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??2020年的“三道紅線”，讓地產(chǎn)行業(yè)氣壓陡降，殊不知，這場以增強企業(yè)抗風險能力為目標的“全民健身”運動才剛剛開始。

??今年2月，一份“22城將集中供地”的網(wǎng)傳文件流出，文件要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

??文件中提及的22個重點城市包括：北上廣深四個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

??該文件流出后不久，鄭州市和青島市自然資源和規(guī)劃局便相繼跟進發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》。

??如果說“三道紅線”收緊了企業(yè)的融資口，那么“集中供地”對于房企來說又意味著什么？

??“假設(shè)各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年供地情況，幾個熱點城市單次集中供地超40宗，這也意味著房企需要準備高額的保證金和土地出讓金，這將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。”杭州一位本地房企投資部總經(jīng)理楊祈在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

??“變”已成為每年“不變”的主題，面對2021年這場剛拉開序幕的硬仗，房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人們是否有足夠的信心去打，又將以怎樣的方式去迎戰(zhàn)？

根據(jù)中國房地產(chǎn)報2021年一季度職業(yè)經(jīng)理人信心指數(shù)調(diào)查結(jié)果顯示，本季度中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數(shù)）為69.8，相比2020年四季度的63.1有6.7的回升，回升幅度也明顯增加。

??經(jīng)理人對金融政策仍持謹慎態(tài)度

??以2019年末數(shù)據(jù)為基準，銷售排名前50位的房地產(chǎn)企業(yè)中，“三道紅線”位于紅檔的有4家房企，分別為：中國恒大、融創(chuàng)中國、綠地控股、中梁控股，從近期多家企業(yè)發(fā)布的2020年業(yè)績報告來看，多家“踩線”房企三項指標均出現(xiàn)不同程度的改善，這一情況也對房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的信心情況產(chǎn)生了微妙影響。

??不僅房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人綜合信心指數(shù)較上一季度有所回升，在分項指標方面，40%的職業(yè)經(jīng)理人認為稅收政策會有所寬松，不過86.7%的職業(yè)經(jīng)理人認為融資成本有所增加，46.8%的職業(yè)經(jīng)理人認為下半年適合補倉拿地，81.43%的職業(yè)經(jīng)理人認為下半年市場購房意愿會回暖，53.67%的職業(yè)經(jīng)理人認為今年房價會保持平穩(wěn)。

??不過，值得關(guān)注的是，受訪房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人對金融政策的信心預(yù)判持謹慎態(tài)度。從國家宏觀政策、市場走勢、企業(yè)經(jīng)營管理三大項的指標評判情況來看，受訪職業(yè)經(jīng)理人對市場走勢的信心預(yù)判最高，城市供求情況和購房意愿指標的分數(shù)都達到了7.7，對房價走勢的信心指標分數(shù)也達到了6.9；相對而言，受訪職業(yè)經(jīng)理人在國家宏觀政策的分項信心指數(shù)預(yù)判中，稅收政策和金融政策的打分依然最低，分別為4.1和5.4；在企業(yè)經(jīng)營管理的分項信心指數(shù)預(yù)判中，受訪職業(yè)經(jīng)理人對企業(yè)融資能力的信心預(yù)判最低，只有5.8，這也與目前的行業(yè)大環(huán)境息息相關(guān)。

??TOP31-50陣營企業(yè)合作拿地力度加大

??盡管在融資方面壓力重重，但多數(shù)房企在拿地上還是表現(xiàn)出積極的一面。

??根據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，TOP100 企業(yè)拿地總額 3866 億元，拿地規(guī)模同比增長 9.2%。TOP100 企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國 300 城土地出讓金的比例為 60.3%。TOP10企業(yè)1-2月新增貨值總額4073億元，占TOP100企業(yè)的32.9%。

??值得注意的是，這組數(shù)據(jù)中，有一些微妙的變化。

??據(jù)記者梳理觀察，50家代表房企2021年1~2月拿地權(quán)益占比總體增加，但不同陣營房企拿地權(quán)益占比呈兩極分化。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為 86.9%，較上年同期增長10%。其中，前10陣營企業(yè)和11-30陣營企業(yè)更傾向于獨立拿地，保持足夠的利潤空間；31-50陣營企業(yè)在招拍掛市場更傾向于合作拿地，減少資金壓力，提高抗風險力，數(shù)據(jù)顯示，該陣營2021年1-2月拿地權(quán)益金額下降3.8%。

??在拿地布局上，長三角區(qū)域依舊是熱門區(qū)域 ，2021年1~2月TOP10房企在該區(qū)域拿地金額 為1043 億元，其次是中西部地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)。

??觀點

??對于2021年的市場預(yù)判，以及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，中國房地產(chǎn)報記者采訪了3位職業(yè)經(jīng)理人，他們的觀點或許可以為行業(yè)帶來一些啟示。

       四川省景茂置業(yè)集團有限公司副總經(jīng)理  李乾

       對于2021年的房地產(chǎn)市場，我是有信心的。我認為在這樣大變局的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)主要在“雙循環(huán)”基礎(chǔ)上立足。目前企業(yè)生存和行業(yè)已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)見底和橫盤的趨勢，如何在這樣的市場中有質(zhì)量的生存下去，我認為需要做到三點：

       一、要做到精準拿地，防范風險，要保證拿到優(yōu)質(zhì)性價比的地塊，企業(yè)可以穩(wěn)健前行。

       二、注重企業(yè)自身能力的打造，有四個端口：管理端口、產(chǎn)品端口、營銷端口、服務(wù)端口。在利潤很微薄的情況下，企業(yè)要向管理要效益；產(chǎn)品端口是做符合人們需求的高質(zhì)量產(chǎn)品，這樣才能實現(xiàn)品質(zhì)口碑傳播，提升產(chǎn)品溢價能力；營銷端的發(fā)力，是指利用好大數(shù)據(jù)，在科技加持下做到個性化、精準化的營銷，對企業(yè)周轉(zhuǎn)起到支撐作用；服務(wù)端口是指有效貼近業(yè)主服務(wù)，深度喚醒業(yè)主對企業(yè)的認同，這四個端口是需要企業(yè)持續(xù)深耕發(fā)力的地方。

        三、主業(yè)和輔業(yè)的相互協(xié)同。多元化的副業(yè)并不是阻礙主業(yè)，而是要對主業(yè)形成支撐。以地產(chǎn)為主業(yè)的同時，物業(yè)服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、建筑體系在這塊的產(chǎn)業(yè)鏈上應(yīng)該可以更深度挖掘做好協(xié)同，整個這樣體系下，企業(yè)發(fā)展才會行穩(wěn)致遠。

      龍記泰信集團執(zhí)行總裁  楊江輝

??信心是一定有的。第一，中國房地產(chǎn)市場仍然是非常大的規(guī)模，每年15萬億、16萬億元的市場。第二，雖然百強房企集中度越來越高，但是機會總是給有準備的人。

??2021年是龍記泰信第六個三年戰(zhàn)略規(guī)劃期的起始年，我們計劃實行上海與西安的雙總部管理，將投資與合作，金融、融資、設(shè)計、品牌、外部商業(yè)運營、供應(yīng)鏈貿(mào)易并入到上海總部，全方位對接一線百強開發(fā)商，進一步與上下游供應(yīng)商、合作伙伴合作，爭取三年后實現(xiàn)實現(xiàn)綜合收入過千億，總資產(chǎn)過千億的目標。

??房地產(chǎn)行業(yè)早已過了黃金、白銀時代，從整體形勢來看，近期出臺的一系列政策，如“三道紅線”、熱點城市集中供地，都使資源越來越傾向于頭部企業(yè)。但對于我們這樣的成長型企業(yè)來說，依然有機會。

??我認為，成長型企業(yè)要實現(xiàn)“追趕超”有兩個要點：一是打造精準、清晰的投資能力。根據(jù)不同的底層資產(chǎn)分情況合理運用金融杠桿與合作杠桿；二是優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)，平衡好利潤盤、流量盤貨值盤，形成戰(zhàn)略縱深和高質(zhì)量健康發(fā)展。

??今年我們雙總部全面對標一線的開發(fā)商進行合作，我們非常有信心在三年內(nèi)達成進入中國房地產(chǎn)前50強的目標。

??金僑集團副董事長、總裁  劉朝暉

??2021年的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是整體向好，穩(wěn)中有升的。22城集中供地對整個行業(yè)都有著深遠的影響。集中供地后，對企業(yè)投資精準度、產(chǎn)品研發(fā)、融資能力、銷售回款等方面都提出了更高的要求。

??集中拿地勢必會給企業(yè)帶來巨大壓力，未來我們會考慮走合作之路；另一方面，我們今年增加了戰(zhàn)略發(fā)展部的和運營部的人員，目前已分布到全國各地進行投拓，希望能夠在3月底有一個強大的落地。

??2021年我們制訂了三個計劃目標：一是營收在2020年的基礎(chǔ)上再增加一倍，二是在立足長株潭，深耕京津冀，大力拓展珠三角的基礎(chǔ)上，增加長三角和西南片區(qū)的發(fā)展，通過兩翼區(qū)域協(xié)同，真正實現(xiàn)全國化布局的戰(zhàn)略目標；三是計劃將物業(yè)板塊和教育集團分別運作上市，目前正在做相關(guān)籌備工作。