??從87.3371%降至80.5609%，章華在鼎信長(zhǎng)城投資管理集團(tuán)有限公司（鼎信長(zhǎng)城）的最終受益股份下降了。

??他迎來(lái)了四位新的合作伙伴。

??它們分別是祥生地產(chǎn)集團(tuán)（2599.HK)、三巽集團(tuán)、第一摩碼資產(chǎn)和博唐投資，前兩者是地產(chǎn)商，后兩者是以地產(chǎn)商關(guān)聯(lián)密切的投資機(jī)構(gòu)。

??章華志在做中國(guó)版的黑石。這個(gè)雄心，他一直沒(méi)有掩飾過(guò)。

??他底下的“鼎”字系基金，至少投資過(guò)近200家公司，其中大多是地產(chǎn)商，不乏有中國(guó)金茂(0817.HK)、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH)等千億級(jí)企業(yè)。

??把地產(chǎn)客戶做成股東，在圈內(nèi)并不鮮見(jiàn)。如易居企業(yè)集團(tuán)、貝殼和恒大，但地產(chǎn)企業(yè)入股私募基金，章華算是做得最大的一個(gè)。

??一般而言，私募基金的生意邏輯，先從機(jī)構(gòu)募集資金，然后高利息給地產(chǎn)商，而今，為何章華讓開(kāi)發(fā)商的錢回流呢？

??地產(chǎn)商的"反投"

??這是一波地產(chǎn)商的“反投”。

??在1月8日，三巽集團(tuán)的新增投資名單，出現(xiàn)了鼎信長(zhǎng)城。這是一家產(chǎn)業(yè)金融投資基金，在長(zhǎng)期的投資標(biāo)的中，地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)是其業(yè)務(wù)板塊的重要組成部分。

??根據(jù)最新的工商登記信息，鼎信長(zhǎng)城注冊(cè)資本1.097億元，其中三巽集團(tuán)目前認(rèn)繳出資168.8萬(wàn)元，持股約1.5385%，成為除鼎智創(chuàng)富（北京）企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鼎智創(chuàng)富”）、實(shí)際控制人章華以及浙江弘源創(chuàng)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“弘源創(chuàng)業(yè)”）以外的第四大股東。

??一同進(jìn)入的浙江弘源創(chuàng)業(yè)投資有限公司認(rèn)繳337.6063萬(wàn)元，持股3.0769%。第一摩碼資產(chǎn)旗下的聚綠資本管理（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聚綠資本”）、福建仟陽(yáng)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱“仟陽(yáng)投資”）皆分別持股1.5385%、1.5385%。

??成立于2012年的鼎信長(zhǎng)城，章華在其官網(wǎng)這樣介紹道：作為一家產(chǎn)業(yè)金融投資基金，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，其累計(jì)投資規(guī)模數(shù)百億，形成投后管理規(guī)模超千億，已投項(xiàng)目涵蓋地產(chǎn)、美國(guó)地產(chǎn)、大健康、大消費(fèi)、新能源、財(cái)富管理等領(lǐng)域，其地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)版塊已成為全國(guó)領(lǐng)先的地產(chǎn)基金品牌。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)翻閱以往資料發(fā)現(xiàn)，鼎信長(zhǎng)城與中國(guó)金茂、中梁地產(chǎn)、鑫苑置業(yè)等多方房企有過(guò)合作。在2015年，鼎信長(zhǎng)城與中國(guó)金茂成立新疆金茂鼎信股權(quán)投資管理有限公司，它曾投資了4家有限合伙企業(yè)，目前都顯現(xiàn)為“注銷”狀態(tài)。

??又如在南京淳巽置業(yè)有限公司里，寧夏鼎信智贏和滁州三巽、嘉興帝茂分別持股75%、20%和5%。這是一筆典型的鼎信長(zhǎng)城式投資，在2020年3月，滁州榮巽退出，寧縣鼎信智贏接盤，兩個(gè)月后嘉興帝茂再進(jìn)入，為三巽集團(tuán)輸血。

??投桃報(bào)李，章華自然是希望三巽集團(tuán)老板錢堃也入點(diǎn)鼎信長(zhǎng)城的股份。“這樣捆綁得更近，更利于開(kāi)發(fā)商拿出好的項(xiàng)目給鼎信長(zhǎng)城?！币晃皇煜ざπ砰L(zhǎng)城資本運(yùn)作的人士向樂(lè)居財(cái)經(jīng)表示。

??他表示，這種地產(chǎn)“反投”私募基金的做法，非常少見(jiàn)。例如，合凡（廣州）股權(quán)投資基金管理有限公司的操作方法，不乏碧桂園、恒大、融創(chuàng)、正榮、中梁、藍(lán)光、新力等大中型主流房企，但它并沒(méi)有要求房企入股。

??對(duì)標(biāo)“黑石”

??很多私募圈的大佬，都喜歡對(duì)標(biāo)全球最大的私募股權(quán)基金公司黑石集團(tuán)。章華算是其中一個(gè)。

??最好的合作是雙贏，大型房企也為鼎信帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)官網(wǎng)披露，鼎信長(zhǎng)城與TOP50上市房企合作開(kāi)發(fā)過(guò)國(guó)際商務(wù)集群，與TOP30房企合作開(kāi)發(fā)過(guò)頂級(jí)山水園林資源的別墅項(xiàng)目，也與百?gòu)?qiáng)房企協(xié)力打造過(guò)杭州市余杭區(qū)交通便利、配套齊全雙鐵沿線剛需大盤等等。

??經(jīng)樂(lè)居財(cái)經(jīng)查詢，早在2013年，鼎信曾與中駿、悅豐投資聯(lián)手，以35.79億元競(jìng)拍下上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)地塊，東至申虹路，南至寧虹路，西至申長(zhǎng)路，北至申貴路，每平米樓板價(jià)12827元。該地主要用作高端寫字樓及商業(yè)物業(yè)，在上海市政府重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中，彼時(shí)曾被寄望于締造上海西部又一處 “長(zhǎng)三角的CBD”。

??在很多投資案例中，鼎信都如上述項(xiàng)目一樣，左手挽著房企，右手牽著金融結(jié)構(gòu)。在項(xiàng)目投資中，多采用股權(quán)+債權(quán)形式，其中股權(quán)部分是同股同權(quán)，根據(jù)項(xiàng)目收益情況，按股權(quán)占比取得收益；而債權(quán)部分，鼎信會(huì)尋求有長(zhǎng)期合作關(guān)系的大型金融機(jī)構(gòu)承接。

??鼎信董事長(zhǎng)章華曾公開(kāi)講過(guò)，“（鼎信的）資金來(lái)源很主流，大金融的渠道對(duì)鼎信開(kāi)放，比如銀行、保險(xiǎn)、境外資本、中字號(hào)的投資機(jī)構(gòu)以及一些央企”。不過(guò)， 2020年11月，章華曾通過(guò)鼎信創(chuàng)富出質(zhì)鼎信長(zhǎng)城股權(quán)，出質(zhì)數(shù)額為5132.50587萬(wàn)元，質(zhì)權(quán)人為北京市文化科技融資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京文化擔(dān)?！保?/p>

??這家有著國(guó)資背景的擔(dān)保公司，注冊(cè)資本高達(dá)15億元。股權(quán)穿透后，背后有多家“國(guó)字號(hào)”持股。包括北京市國(guó)有文化資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室，北京市國(guó)資委，北京市人民政府，北京市東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、石景山區(qū)國(guó)資委，除此之外，還有旺泰控股集團(tuán)、北京元緣記機(jī)械設(shè)備租賃有限責(zé)任公司、北京尚達(dá)信資產(chǎn)管理有限公司。

??其中，后三家股東由自然人控股。旺泰控股集團(tuán)由張紹昆、程寶仁各持股50%，公司對(duì)外投資包括地產(chǎn)、物業(yè)、金融（小額貸、金控、融資擔(dān)保等）；元緣記機(jī)械實(shí)控人為李建忠，公司對(duì)外投資涉及股權(quán)投資基金等；尚達(dá)信資管實(shí)控人為李俊鋒，公司對(duì)外投資涉及地產(chǎn)、生物制劑、投資機(jī)構(gòu)等。

??截止目前，這筆股權(quán)出質(zhì)狀態(tài)為“無(wú)效”。

??在鼎信的官網(wǎng)中，未披露目前投資規(guī)模和項(xiàng)目數(shù)量等詳細(xì)信息。但在董事長(zhǎng)致辭中，章華寫道：行業(yè)規(guī)模第一，退出項(xiàng)目預(yù)期收益圓滿兌現(xiàn)，國(guó)內(nèi)公信力和行業(yè)號(hào)召力名列前茅，受政府委托牽頭制定行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，眾多榮譽(yù)和業(yè)界認(rèn)可，均成為鼎信長(zhǎng)城的品牌價(jià)值。

??“我們的對(duì)標(biāo)企業(yè)是黑石”。這是鼎信的目標(biāo)。

??黑石集團(tuán)被稱為“全球私募之王”，被視為取代高盛、摩根士丹利等投行的新一代華爾街之王。業(yè)務(wù)包括私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，黑石在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫字樓、購(gòu)物中心以及綜合體。

??據(jù)黑石集團(tuán)2020三季報(bào)，其總資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)5844億美元（約39107億人民幣），資管規(guī)模再創(chuàng)新高。

??資金尋求突破

??三巽集團(tuán)可謂是港交所上市的“鐵桿粉絲”。早在2019年10月17日，三巽控股首次向港交所遞交招股書，申請(qǐng)?jiān)诟凵鲜校钡?020年4月17日，其所遞交招股書滿六個(gè)月后失效，IPO沖擊失利。

??隨后，其在當(dāng)年4月重新提交的招股書再次失效，直到2020年10月27日，三巽控股已第三次提交招股書，從房企遞表次數(shù)看，僅次于萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的4次。

??根據(jù)三巽控股去年10月最新提交的招股書，截至2020年7月31日，該公司擁有42個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備面積約440萬(wàn)平方米，并進(jìn)駐11個(gè)城市，其中36個(gè)物業(yè)項(xiàng)目位于安徽省、五個(gè)位于江蘇省及一個(gè)位于山東省。

??對(duì)還未成功上市的三巽而言，向商業(yè)銀行、信托融資提供商及資產(chǎn)管理公司借款，是業(yè)務(wù)發(fā)展資金的主要來(lái)源。據(jù)了解，2017-2019年，該公司的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為132.6%、140.5%、20.4%。這個(gè)數(shù)據(jù)在2020年5月31日，進(jìn)一步上升至224.7%。

??一個(gè)更直觀的數(shù)據(jù)則是，2018年，三巽控股融資活動(dòng)所得現(xiàn)金流凈額還僅為5.21億元，但到了2019年，這個(gè)數(shù)據(jù)變?yōu)?2.29億元，一年之內(nèi)陡增了327.8%。

??負(fù)債的大幅增加，讓三巽集團(tuán)在過(guò)去的一段時(shí)間里產(chǎn)生了大額的利息支出。2017-2019年，三巽控股的融資成本分別為670萬(wàn)元、860萬(wàn)元、4430萬(wàn)元。其截至2020年前5月未償還借款總額為20.78億元。相比之下，該公司當(dāng)期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為2.57億元。

??了解了此背景，就不難理解三巽控股為何鍥而不舍想要上市的原因。同樣也理解了，在上市仍存不確定性的情況下，其開(kāi)始將視角轉(zhuǎn)向了鼎信長(zhǎng)城。在2020年5月和6月，三巽集團(tuán)有兩筆股權(quán)出質(zhì)給鼎信，一共融資800萬(wàn)元。

??實(shí)際上，不僅僅是鼎信長(zhǎng)城，2020年11月，三巽集團(tuán)還與磐合資本在其上海總部簽訂戰(zhàn)略合作。這起合作中，磐合資本將與三巽集團(tuán)在融資、授信、共同投資等方面展開(kāi)合作。磐合資本將通過(guò)自身的資源及金融優(yōu)勢(shì)，為三巽提供便捷、高效、優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

??在“三道紅線”等新規(guī)壓頂?shù)那闆r下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資端收緊的境況，資金壓力進(jìn)一步突顯。捆綁私募基金，不失為疏通資本管道的一種好辦法。