??在“房住不炒”的政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高，但憑借精準(zhǔn)的投資、穩(wěn)健的經(jīng)營，五礦地產(chǎn)的營運質(zhì)量和規(guī)模不斷提升。

??3月25日晚間，五礦地產(chǎn)披露的2020年業(yè)績報告顯示，報告期內(nèi)得益于在香港、廣州以及深圳多個樓盤在下半年的入市，五礦地產(chǎn)簽約銷額攀升至歷史高位，暴漲124%，實現(xiàn)簽約銷售總額193.6億元人民幣。

??債務(wù)方面，在特殊的2020年該公司資產(chǎn)負(fù)債率67.2%，相比2019年的66.78%略有上升，但相比2018年的68.66%，依然有所下降。值得一提的是，在“三道紅線”融資新規(guī)下，五礦地產(chǎn)處于“零踩線”陣營。

??總體看來，在規(guī)模、穩(wěn)健經(jīng)營以及盈利能力三方面，以往后兩者表現(xiàn)更優(yōu)的五礦地產(chǎn)，提前布局大灣區(qū)，在2020年體現(xiàn)進(jìn)擊決心，儲貨再創(chuàng)紅利，不但大幅提升營運規(guī)模, 還通過一系列措施, 使多項財務(wù)指標(biāo)大幅優(yōu)化。

??銷售業(yè)績逆勢暴漲

??翻開五礦地產(chǎn)歷史年報，2015-2019年期間的業(yè)績更能凸顯企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營和盈利能力優(yōu)勢，此間并未用高負(fù)債和高杠桿換取短期規(guī)模，不過五礦地產(chǎn)一直潛心布局大灣區(qū)，在2020年逆勢揚帆，開啟逆襲之路。

??2020年，五礦地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售總額193.6億元，同比大幅增長約124%；簽約銷售面積上升約64.1%至75.3萬平方米，簽約銷售單位數(shù)量增長99.8%至9126個單位，對應(yīng)的平均售價約為25700元/平，同比增長約36.7%。2020年房企均價普遍受到?jīng)_擊，有限價的政策因素，亦存在受業(yè)績壓力采取價換量舉措的影響，如此看來，此次五礦地產(chǎn)簽約銷售總額和簽約均價“雙增長”，實屬不易。

??其簽約銷售額主要源自一線及核心二線城市的房地產(chǎn)發(fā)展項目，其中珠三角地區(qū)包括香港貢獻(xiàn)最為突出，而這全仰仗五礦地產(chǎn)2016-2018年在大灣區(qū)積極儲貨打下的基礎(chǔ)。

??2016年以40億港元購入香港九龍油塘地塊，作為五礦地產(chǎn)在香港打造的首個高端住宅項目，香港蔚藍(lán)東岸已于2020年11月入市，公開消息顯示，截止年報披露，該項目合計累售345個單位，套現(xiàn)約28.4億港元，12月榮登香港樓市銷冠。

??2018下半年五礦地產(chǎn)斥資超過35億元在廣州拿下三宗地塊，增加土地儲備約35萬平米，2020年五礦壹云臺、五礦招商鷺山府以及廣州萬樾臺相繼入市，其中廣州萬樾臺為別墅項目，另外兩項目則分別引入了招商局和平安不動產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，這種做法也被業(yè)內(nèi)解讀為一定程度上鞏固了其財務(wù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??另外，2019年五礦地產(chǎn)在深圳25.6億元拿下的深圳坪山地塊，打造的深圳萬樾府也在去年11月入市，首開秒罄，均價約41000元/平，2個月單項目斬獲26億，低調(diào)展現(xiàn)央企“硬實力”。

??五礦地產(chǎn)董事長何劍波在2019年曾表示：“投資方面，五礦地產(chǎn)堅持繼續(xù)深耕環(huán)渤海、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝及中部城市群城市，并不斷探索創(chuàng)新投資模式。”目前看來，五礦地產(chǎn)已經(jīng)在這些地區(qū)取得了一定成績，特別是大灣區(qū)，紅利已經(jīng)顯出，接下來這些項目將陸續(xù)入市，可以預(yù)見的是2021-2023年，五礦地產(chǎn)的年度銷售有望加速進(jìn)擊、持續(xù)增長。

??土儲擴(kuò)容

??縱觀2020年房企年報表現(xiàn)，受到土地競爭激烈導(dǎo)致的地價高、調(diào)控政策的價格限制等原因，房企利潤下降已經(jīng)是行業(yè)普遍面臨的難題，五礦地產(chǎn)銷售業(yè)績創(chuàng)下歷史最高位，盡管未能避免略為一般的利潤表現(xiàn)，但客觀來看，五礦地產(chǎn)在2020年低調(diào)擴(kuò)大土儲布局未來，也在一定程度上影響了短期利潤表現(xiàn)。

??五礦地產(chǎn)2020年的綜合收入為76.62億港元。其中，房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)分部收入為70.72億港元，占綜合收入的92.3%；專業(yè)建筑業(yè)務(wù)分部收入為5.29億港元，占綜合收入的6.9%；物業(yè)投資分部收，入為0.61億港元，占綜合收入的0.8%。

??重點深耕大灣區(qū)的五礦地產(chǎn)，2020年11月斥資23.82億從廣州地鐵手里斬獲槎頭站TOD綜合體地塊，該項目預(yù)計可售貨值將超百億元人民幣，五礦地產(chǎn)占股45.9%；另外在成都和湘潭，五礦地產(chǎn)也于2020年增加了57萬方土儲。這3宗新增地塊合集成本約為49.6億元人民幣，平均成本約5451元/平。

??截至報告期末，算上五礦地產(chǎn)通過向其控股股東中國五礦收購11個房地產(chǎn)項目及1家物業(yè)管理服務(wù)公司，五礦地產(chǎn)已形成以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，資產(chǎn)運營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為兩翼，建筑安裝、地產(chǎn)金融和地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)為支撐的業(yè)務(wù)格局，擁有房地產(chǎn)開發(fā)項目、商業(yè)地產(chǎn)項目、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目近50余，分布于北京、天津、南京、廣州、深圳、成都、武漢、長沙、沈陽、惠州、香港等20余個城市，土儲面積超過850萬平方米，且約60%的土地儲備位于一線及核心二線城市。

??融資場上的優(yōu)等生

??在2020年開年，新冠疫情的到來極大地沖擊了房地產(chǎn)行業(yè)，融資成本高、凈負(fù)債率較高、短債占比高的房企受到疫情的影響更大，在資本游戲當(dāng)中，五礦地產(chǎn)擁有先天的優(yōu)勢，正是基于這種低成本、多渠道的融資模式，五礦地產(chǎn)的財務(wù)水平始終保持穩(wěn)健。

??2020年該公司資產(chǎn)負(fù)債率67.2%，相比2019年的66.78%僅略有上升，但相比2018年的68.66%，依然有所下降，截止2020年末，五礦地產(chǎn)借款總額為195.71億港幣，當(dāng)中主要包括銀行借款及債券發(fā)行。在偏緊的融資環(huán)境下，攜央企背書，五礦地產(chǎn)為了謀求發(fā)展不斷通過公司債、美元債、銀行貸款和內(nèi)地開發(fā)貸等方式撬動更多資金，與此同時，前面也有提到，五礦地產(chǎn)還通過引入合作方等方式來拓展更大的發(fā)展空間。 

??報告顯示，于2020年12月31日，五礦擁有現(xiàn)金及銀行存款(不包括受限制現(xiàn)金及銀行存款)82.39億港元，相比2019年的38.5億港元大幅提提升，其中95.6%、4.2%、0.1%及 0.1%分別以人民幣、港元、美元及澳門幣列值。

??在持有的現(xiàn)金基礎(chǔ)上， 五礦地產(chǎn)在2020年尚未使用的銀行融資額度仍有80.45億港元，這為其在未來一段時間進(jìn)行債務(wù)償還提供助力。另一方面，作為央企的五礦地產(chǎn)，較低的融資成本仍是其優(yōu)勢之一。該公司在2020年的加權(quán)平均借貸成本為3.7%，相比于整個行業(yè)，處于較低水平。 

??值得一提的是，在“三道紅線”融資新規(guī)下，五礦地產(chǎn)處于“零踩線”陣營。

??截至2020年底，五礦地產(chǎn)總資產(chǎn)上升39.7%至683.88億港元；凈資產(chǎn)則增長37.8%至224.10億港元。資產(chǎn)負(fù)債率為67.2%；凈負(fù)債率為49.7%。

??依照“三道紅線”融資新規(guī)，五礦地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，較上年同期下降約3.7個百分點；凈負(fù)債率為49.7%，較2019年末下降約29.4個百分點，五礦地產(chǎn)2020年年度指標(biāo)均未超閾值，躋身“零踩線”陣營。

??隨著粵港澳大灣區(qū)政策的持續(xù)落地，相信提前布局大灣區(qū)的五礦地產(chǎn)藍(lán)圖已經(jīng)繪制，未來還將迎接新的發(fā)展宏圖。