公司曾冬梅 2021-03-01 13:31:29 來源:中房報
??從2019年8月到現(xiàn)在,許永軍已經(jīng)在招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(股票代碼:001979.SZ 以下簡稱“招商蛇口” )董事長的位置上坐了1年半時間,但他還沒能扭轉(zhuǎn)乾坤。2月23日晚間,招商蛇口發(fā)布的業(yè)績快報顯示,2020年,該公司錄得超過3成的營業(yè)收入增速,但歸母凈利潤卻同比減少了約23.6%。這是招商蛇口2015年重組以來,首次交出利潤負(fù)增長的成績單。
??在2020年4月的業(yè)績會上,許永軍曾表示,要以穩(wěn)為核心,質(zhì)量優(yōu)先,效益優(yōu)先。這三個指標(biāo),至少穩(wěn)和效益,招商蛇口在2020年都沒做到,令不少投資者大失所望。
??結(jié)算毛利率低、存貨跌價損失高、子公司轉(zhuǎn)讓投資收益減少,是招商蛇口增收不增利的主要影響因素。在該公司內(nèi)部人士看來,加大項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓力度雖有助于平滑利潤波動,但并不利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展,要穩(wěn)住業(yè)績,還是得解決前面兩個短板。來自營銷一線的總經(jīng)理蔣鐵峰便肩負(fù)著破題的重任,自他上任以來,已在投資和成本端做了不少工作,期望能夠解決利潤率低的難題。但這一指標(biāo)的改善,沒有兩三年時間是無法在報表上看到成效的。
??營業(yè)收入增3成 凈利潤跌2成
??2019年,招商蛇口錄得了2015年重組上市以來的最低歸母凈利潤增速,5.2%。這讓招商蛇口的管理層在2020年初的業(yè)績會上備受詰難。發(fā)難的投資者們那時還不知道,2020年的情況會更糟糕。
??業(yè)績的下行壓力在2020年的中報就已凸顯。2020年上半年雖然受疫情影響,大部分地產(chǎn)商的業(yè)績都比預(yù)期要遜色,但招商蛇口的表現(xiàn)還是讓人大跌眼鏡,營業(yè)收入同比增長45.7%至243.2億元,凈利潤只有12.42億元,同比下降77%,歸母凈利潤為9.13億元,同比下降81.4%。
??到了三季報,收入和利潤的走勢繼續(xù)背離,前三季度招商蛇口的收入同比大增96%,歸母凈利潤卻下跌57%。
??經(jīng)過最后一個季度的努力,歸母凈利潤的跌幅有所收窄,但全年負(fù)增長的命運還是難以逃脫。2020年全年,招商蛇口預(yù)計自己能有約1296億元的總收入,同比增加32.7%,利潤總額約241億元,同比減少7.71%,歸母凈利潤約122.5億元,同比減少23.6%。
??據(jù)了解,2016年-2018年,招商蛇口的歸母凈利潤增速分別為39%、27.5%、20.4%,2019年雖首次跌至個位數(shù)的增幅,但仍勉強(qiáng)維持正增長的態(tài)勢,而2020年則是該公司在重組后的首次負(fù)增長。這超出了很多機(jī)構(gòu)的預(yù)料,此前曾有機(jī)構(gòu)預(yù)計招商蛇口2020年可錄得165億元的歸母凈利潤,較2019年有些微增長,保守點的也只是將盈利預(yù)測下調(diào)10%到144億元。
??招商蛇口將歸母凈利潤的下跌歸結(jié)為三類因素,首先是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率的同比下降,其次是計提了存貨跌價準(zhǔn)備及信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元,同比增加9.7億元,光這一項計提就減少了歸母凈利潤21.84億元。最后是2019年該公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益比2020年多了31.17億元,因此歸母凈利潤也比2020年多出25.1億元。
??對于2020年交出的成績單,招商蛇口的管理層想必早已心里有數(shù)。許永軍曾給市場打過預(yù)防針,直言行業(yè)環(huán)境早已發(fā)生變化,若要保持原來的利潤增速,對行業(yè)來說挑戰(zhàn)很大。大幅增長固然不可期,但大部分上市公司都會將業(yè)績波動幅度控制在一定范圍內(nèi),保持市場預(yù)期的平穩(wěn),畢竟對資本市場而言,業(yè)績的大起大落可不是一個好信號。據(jù)知情人士透露,早在兩三年前,招商蛇口內(nèi)部便有希望采取措施平滑業(yè)績波動的聲音出現(xiàn),從目前來看,這一建議有可能未被采納,也可能是能夠調(diào)節(jié)的空間已經(jīng)不多。
??新任總經(jīng)理的新措施
??盈利能力弱的根源是有些項目沒拿好、沒拿對。中信證券認(rèn)為,歷史上,招商蛇口的盈利依賴于少數(shù)存量核心項目及整體出售部分物業(yè)。公司銷售額雖大,但在一些地區(qū)開發(fā)能力有待提升,單區(qū)域盈利能力一般。而2017年、2018年獲取的高地價、低毛利項目在近兩年集中結(jié)算和計提存貨跌價準(zhǔn)備便導(dǎo)致了盈利表現(xiàn)不佳。
??2019年,招商蛇口計提了20.92億元的存貨跌價準(zhǔn)備,已經(jīng)是近年來的最高值,2020年這個數(shù)字進(jìn)一步增加到了25.3億元。該公司內(nèi)部人士認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)具有高政策相關(guān)性,部分項目銷售價格未達(dá)預(yù)期一方面有市場環(huán)境的影響,另一方面也有自身拿地失誤的原因?!肮疽苍诜此歼@個情況,2020年對市場的看法更清醒了,拿地也有所優(yōu)化。”
??2019年10月,在許永軍升任董事長2個月后,蔣鐵峰被提拔為總經(jīng)理。此前,他歷任招商蛇口南京公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理等職務(wù),華東連續(xù)兩年成為招商蛇口銷售貢獻(xiàn)第一的區(qū)域。
??上任后,蔣鐵峰主抓的便是地產(chǎn)板塊,首先是把投資決策80%以上下放到了區(qū)域,強(qiáng)調(diào)不拿地王,注重貨地比安全和可研承諾的兌現(xiàn)。他提出,招商蛇口不再主動積極展新的城市,在目前已進(jìn)入的70個城市里盡量去深耕,提高項目權(quán)益比和操盤項目數(shù)量。根據(jù)這些要求,招商蛇口開始推行“一城一模板”措施,期望從發(fā)展、設(shè)計、成本、工期、營銷、財務(wù)等各維度提高綜合操盤能力和經(jīng)營管理水平。這被認(rèn)為是該公司內(nèi)部管理的最大進(jìn)步之一。
??“除了抓投資,也抓成本控制,盡量縮小跟行業(yè)頭部企業(yè)的差距,希望毛利率有所改善。”上述內(nèi)部人士表示。
??從機(jī)構(gòu)的評價來看,蔣鐵峰的工作還是得到了一定的認(rèn)可。據(jù)中金公司的測算,招商蛇口2020年新增土儲稅前毛利率約27%,預(yù)計2022年起結(jié)算利潤率有望反彈。
??蔣鐵峰也希望未來能拿出更好的成績。1月30日,招商蛇口在深圳召開了2021年工作會議,他的工作報告中有不少信息值得關(guān)注,包括“趕超進(jìn)位,沖擊行業(yè)第一梯隊”的目標(biāo),以及考核創(chuàng)新、提質(zhì)增效,向管理要效益等具體措施。
??只不過,從新增土地到項目結(jié)算,至少還需要2年-3年的時間。有多少長線資金愿意陪伴招商蛇口,靜待該公司所謂的價值釋放,還是個懸念。
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
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