??一季度，房地產(chǎn)行業(yè)漸入佳境，并在3月迎來“小陽春”行情。CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%。

??市場情緒高漲的同時(shí)，房企紛紛加大供貨力度。3月份，TOP100房企操盤銷售金額環(huán)比增長25.4%，同比增長60.8%，較2020年月均值增長14.1%。從1-3月的累計(jì)銷售操盤金額來看，百強(qiáng)房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長83.0%。與此同時(shí)，各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績門檻值繼續(xù)提升，相較去年和前年同期均有明顯增幅，超四成房企業(yè)績大幅提升，整體表現(xiàn)樂觀。

??值得注意的是，房企正面臨整體政策環(huán)境邊際收緊的現(xiàn)狀，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化，房企仍需積極調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，靈活應(yīng)對市場變化，建立可持續(xù)性競爭優(yōu)勢。

??2021年3月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10918.3億元，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。與上月相比，百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比增長25.4%。

??從1-3月的累計(jì)銷售操盤金額來看，百強(qiáng)房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%。

??從一季度表現(xiàn)來看，2月熱點(diǎn)市場成交熱度持續(xù)到3月份，房企紛紛在“小陽春”重要的銷售窗口期，加大供貨力度，成交規(guī)模呈明顯回升的態(tài)勢。

圖：2021年1-3月百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績表現(xiàn)（億元）及變動

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??02 各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績門檻再提升

??各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績門檻值在2021年一季度繼續(xù)提升，相較2020年和2019年同期均有明顯增幅。

??行業(yè)龍頭房企繼續(xù)保持業(yè)績優(yōu)勢，排名相對穩(wěn)定，TOP10房企銷售操盤金額的入榜門檻為608.0億元，同比增長105.1%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額入榜門檻同比漲幅均超過120%。

??從增速來看，TOP100-TOP200小型房企業(yè)績同比增速最高，銷售操盤金額的入榜門檻13.9億元，同比大幅增長183.2%。究其原因，一方面受到去年同期業(yè)績受到疫情的負(fù)面沖擊更為明顯的低基數(shù)效應(yīng)影響，更重要的是小型房企熱點(diǎn)城市加快了出貨速度。

??從各梯隊(duì)房企銷售門檻值相較2019年同期的表現(xiàn)看，小型房企依然表現(xiàn)出顯著提升，TOP200房企入榜門檻值增速依然高于其他梯隊(duì)房企。百強(qiáng)房企中，不同量級的企業(yè)增速差異相對較低，其中TOP30房企以69.5%的增速領(lǐng)先其他梯隊(duì)。

圖：2021年1-3月TOP200房企累計(jì)銷售操盤金額入榜門檻（億元）及變動

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??03 超四成房企業(yè)績大幅提升

??從房企業(yè)績表現(xiàn)而言，3月，有81%的百強(qiáng)房企單月銷售業(yè)績好于去年月均水平，其中超過四成業(yè)績增幅在20%以上，整體業(yè)績提升明顯。從不同梯隊(duì)的房企銷售增速的對比來看，TOP31-50梯隊(duì)房企實(shí)現(xiàn)正增長的比重為95%，在各梯隊(duì)中增長最為突出。

??TOP30房企中，雖有20%的企業(yè)單月業(yè)績較去年平均水平下降，但降幅依然低于20%，考慮到其體量，整體業(yè)績?nèi)詫贅酚^。TOP51-100梯隊(duì)房企中，超過26%的企業(yè)業(yè)績增幅在50%以上，另有近二成的企業(yè)業(yè)績降幅超過20%，表現(xiàn)出較為明顯的兩極分化特征。

圖：2021年3月各梯隊(duì)房企單月業(yè)績相較2020年月均業(yè)績增速的分布情況

??注：該圖統(tǒng)計(jì)的是2021年3月銷售金額與2020年月均銷售金額的比值

??數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

??04 政策邊際趨緊，房企仍面臨挑戰(zhàn)

??一季度恰逢上市房企發(fā)布業(yè)績公告，綜合房企2020年業(yè)績表現(xiàn)，營收增長放緩、銷售毛利率與凈利率下降是普遍現(xiàn)象。一方面此前樓市高熱時(shí)期房企高價(jià)拿地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，另一方面受疫情影響，房企工程進(jìn)度延后，經(jīng)營成本、營銷支出等期間費(fèi)用上升，總而言之，行業(yè)正面臨盈利能力下降的巨大壓力。

??在此背景下，結(jié)合政策收緊趨勢，房企仍然面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)。

??首先，房企正面臨整體政策環(huán)境邊際趨緊的局面。對房企而言，雖然熱點(diǎn)城市市場成交將會迎來一定程度的降溫，但是以居住為主的住房需求仍然存在，房企銷售窗口期仍將持續(xù)。由于住宅需求的釋放節(jié)奏將會延緩，房企需要重新構(gòu)筑銷售節(jié)奏和營銷節(jié)點(diǎn)，積極蓄客推盤，從而保證項(xiàng)目的去化和回款效率。

??此外，房企運(yùn)營驅(qū)動初顯成效，未來仍然面臨較大的資金壓力。從3月份已公布年報(bào)的房企披露信息看，多家房企“三條紅線”降檔成功，大部分房企也對在未來一至兩年內(nèi)降檔至“綠檔”保持信心。雖然快速降檔使得優(yōu)質(zhì)房企綜合運(yùn)營能力得以體現(xiàn)，但是房企仍面臨供給端融資渠道受限、需求端購房者資金被嚴(yán)查的調(diào)控影響，因而資金端壓力并未得到有效緩解。未來房企仍需繼續(xù)降本增效。在“開源”方面，除保證正常經(jīng)營的銷售回款以外，房企還需要在盤活存量資產(chǎn)、加強(qiáng)股權(quán)融資或拆分上市等方面發(fā)力。在“節(jié)流”方面，房企需要積極將大數(shù)據(jù)和數(shù)字化管理方式運(yùn)用到項(xiàng)目開發(fā)中，也需要加強(qiáng)費(fèi)用管控，提高人均效能。

??供地“兩集中”是房企面臨的新挑戰(zhàn)。重點(diǎn)城市“兩集中”供地政策是希望通過增加供應(yīng)，分流熱點(diǎn)土地資源，從而保證土地市場的理性競爭，但實(shí)質(zhì)上，一定程度上增加了房企的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在土拍階段，房企需要加強(qiáng)資金統(tǒng)籌能力，通過調(diào)整融資節(jié)奏和回款節(jié)奏，既要避免大量資金的長期閑置，也要保證有充足保證金參與多宗地塊的競拍。已經(jīng)處于“綠檔”的房企有望憑借資金優(yōu)勢補(bǔ)充高質(zhì)量土儲，而儲備不足的房企將面臨更大的補(bǔ)庫存壓力。

??集中供地或?qū)?dǎo)致未來項(xiàng)目的集中入市，房企競品壓力增加。因而在開發(fā)階段，需要提升產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度，加快周轉(zhuǎn)速度，從而在推盤入市階段取得一定優(yōu)勢。房企未來的發(fā)展策略也將受到影響。在熱點(diǎn)城市，房企需加強(qiáng)熱點(diǎn)城市深耕和精準(zhǔn)研判的能力，才能集中的土拍競爭中取得優(yōu)勢。

??與此同時(shí)，房企也需要將拿地的重心適度下沉至熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域或其他非熱點(diǎn)城市，通過調(diào)整投資結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)未來項(xiàng)目的銷售節(jié)奏。此外，有多元化拿地能力、可以通過城市更新、收并購等方式補(bǔ)充土儲的房企優(yōu)勢得以凸顯，其他房企也可以通過增加合作開發(fā)比重實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

??附：2021年3月TOP50房企銷售排行榜