公司范慧茹 2021-02-22 10:43:17 來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)
【編者按】在物企IPO浪潮下,它們?nèi)噪[身房企背后,或積極籌劃,或蓄力深耕。它們規(guī)模幾何,股東是誰(shuí)?樂(lè)居財(cái)經(jīng)起底系列,挖掘“隱形物企”的成長(zhǎng)故事。本期關(guān)注眾安物業(yè)。
??連續(xù)三年落入仙股陣營(yíng),眾安集團(tuán)有些坐不住了,從“我們股價(jià)被嚴(yán)重低估”的呼喊,已落到對(duì)旗下資產(chǎn)的梳理,而開(kāi)洗的第一張牌便放在了商管領(lǐng)域。
??2月4日早間,眾安集團(tuán)發(fā)布公告稱,眾安間接全資附屬公司眾安智慧生活服務(wù)有限公司(簡(jiǎn)稱“眾安服務(wù)”)以1.05億元,收購(gòu)中國(guó)新城市(01321.HK)旗下浙江潤(rùn)州、杭州眾宏及余姚眾力的全部股權(quán)。
??被收購(gòu)的3家公司主要在浙江提供商管服務(wù),重點(diǎn)是它們是中國(guó)新城市在商管領(lǐng)域的全部業(yè)務(wù),而中國(guó)新城市又是眾安集團(tuán)旗下的另一個(gè)上市平臺(tái)。
??此次眾安集團(tuán)轉(zhuǎn)挪旗下資產(chǎn)的并購(gòu)動(dòng)作,從表面上看,是將中國(guó)新城市的商管業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離,同時(shí)也剝奪了其在中國(guó)從事任何物業(yè)管理業(yè)務(wù)的權(quán)利,而背后流露出的是,掌舵人施中安在物管領(lǐng)域布局的另一個(gè)心思。
??物企上市熱潮不減,而商管又是近來(lái)遞表物企殺入資本市場(chǎng)的新武器,施中安從上市已有6年之久的中國(guó)新城市掏出商管業(yè)務(wù),將其裝入剛成立不到2個(gè)月的眾安服務(wù),或許他也想借著風(fēng)勢(shì)將眾安物業(yè)推入上市。
??有意思的是,并沒(méi)有將商管業(yè)務(wù)打包放入已成熟的眾安服務(wù)控股集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“眾安控股”),而是用新瓶裝舊酒,施中安想單推商管,還是選擇物業(yè)+商管的模式,尚難從當(dāng)前的行跡中看出。不過(guò),在眾安服務(wù)注冊(cè)成立8天之后,眾安控股的實(shí)控人、最終受益人均有變更。
??PE2.6倍與7.5倍之差
??為了收購(gòu)這三家商管公司,眾安集團(tuán)在今年1月14日專門注冊(cè)成立了眾安服務(wù),通過(guò)該公司來(lái)形成對(duì)商管業(yè)務(wù)的管控,而并非將其打包放入旗下已經(jīng)成熟的眾安控股。
??樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解,眾安服務(wù)由眾安管理有限公司(簡(jiǎn)稱“眾安管理”)100%控股,而眾安控股則由眾安集團(tuán)有限公司100%直接控股,在1月22日經(jīng)過(guò)變更之后,實(shí)控人現(xiàn)為眾安置業(yè)(中國(guó))有限公司(簡(jiǎn)稱“眾安置業(yè)”),最終受益人為眾安置業(yè)、盧建國(guó)。
??而這三家商管公司,浙江潤(rùn)州、杭州眾宏及余姚眾力原在中國(guó)新城市旗下,中國(guó)新城市主要從事商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā),2014年從眾安集團(tuán)旗下分拆獨(dú)立上市,目前眾安集團(tuán)持有其63.88%的股權(quán),施中安間接持有其38.54%的股權(quán)。
??經(jīng)過(guò)此次收購(gòu),浙江潤(rùn)州、杭州眾宏及余姚眾力從中國(guó)新城市旗下,收歸到眾安服務(wù)麾下,成為了眾安集團(tuán)的全資附屬公司。
??單從現(xiàn)在的分工來(lái)看,眾安服務(wù)承攬商管,成立12年的眾安控股承擔(dān)物管。
??為什么沒(méi)有將商管放入已成熟的眾安控股,而要新成立一個(gè)公司單管?對(duì)于其中的緣由,有業(yè)內(nèi)人士分析,或存在對(duì)住宅物業(yè)和商管物業(yè)服務(wù)體系差異的考量,也不排除眾安集團(tuán)想要借助新成立的眾安智慧服務(wù)直接分拆物業(yè)板塊上市的可能,只是先行一步將商管業(yè)務(wù)裝進(jìn)去。
??這從眾安服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍也能看出些許端倪,樂(lè)居財(cái)經(jīng)從工商資料獲悉,眾安服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍中“物業(yè)管理”放在第一位,其次為商業(yè)綜合體管理服務(wù),此外還有家政服務(wù)、停車場(chǎng)服務(wù)、人工智能行業(yè)服務(wù)等。
??而此次騰挪商管業(yè)務(wù),眾安集團(tuán)花費(fèi)的代價(jià)并不低。
??并購(gòu)公告顯示,浙江潤(rùn)州、杭州眾宏及余姚眾力三家商管公司2020年前三季度的凈利潤(rùn)分別為372.7萬(wàn)元、484.6萬(wàn)元、196.7萬(wàn)元;2019年全年的凈利潤(rùn)分別為410.1萬(wàn)元、814.2萬(wàn)元、171.8萬(wàn)元。
??三家商管公司2019年凈利潤(rùn)合計(jì)為1396.1萬(wàn)元,以1.05億元的并購(gòu)金來(lái)算,并購(gòu)PE約7.52,與2020年上半年平均11倍并購(gòu)PE相比并不算高。不過(guò),對(duì)于眾安集團(tuán)卻算是一筆“高價(jià)”買賣。
??相比較而言,眾安集團(tuán)目前的PE值僅為2.63,處于低位,此前施中安就曾感嘆公司股價(jià)被低估,呼吁投資者理性審視公司價(jià)值。
??據(jù)眾安集團(tuán)最新半年報(bào)顯示,2020年上半年,集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入約為1.196億元,凈利潤(rùn)并未公布,但2019年百?gòu)?qiáng)物企凈利潤(rùn)均值就已達(dá)9112.37萬(wàn)元,由此可見(jiàn),整合商管理業(yè)務(wù)也是形勢(shì)所迫下的自尋他法。
??不過(guò),就眾安物業(yè)現(xiàn)有的收入和規(guī)模,若要進(jìn)入資本市場(chǎng)壓力不小。眾安物業(yè)官網(wǎng)顯示,目前其在管建筑面積超1200萬(wàn)平方米,仍屬于“蚊型”物企。
??淪為仙股多年
??在公告次日的2月5日收盤,眾安集團(tuán)漲1.75%,收?qǐng)?bào)0.29港元/股,于下一個(gè)交易日3月8日,再度上漲3.45%,此后幾日在波動(dòng)中呈上升趨勢(shì)。
??商管業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)挪,或起到了提振眾安集團(tuán)股價(jià)的效用,但依然沒(méi)能將眾安集團(tuán)從仙股的陣營(yíng)中拉出來(lái)。
??2007年11月13日,眾安集團(tuán)在香港聯(lián)交所成功上市,當(dāng)日收盤價(jià)2.495港元/股,上市即巔峰,此后便一路震蕩下滑。
??在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)相較當(dāng)年卻并無(wú)起色,自2017年底起便成為仙股,始終未超過(guò)1港元/股,多在0.3港元/股徘徊,上市至今跌幅達(dá)87.38%。
??“眾安集團(tuán)疏于對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)作,導(dǎo)致其股價(jià)毫無(wú)波瀾。”對(duì)于眾安集團(tuán)股價(jià)走勢(shì),有人這么分析道。
??4年歷經(jīng)4任CFO
??股價(jià)無(wú)起色、估值被低估,并非一蹴而就,而放眼每個(gè)企業(yè)其中原因各不相同,而這些是首席財(cái)務(wù)官(CFO)繞不開(kāi)的必答題。
??眾安集團(tuán)淪為仙股多年,集團(tuán)的CFO也在不斷更換,4年歷經(jīng)4任CFO。2021年1月29日,游德鋒辭任了眾安集團(tuán)CFO一職,結(jié)束了其在眾安集團(tuán)將近三年的職業(yè)生涯。
??接任的是48歲的彭向輝,此人在地產(chǎn)行業(yè)鮮有耳聞,據(jù)公告介紹,其擁有超過(guò)10年于多家不同行業(yè)的香港及海外上市公司擔(dān)任高級(jí)財(cái)務(wù)管理職務(wù)的經(jīng)驗(yàn),畢業(yè)于香港理工大學(xué)理學(xué)士、文學(xué)士及企業(yè)融資碩士學(xué)位,并于香港中文大學(xué)取得法律博士(JurisDoctor)學(xué)位,現(xiàn)為英國(guó)特許公認(rèn)會(huì)計(jì)師公會(huì)資深會(huì)員(FCCA)。
??市場(chǎng)人士解讀,該舉動(dòng)或是眾安集團(tuán)有意在資本市場(chǎng)重新發(fā)力。
??而這也并非是眾安集團(tuán)第一次的CFO變動(dòng),2017年到2021年,眾安集團(tuán)經(jīng)歷了4任首席財(cái)務(wù)官。
??2017年1月1日,在眾安集團(tuán)履職將近10年的林友耀正式辭任CFO,2017年2月20日陳漢雄接任CFO,據(jù)介紹,其擁有超過(guò)24年的會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)融資及審核經(jīng)驗(yàn)。只不過(guò),履新不到一年,陳漢雄于2018年1月8日辭任。
??在陳漢雄任職期間,眾安集團(tuán)股價(jià)攀升至近幾年的最高點(diǎn),一度達(dá)到1.25港元/股。
??2018年3月28日,游德鋒接任CFO。彼時(shí)42歲的游德鋒剛剛從中梁地產(chǎn)辭任CFO一職,其履歷頗豐,擁有從事房地產(chǎn)及建筑業(yè)近20年的經(jīng)驗(yàn)。
??任職公告稱,游德鋒長(zhǎng)期負(fù)責(zé)上市公司資本市場(chǎng)方面的工作,積累了行業(yè)內(nèi)非常豐富的財(cái)務(wù)管理與資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。
??在中梁地產(chǎn)之前,游德鋒曾就職于綠地香港控股有限公司,長(zhǎng)達(dá)16年之久,歷任該公司下屬公司財(cái)務(wù)經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)、集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)、首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行董事等職位。在更早前,還曾任職于中國(guó)保利集團(tuán)華中總公司。
??不過(guò)游德鋒的入局,未能挽回眾安集團(tuán)的仙股頹勢(shì)。游德鋒也未能在眾安集團(tuán)度過(guò)“三年之癢”,離職的原因,眾安集團(tuán)公告表示因規(guī)劃個(gè)人事業(yè)發(fā)展,未透露更多。
??企業(yè)財(cái)務(wù)官的更換在地產(chǎn)圈尤為常見(jiàn),此前有業(yè)內(nèi)人士分析,一般情況下,更多是資金本身遇到了一些困難與問(wèn)題,不能滿足企業(yè)當(dāng)下的快速擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管控、負(fù)債管理等需求,至少證明這些方面的壓力很大。
平山縣眾安物業(yè)服務(wù)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91130131MA0EM50U9E 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:50(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 0 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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