公司丁祖昱 2021-01-12 09:00:33 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2020年房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)先抑后揚(yáng)再趨穩(wěn)的歷程,疫情之下百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部分化明顯。從2020年房企的目標(biāo)完成情況來(lái)看,約17%的房企未能完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。
??在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加劇,未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)更多增速放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)的背景下,也有不少房企逆勢(shì)而上,經(jīng)受住了疫情的考驗(yàn),經(jīng)受住了整體行業(yè)的壓力,取得了預(yù)想之中的好成績(jī)。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,截止至2020年12月31日,金科完成全口徑全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)2234.9元,超額完成其年初定下的2200億元年度目標(biāo),同比增長(zhǎng)20.2%,在規(guī)模房企中增速靠前。至此,金科在百?gòu)?qiáng)房企中排名再次攀升,位列全國(guó)第16位,銷(xiāo)售面積蟬聯(lián)全國(guó)前十。
??從金科近幾年的發(fā)展來(lái)看,疫情之下年度目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn),一方面得益于其經(jīng)營(yíng)管理紅利的釋放,另一方面,戰(zhàn)略調(diào)倉(cāng)、布局城市能級(jí)的提升也為金科帶來(lái)了更健康的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)。
??01
??銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng),回款率達(dá)90%
??2020年12月14日,金科發(fā)布《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2021-2025年)》,力爭(zhēng)到2025年總銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到4500億元以上,實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率15%以上,并力爭(zhēng)沖擊更高目標(biāo)。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,金科全年合約銷(xiāo)售業(yè)績(jī)從2016年的319億元到2020年的2234.9億,年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)62.69%。2018年是金科成功跨入千億房企行列的一年,這一年金科實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)1188億元,同比增長(zhǎng)80.6%,當(dāng)年完成千億業(yè)績(jī)目標(biāo)的118.8%,加速開(kāi)工是其規(guī)模增長(zhǎng)的重要原因之一。
圖:金科2016年-2020年銷(xiāo)售金額及增速
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC
??金科自2016年起就不斷提升企業(yè)開(kāi)工速度。2016年金科全年新開(kāi)工面積為568萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)71%,2017年企業(yè)新開(kāi)工面積進(jìn)一步增長(zhǎng)93%至1096萬(wàn)平方米。到了2018年,金科全年新開(kāi)工面積已經(jīng)達(dá)到2700萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)146%。
??2019年,金科全年銷(xiāo)售目標(biāo)1500億元,目標(biāo)增速較前幾年有所放緩,開(kāi)始注重規(guī)模與質(zhì)量同步發(fā)展,整體拿地節(jié)奏保持積極的態(tài)勢(shì),同時(shí)對(duì)各區(qū)域能級(jí)的布局也變得更加合理。
??在區(qū)域分布方面,相比于2018年,2019年金科在大本營(yíng)成渝城市群的拿地占比降低10%,轉(zhuǎn)而增加了在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、北部灣以及山東半島這些地區(qū)的投資力度,這些變化說(shuō)明金科從2019年起在持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化布局。
??2020年是金科由“跨越式發(fā)展”向“高質(zhì)量發(fā)展”升級(jí)的開(kāi)局之年,金科以全年2234.9億元的全口徑銷(xiāo)售金額超額完成其年初定下的2200億年度目標(biāo),位列全國(guó)第16位。
??與此同時(shí),2020年金科全年銷(xiāo)售面積也已連續(xù)第3年蟬聯(lián)全國(guó)前十,對(duì)比近三年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況來(lái)看,近三年,金科新增土儲(chǔ)與銷(xiāo)售建面比都維持在1.4倍以上,較為充足的土地儲(chǔ)備為企業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。
??從2020年各能級(jí)的銷(xiāo)售情況來(lái)看,新一線及二三線城市為金科貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最高,占總銷(xiāo)售金額的81%。
??2020年,金科新增土地投資148宗,計(jì)容建筑面積約2,364萬(wàn)平方米,合同投資金額約892億元。截止目前,金科的總土儲(chǔ)已超7500萬(wàn)平方米,可滿足未來(lái)2-3年左右的開(kāi)發(fā)需求。另一方面,金科通過(guò)加大收并購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)拿地等多元化拿地的比重,也有效降低了拿地成本。
圖:金科2016-2020新增土儲(chǔ)規(guī)模
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC
??值得一提的是,2020全年度金科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款約2011億元,同比增長(zhǎng)25%,回款率達(dá)90%,較去年同期87%的回款比例提升了3個(gè)百分點(diǎn)。在2020年受疫情等眾多不利因素影響的背景下,金科仍然實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的銷(xiāo)售回款,為公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流安全和可持續(xù)發(fā)展起到保障作用。
??較高的回款率及近年來(lái)愈加趨于穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略,使金科未來(lái)五年在推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí),也將繼續(xù)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。
??02
??構(gòu)建產(chǎn)品力與服務(wù)力,盈利水平持續(xù)走高
??2020年,在新冠疫情之下,金科能如期完成業(yè)績(jī)目標(biāo),除了其對(duì)各區(qū)域的全國(guó)化布局推進(jìn)、積極而多元的拿地策略之外,還需歸功于其對(duì)于客戶需求的理解及對(duì)產(chǎn)品力的挖掘。
??2016年,金科將品牌主張從“做好每個(gè)細(xì)節(jié)”煥新為“美好你的生活”,是全國(guó)率先提出“美好生活服務(wù)商”戰(zhàn)略定位的企業(yè)之一。
??作為“產(chǎn)品主義”的堅(jiān)定擁躉者,金科在室內(nèi)戶型設(shè)計(jì)中放棄單一元素帶來(lái)的極致沖擊,更強(qiáng)調(diào)整體空間功能的合理性、均好性,并根據(jù)不同客群的核心需求,設(shè)計(jì)出不同的產(chǎn)品亮點(diǎn),精準(zhǔn)滿足多元客戶的不同需求。
??如對(duì)于戶內(nèi)功能空間最為敏感的剛需客戶,金科在其剛需產(chǎn)品“集美系”的戶型設(shè)計(jì)中,重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)采光性、功能性、舒適性的體現(xiàn),打造出均好性突出的住宅產(chǎn)品。
??2018年,金科確立了“三系一核”的產(chǎn)品戰(zhàn)略;2020年9月,金科集團(tuán)以三大產(chǎn)品系的引領(lǐng)之作“博翠”系的升級(jí),實(shí)現(xiàn)了“生命家”與“多場(chǎng)景”融合,為時(shí)下購(gòu)房者提供了全新的美好生活解決方案。
??目前,金科已通過(guò)設(shè)立創(chuàng)新研究院提高企業(yè)的創(chuàng)新能力,以改善型和年輕化為主導(dǎo),并在最新科技應(yīng)用的加持下升級(jí)旗下的三大產(chǎn)品線,最終提升產(chǎn)品的議價(jià)能力。
??2020年上半年金科實(shí)現(xiàn)凈利率42.59億元,同比增長(zhǎng)34.48%,為2016年至今新高。這一方面是由于金科的成本控制有所優(yōu)化,另一方面也說(shuō)明其產(chǎn)品力和服務(wù)力已得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
圖:金科股份2016-2020上半年凈利率及歸母凈利率
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC
??財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化也確保了金科的高質(zhì)量發(fā)展。2020年11月,金科服務(wù)順利赴港上市,“A+H”的雙資本運(yùn)作平臺(tái)增加了海內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)金科的認(rèn)可和支持,其管理層在11月舉行的投資者調(diào)研活動(dòng)中就曾表示:“雖然公司不是試點(diǎn)企業(yè)之一,但公司已經(jīng)行動(dòng)起來(lái),持續(xù)推進(jìn)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,將爭(zhēng)取在今年年末實(shí)現(xiàn)三條紅線滿足監(jiān)管要求。”
??據(jù)了解,2020年金科位列福布斯全球企業(yè)867名,財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)第153位,中國(guó)民營(yíng)企業(yè)第23位,中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第114位,首獲重慶企業(yè)百?gòu)?qiáng)第一,蟬聯(lián)重慶民企第一。
??從319億元到如今的2234.9億,金科成為總部設(shè)在中西部地區(qū)的唯一一家銷(xiāo)售規(guī)模超2000億規(guī)模房企,這些年來(lái),金科由倚重重慶及西南區(qū)域市場(chǎng)的區(qū)域型發(fā)展格局,首進(jìn)上海、華南,向圍繞“三圈一帶、八大城市群”全國(guó)化布局的重大突破,目前已布局超過(guò)國(guó)內(nèi)100多座具備發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)城市,其行業(yè)排名也一路提升至16位,可以說(shuō),這一路金科都走的很有節(jié)奏和把握,該擴(kuò)張邁進(jìn)的時(shí)候不曾猶豫,該放緩步伐求質(zhì)量的時(shí)候也未曾冒進(jìn)。
??到2025年,金科若能保持15%以上的年復(fù)合增長(zhǎng)率,完成4500億元以上銷(xiāo)售業(yè)績(jī),其未來(lái)也將進(jìn)一步提升其行業(yè)地位。
金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91500000202893468X 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:533972(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 40 變更提醒 198 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 667
重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91500000203026104B 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:808081(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 1 變更提醒 999+ 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論