??兩則人事任命，讓一宗停滯了近十年的整合計劃，有了重啟的跡象。

??1月15日，上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司（600748.SH，以下簡稱：上實發(fā)展）公告稱，公司董事兼總裁唐鈞向公司董事會提請辭去公司董事職務(wù)，同時一并辭去在上實發(fā)展的所有職務(wù)。

??根據(jù)同日上實城市開發(fā)（00563.HK，以下簡稱：上實城開）公告顯示，辭任后的唐鈞將接任周雄成為上實城開董事會副主席、公司總裁兼執(zhí)行董事。

??公告發(fā)出后，截至1月20日收盤，上實控股、上實城開、上實發(fā)展股價均出現(xiàn)小幅震蕩上漲。

??資料顯示，兩家公司均為上海實業(yè)控股(00363.HK，以下簡稱：上實控股)旗下上市地產(chǎn)公司。十年前，上實控股大股東上海實業(yè)(集團)有限公司(簡稱：上實集團)是上海市人民政府在海外最大的綜合性企業(yè)集團，曾有意通過上實控股整合旗下地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，盤活“上實系”地產(chǎn)這盤棋。

??然而這條整合路卻異?？部溃欢葦R置長達十年，此次人事變動，是否意味著地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合計劃重啟？中國房地產(chǎn)報記者致電上海實業(yè)控股有限公司，截至發(fā)稿前未能得到回復(fù)。

??“如果是十年前的地產(chǎn)整合計劃重新啟動，那么也意味著上實發(fā)展和上實城開或?qū)⒂幸环奖晃蘸喜?，從此次人事調(diào)動的種種跡象來看，上實城開大概率會作為吸收一方。”上海地產(chǎn)研究院副院長陳碩在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

??長達十年的博弈

??上實系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合最早可以追溯到2007年8月。

??彼時，上實發(fā)展向公司控股股東上海上實集團及上海上實控股子公司上實投資發(fā)行不超過1.6億股股票，用于購買上海上實及上實投資的資產(chǎn)，這波注資讓上實發(fā)展成為集團最初屬意打造的地產(chǎn)旗艦平臺。上實集團也曾明確表示：除上實發(fā)展之外，將不再新設(shè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，且承諾上實集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將全部由上實發(fā)展來經(jīng)營。

??然而這位“嫡長子”的表現(xiàn)不盡人意，在大規(guī)模注資后的幾年里，業(yè)績甚至同比下滑。上實集團失望之余，轉(zhuǎn)而扶持上實控股。2009年，上實控股先后剝離旗下包括醫(yī)藥、乳品在內(nèi)的多項資產(chǎn)，套現(xiàn)30余億港元，轉(zhuǎn)型以房地產(chǎn)、基建及消費品為主營業(yè)務(wù)。此后，又展開了大規(guī)模的土地和項目收購，包括作為平臺接盤中新地產(chǎn)。

??資料顯示，2010年6月24日，上實控股以27.46億港元收購中新地產(chǎn)（后更名上實城開）45.02%的股權(quán)，成為其控股股東后，同年8月17日，其再次宣布以51.3億元從兄弟企業(yè)上海上實收購上實發(fā)展63.65%的股權(quán)。

??此次收購，不僅理順了三大上市平臺股權(quán)關(guān)系，也間接確認了上實控股的主導(dǎo)地位。

??原以為地產(chǎn)平臺之爭就此落幕，然而事情在2015年發(fā)生轉(zhuǎn)折。這年，上實城開掌門人倪建達出走，“上實發(fā)展派”領(lǐng)導(dǎo)上臺，上實發(fā)展再次上位，并于2015年收購上投控股。

??“當時管理層曾有意將中新的資產(chǎn)注入上實發(fā)展，上實控股負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)和基建等業(yè)務(wù)，中新地產(chǎn)變成凈殼?！币晃辉鴧⑴c收購的上實集團前員工告訴記者。

??這一年也成為上實發(fā)展業(yè)績搶跑的契機。財報顯示，2014年~2020年上實發(fā)展總營業(yè)收入分別為，38.03億元、66.19億元、64.89億元、72.34億元、86.64億元、88.66億元、101.78億元。

??同一時期的上實城開卻采取了收縮戰(zhàn)略，先后出售珠海淇澳島項目、城開中心等多個項目，逐漸式微。財報顯示，2014年~2019年，上實城開總營業(yè)收入分別為，78.2億元、39.03億元、55.5億元、93.94億元、70.13億元、85.9億元。

??2017年，事情再度發(fā)生轉(zhuǎn)機。

??根據(jù)上實集團2014年簽署的《避免同業(yè)競爭承諾函》顯示，其承諾在簽署協(xié)議后36個月內(nèi)解決旗下控股公司同業(yè)競爭問題，盡管多次申請延期，但留給上實集團的時間似乎不多了。

??壓力之下，上實集團終于有了進一步動作。

??2017年底，上實城開將旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)的子公司股權(quán)，賣給了上實發(fā)展。隨后上實城開收購了從事以及土地開發(fā)的上海地產(chǎn)北部投資發(fā)展有限公司之35%股權(quán)，以及二級土地開發(fā)的上海市上投房地產(chǎn)投資有限公司（上海上實直接控股）之全部股權(quán)。

??2018年，上實城開重回主場，頻頻購地，而上實發(fā)展卻毫無動靜。

??誰會留下？

??“對于上實集團地產(chǎn)板塊的整合方式，此前就有過很多猜測，但這十年間，上實集團應(yīng)該一直沒有想好最終選擇誰?！鄙虾ＷC券研究員盧毅表示。

??在他看來，當年猜測最多的有三種方式：一、上實控股吸收合并上實發(fā)展和上實城開，類似中國鋁業(yè)2007年吸收合并山東鋁業(yè)和蘭州鋁業(yè)；二、上實發(fā)展現(xiàn)金收購上實城開股權(quán)，成為上實地產(chǎn)唯一地產(chǎn)平臺；三、上實城開現(xiàn)金收購上實發(fā)展。

??如今，誰將留下？

??從兩者業(yè)績來看，2019年上實城開收入為85.84億港元，同比上升23.0%。毛利為36.76億港元，與去年同期上升8.7%。毛利率為42.8%，較去年同期下跌5.7個百分點。

??2020年上半年，其收入為31.72億港元，同比下跌31.1%；毛利為14.32億港元，同比下跌27.0%。歸屬股東凈利潤1.51億港元，同比降51%。

??土地儲備方面，截至2019年末，上實城開土地儲備共有26個項目，分布于上海、北京、天津、西安、重慶、昆山、無錫、沈陽、煙臺、長沙及深圳，來可售規(guī)劃建筑面積約377.7萬平方米。

??其最近一次拿地是在2020年12月28日，上實城開與中庚集團訂立合作協(xié)議，合組合營企業(yè)，收購湖北武漢一處項目的土地使用權(quán)。

??上實發(fā)展2019年累計實現(xiàn)合約銷售金額約合人民幣78.90億元，同比增長約50.29%；實現(xiàn)合約銷售面積約合39.50萬平方米，同比增長約45%。

??2020年上半年，其營業(yè)收入約為44.93億元，同比增長3.29%；歸母凈利潤約為4.29億元，同比增長4.05%。主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)行業(yè)、建筑施工業(yè)，占營收比例分別為：83.2%、16.28%。

??土儲方面，上實發(fā)展土地儲備集中于上海，其2019年新增三宗涉宅地塊，均位于上海，分別為青浦區(qū)朱家角D2地塊、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHPO-1403單元30-01地塊、青浦區(qū)西虹橋光淶路北側(cè)04-33地塊。

??相比之下，兩者銷售業(yè)績不相上下，但在土地布局方面和收入結(jié)構(gòu)方面，上實城開土地儲備布局更廣，上實發(fā)展土地主要集中在上海，相對單一。

??從融資角度來看，對于上實集團來說，”A+H”的雙融資平臺模式似乎更有利于公司擴大融資額，有利于其國際化戰(zhàn)略和海外并購計劃。

??唐鈞的到來，能否使這一停滯了十年的整合計劃加速推進，值得期待。