(yè)市場等公建服務市場的開拓也有望快速發(fā)展。

??長期來看，專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的參與能夠在一定程度上提升城市治理能力和管理水平。

??03

??資本助力下，已有42家物企上市

??2020年對于物管行業(yè)是意義非凡的一年，一次疫情激發(fā)了物管行業(yè)的發(fā)展，年初上市公司僅有24家，截止到12月底，共有42家物企已經上市。

??2014-2020年不同背景物業(yè)服務企業(yè)累計上市情況

??注：相對獨立物業(yè)包括完全獨立第三方物業(yè)及關聯開發(fā)企業(yè)占比低于10%的企業(yè)，包括彩生活、中奧到家、浦江中國、南都物業(yè)、新大正、特發(fā)服務 數據來源：CPIC，克而瑞物管，截止2020年12月31日

??5家遞交招股書尚未上市交易企業(yè)

數據來源：CPIC，克而瑞物管

??房企50強關聯物業(yè)公司密集步入資本市場， TOP10房企中除萬科物業(yè)外，均已上市或遞表；TOP20企業(yè)中75%已上市或遞表。據統計，行業(yè)內仍有近五十家物業(yè)公司有上市計劃，未來仍有大量物業(yè)服務企業(yè)登陸資本市場。

??TOP50房企關聯物業(yè)公司上市情況

注：榜單排名均以2019年克而瑞房企排行榜單為準 統計截止日期：2020.12.31

數據來源：CPIC，克而瑞物管 

??04

??上市募資中大部分將用于收并購

??中國物業(yè)服務市場極度分散，與房地產開發(fā)領域相比，全國物業(yè)服務企業(yè)注冊數量為房地產企業(yè)的2.4倍，并購不僅讓強者更強，也讓“黑馬”有機會，關鍵得有資源、有資金。

??中國物業(yè)公司數量是開發(fā)企業(yè)的2.4倍

數據來源：CPIC，克而瑞物管

??除了開發(fā)增量的輔助，物業(yè)服務企業(yè)通過股權合作、收并購快速“增厚”自身管理體量。2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用于收并購等方式實現戰(zhàn)略擴張。而所有上市物業(yè)服務企業(yè)募資總額（含IPO融資及配股融資等）已近千億。如此龐大的資金量需要通過更多的收并購動作相匹配，勢必在市場掀起更大的“波浪”。

上市物業(yè)服務企業(yè)募資凈額前十

數據來源：CPIC，克而瑞物管 ，截止12月31日

??上市公司通過配股融資資金量

數據來源：CPIC，克而瑞物管 ，截止12月31日

??2020年上市物業(yè)服務企業(yè)收并購（含入股）不完全統計

資料來源：CPIC，克而瑞物管

??主要借助并購實現市場整合的企業(yè)

??物管行業(yè)話題日益集中在頭部企業(yè)，在二十余萬家物業(yè)公司中，更多的企業(yè)在行業(yè)高歌猛進中成為“隱形企業(yè)”。在規(guī)?；l(fā)展過程中，沒有哪家企業(yè)是可以一勞永逸的，行業(yè)內物業(yè)公司收并購持續(xù)，且收并購向橫縱專業(yè)公司擴展，未來物管市場的瓜分越來越激烈。

??05

??多家頭部企業(yè)對品牌進行煥新升級

??2020年，不同頭部企業(yè)經過發(fā)展探索，逐步開始明確自身發(fā)展方向，并在品牌維度上進行革新升級。其中，10月底，萬科物業(yè)更名“萬物云”，萬物云包含Space、Tech和Grow三大模塊，開啟其從物業(yè)到空間科技服務的角色轉變。11月底，碧桂園服務品牌煥新，提出“新物業(yè)”，圍繞新科技、新服務、新生態(tài)、新價值，致力成為國際領先的新物業(yè)服務集團。

??萬科云品牌內涵

資料來源：CPIC，克而瑞物管

??當上升的中型企業(yè)試圖在規(guī)模上進一步進入第一梯隊時，頭部企業(yè)在沒有規(guī)模焦慮的情況下，正開啟著更多元的探索，萬科物業(yè)和碧桂園服務的品牌升級，正是在前期深入探索的基礎上對企業(yè)未來構建對全新藍圖，在規(guī)模之外繼續(xù)撐起大旗為行業(yè)探索新的可能性。

??除此之外，多家企業(yè)發(fā)布商企服務子品牌，在自身多年積累的商企服務客戶的基礎上，進一步標準化和升級服務產品，進行全速發(fā)力。

??2020年物業(yè)服務企業(yè)品牌發(fā)布事件

資料來源：CPIC，克而瑞物管

??06

??物業(yè)服務企業(yè)已大體形成四大梯隊

??經過對企業(yè)的長期觀察，我們發(fā)現由于企業(yè)發(fā)展基礎的不同，不同梯隊企業(yè)面臨不同境遇，現有物業(yè)服務企業(yè)大體已形成四大梯隊。

??第一梯隊，目標全產業(yè)鏈服務運營商，橫縱延展，擴大先發(fā)優(yōu)勢。此梯隊企業(yè)已經建立了規(guī)模量級，當下的目標是繼續(xù)擴大先發(fā)優(yōu)勢，在物業(yè)服務板塊之外，多在尋找新的有前景的賽道，比如城市服務、社區(qū)生活服務，甚至三供一業(yè)、舊改、環(huán)衛(wèi)一體化等。

??比如，碧桂園服務圍繞設施管理、資產管理和社區(qū)生活服務領域，通過大筆收購完善業(yè)務組合和生態(tài)布局，收購中立電梯、保險公司-文津國際、梯媒公司-城市縱橫等，此外，還完善「城市共生計劃」，中標山西壽陽、大連金普新區(qū)、天津軍糧城及衢州交投集團等，收購環(huán)衛(wèi)一體化公司-滿國康潔等。

??綠城服務則建立中物品質聯盟，與中小開發(fā)商下屬的物業(yè)公司開展合作，入股中奧到家，通過獲得股權，增加整體物業(yè)管理規(guī)模及項目儲備；在園區(qū)服務板塊的收購相對頻繁和積極，收購澳蒙國際早教，已完成在教育、文化等領域的布局，即將進入內生增長能力培養(yǎng)階段。

??第二梯隊，繼續(xù)擴大規(guī)模，向頭部企業(yè)靠攏，各項能力補短板。此梯隊企業(yè)管理規(guī)模在5000萬方以上，低于一個億，處于繼續(xù)擴大規(guī)模的關鍵期。同時，由于各種原因，這些企業(yè)在過往有一些短板，比如服務品質、數字化、全國布局等，正在加速補短板。

??比如，旭輝永升服務已實現在80多個城市多元化拓展市場，最遠進入新疆克拉瑪依市，并購青島銀盛泰和和江蘇香江，進入非住宅服務領域，亦進入城市服務，與江蘇宿遷泗陽經開區(qū)達成合作；此外，還引入高級人才，加強數字化能力，加速快跑，建立財務共享中心、社區(qū)生活APP、設立研究生活服務場景的“節(jié)節(jié)高研究院”，并發(fā)布多個業(yè)主增值服務品牌等，。

??新城悅繼續(xù)加速擴展，配置項目拓展團隊，明確策略擴大第三方面積，收購成都誠悅時代，進入辦公樓領域；此外，還完善管家服務機制和晉升通道，推廣智慧平臺，加重智慧園區(qū)業(yè)務，承接了多個智慧商業(yè)項目。

??藍光嘉寶服務加速收購整合，在全國構建100家企業(yè)的并購資源池，2020年收購17家物業(yè)公司，持續(xù)擴大自身規(guī)模和深耕度，拓展經開區(qū)、工業(yè)園區(qū)等多業(yè)態(tài)城市運營服務；此外，還上線嘉寶生活家APP，加大業(yè)主居家一站式服務解決方案滲透度，在房屋經紀、房屋裝修、社區(qū)新零售等領域取得快速發(fā)展。

??第三梯隊，深化區(qū)域或業(yè)態(tài)優(yōu)勢，尋找差異化競爭方向。此梯隊多為區(qū)域型企業(yè)，為了保持優(yōu)勢，正在加強自身區(qū)域內的深耕度，或在專業(yè)業(yè)態(tài)領域加速布局，以尋找差異化競爭方向。

??比如，時代鄰里在實現規(guī)模領域及區(qū)域雙突破的同時，積極探索增值服務和其它專業(yè)服務，進行企業(yè)數字化轉型，從擴張現有規(guī)模、打入新的業(yè)態(tài)、提升高價值區(qū)域的集聚度等維度尋找新的目標公司，如收購物業(yè)百強上?？萍飿I(yè)；此外，還嘗試在如城市服務、老舊社區(qū)等領域及業(yè)態(tài)進行項目試點及培育。

??第四梯隊，保持業(yè)績穩(wěn)定，提升盈利水平，關注低成本拓展機會。此梯隊企業(yè)管理規(guī)模尚小，在品牌競爭力上與全國企業(yè)相比稍遜，通過積極與熟悉的地方建立合作，擴大管理規(guī)模，同時采用各種手段提升運營效率。

??比如，鑫苑物業(yè)與所屬地地方-鄭州合作城市改造建管一體化項目，與邯鋼集團開展三供一業(yè)合作，與地方中小開發(fā)商小股操盤合作；此外，布局智能化服務體系，在管理可視化、數據中臺方面進行投入，提高管理的精細化程度和效果。

??物業(yè)服務是一個具有悠久歷史的“老行業(yè)”，同時物業(yè)服務也是深受資本市場關注的“新行業(yè)”。2020年，經歷過疫情挑戰(zhàn)，未來，我們相信物管行業(yè)會迸發(fā)出更大的活力，更多有追求的企業(yè)會走向前臺，而始終堅守和鍛造服務力的企業(yè)將會得到時代的獎賞。