??在北京的寫字樓出租市場(chǎng)，金融街（000402.SZ）是曾經(jīng)的“一哥”。如今，“一哥”賣起了自持物業(yè)，是為變現(xiàn)償債還是業(yè)務(wù)收縮之舉？ 

??1月28日，金融街公告稱，擬以15.75億元掛牌出售北京德勝投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“德勝公司”）100%股權(quán)及債權(quán)。

??德勝公司為金融街的全資子公司，主要業(yè)務(wù)為出租運(yùn)營(yíng)德勝國(guó)際中心部分寫字樓和商業(yè)。本次掛牌起始價(jià)格暫定為15.75億元。其中德勝公司100%股權(quán)價(jià)格為14.09億元、相應(yīng)債權(quán)價(jià)格為1.66億元。轉(zhuǎn)讓理由是北京市非核心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)面臨下行壓力。

??金融街預(yù)計(jì)，本次股權(quán)和債權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后， 2021年度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流可增加15.75億元，合并層面將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約4.87億元。

??物業(yè)租賃最“扛跌”

??目前金融街有三大業(yè)務(wù)板塊，分別是房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)，其中物業(yè)租賃“最扛跌”。

??從收入構(gòu)成上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為金融街帶來(lái)了大部分的營(yíng)業(yè)收入。2020上半年，地產(chǎn)開發(fā)占營(yíng)業(yè)收入的比重為81.98%。但對(duì)應(yīng)營(yíng)收同比驟降約三成，毛利率僅為35.54%，同比下降7.76個(gè)百分點(diǎn)，

??同時(shí)，因酒店入住率和景區(qū)客流量大幅下降，金融街的物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1.07 億元，同比下降 65.00%，毛利率為-54.19%，入不敷出。

??2020上半年，受疫情影響，金融街物業(yè)為有實(shí)際經(jīng)營(yíng)困難的中小微企業(yè)客戶減免租金近5000萬(wàn)元，導(dǎo)致物業(yè)租賃毛利率略下降1.66個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)收同比下降僅2個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，物業(yè)租賃在三大業(yè)務(wù)板塊中最為扛跌。

??出租率不及均值

??為何頻頻“動(dòng)刀”寫字樓項(xiàng)目？

??據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2020年上半年，北上廣深四個(gè)一線城市寫字樓的空置率全部飆升，分別是16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上漲了7.3、2.4、2.4、9.0個(gè)百分點(diǎn)。同期，德勝國(guó)際中心上半年平均出租率僅為76%。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年北京寫字樓空置率和租金降幅雙雙創(chuàng)近十年新高。從中長(zhǎng)期來(lái)看，此次疫情可能會(huì)永久性擠出部分寫字樓需求。

??據(jù)悉，德勝國(guó)際中心位于北京市西城區(qū)德勝門外大街83號(hào)，總建筑面積約22.95萬(wàn)平方米，金融街持有運(yùn)營(yíng)德勝國(guó)際中心部分面積約3.8萬(wàn)平方米。由于租戶的租金承受能力相對(duì)有限，加之金融街持有面積占項(xiàng)目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套，管理界面交叉等問(wèn)題，租賃經(jīng)營(yíng)壓力較大。

??截至2020年中期，金融街持有的可出租面積約117萬(wàn)平方米，主要集中于北京、上海、天津等中心城市的核心區(qū)位，其中，位于北京的項(xiàng)目最多。目前出租率最低的一項(xiàng)物業(yè)，平均出租率僅有44%。

??去年12月22日，金融街與萬(wàn)科協(xié)商一致，擬37.1億元出售北京金豐萬(wàn)晟置業(yè)有限公司100%股權(quán)和債權(quán)予平安人壽。此前，北京金豐萬(wàn)晟置業(yè)由萬(wàn)科與金融街間接各持50%的股權(quán)，其開發(fā)建設(shè)并持有運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目是金融街·萬(wàn)科豐科中心。

??財(cái)報(bào)顯示，豐科中心可出租面積121092平方米，在北京8個(gè)主要寫字樓項(xiàng)目里居首。

??“紅線”下的債務(wù)壓力

??2020上半年，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約58.67億元，同比減少38.36%;；歸母凈利潤(rùn)約2.51億元，同比減少76.13%。在業(yè)績(jī)下滑之時(shí)，金融街還面臨著較大的債務(wù)壓力，出售部分資產(chǎn)，對(duì)金融街來(lái)說(shuō)有利于優(yōu)化其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

??截止2020年6月末，金融街的凈負(fù)債率為202.31%，剔除預(yù)收款后負(fù)債總規(guī)模為1115.36億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到74.4%，現(xiàn)金短債比為0.55，踩中“三條紅線”。

??實(shí)際上，自2016年開始，金融街的凈負(fù)債率水平就處于持續(xù)上升的狀態(tài)，2016-2019年，其凈負(fù)債率分別為119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。2020年中期末，金融街的有息負(fù)債合計(jì)為 884.13 億元，股東權(quán)益 383.79 億元，若想擺脫“凈負(fù)債率不超過(guò) 100%”這條紅線，金融街的有息負(fù)債需減少約 392.67 億元。

??截至2020年9月末，金融街的營(yíng)業(yè)收入同比減少21.22%至105.18億元，歸母凈利潤(rùn)同比減少33.87%至9.1億元。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比大幅減少97.88%，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為 22.35 億元，2019年同期為-78.15億元，主要系新增借款的增加。

??為救“紅線”，從去年12月至今，金融街連續(xù)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。

??出售豐科中心項(xiàng)目后，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流增加約22.32億元，有息負(fù)債減少14.95億元，公司資產(chǎn)負(fù)債率下降0.24個(gè)百分點(diǎn)；解除中信城B地塊合作協(xié)議后，可回籠約86億元的資金；如順利轉(zhuǎn)讓德勝公司，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流可增加15.75億元，合并層面將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約4.87億元。

??算下來(lái)，三項(xiàng)資產(chǎn)處置將產(chǎn)生超120億元現(xiàn)金流。按照2020中報(bào)數(shù)據(jù)推算，現(xiàn)金短債比有約90億資金缺口，處置資產(chǎn)或可救一條“紅線”，但對(duì)于其他兩條來(lái)說(shuō)，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

??今年1月18日，金融街面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行2021年第一期公司債券，發(fā)行總額9億元，票面利率3.54%，債券期限5年。