??位于北京東四環(huán)，毗鄰CBD，爛尾了近4年的中弘大廈終于開工了。

??這個中弘控股旗下最具價值之一的CBD“地標級”爛尾樓再次面世已被改稱為“慈云寺6號樓項目”，新接盤者中海晟融對其進行了重新定位與設計。開工儀式當天，中建三局、東方資產以及“中植系”掌門人解直錕等大佬紛紛出席慶典。由此，一年前“中植系”接盤中弘大廈的傳聞也終于落地。

??中海晟融這個外界鮮知的企業(yè)也浮出了水面。

??據中國房地產報記者了解，中海晟融是“中植系”旗下獨立運營的資產管理公司。天眼查顯示，中海晟融成立于2014年，控股股東為中海晟豐（北京）資本管理有限公司和解直錕，分別持股99.93%和0.07%，穿透后實際控制人即為解直錕，持股100%。

??“中植系”向來隱秘低調，中海晟融也延續(xù)了這一傳統(tǒng)，其以不動產基金投資作為核心業(yè)務，在粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀等重點區(qū)域涉足棚改、工改、產城融合以及再開發(fā)項目等。截至2020年底，中海晟融投資的不動產基金項目儲備貨值已超過2300億元，是隆基泰和、世茂、藍光、佳源國際、佳兆業(yè)等一眾房企背后“合作伙伴”。

??“一是有需求，二是有實力?！贝饲霸诒粏柤盀楹沃攸c布局房地產業(yè)務時，中海晟融首席經濟學家張一給出了答案。當下房地產調控只是不適合個人投資者去大量炒房，但優(yōu)質地產基金還有很大空間?，F在地產的資金供給、土地審批都在收緊，優(yōu)質的地產投資項目只會聚集在個別區(qū)域，正是因為中海晟融有足夠的資源優(yōu)勢和強大的談判能力才能保證可以拿到優(yōu)質地塊和項目。

??這也從側面直接暴露了中海晟融的地產野心。背靠操控著“中植系”萬億帝國的中植集團，內部目標就五個字“做中國的黑石”。30年來，黑石地產板塊的年均凈收益達到16%，超過了包括傳統(tǒng)業(yè)務PE在內的其他資產類別，這也是解直錕的金融夢。

??中海晟融與“中植系”其他派系一樣擁有著錯綜復雜的資本版圖，直接持股不少于15家，間接參股多達上百家。不論是投資還是資產管理，資金都是基礎中的基礎，這是對中海晟融最大的考驗。通過研究發(fā)現，其資金來源大多為自有資金和第三方資金。

??“這是中植系特色，企業(yè)群分散且隱蔽，資金池規(guī)模龐大且迷霧籠罩。中植系是在入主中融信托后實現了金控轉型，中融信托通道業(yè)務大多為中植系自身所用，是旗下最大資金池，依托其生成資產財富管理平臺的募資是資金池的另外一個主體。”某資管公司內部人士表示，在“開發(fā)商+金融機構”債權融資模式下，受資管新規(guī)影響，空間已被極大壓縮。

??長期以來，中海晟融處事方式也很低調，只是慈云寺6號樓項目開工儀式將其推到了聚光燈下。談項目被中海晟融定位為在城市不良資產盤活業(yè)務中典型的投資案例，也是傳奇地產商王永紅在北京CBD地區(qū)留下的一塊“傷疤”。

??2020年，中海晟融及其下屬公司以與第三方合作模式，通過司法拍賣競得該項目。中海晟融結合地理位置、周邊配套、區(qū)域特點、功能屬性等因素，對項目進行重新定位與設計，與有關方面協(xié)作推進項目復工。

??北京某證券公司經理認為，這是典型的低價收購并盤活不良資產的處置方案。中海晟融后期通過經營賣出，或重組經營來獲取盈利。從目前各金融機構房地產相關不良資產來看，中小房企債務違約風險加劇導致這部分不良資產增長空間加大，但收益未必會很高。

??這只是中海晟融的一個業(yè)務縮影。在房地產行業(yè)，“中植系”觸手可謂無所不在。北京工體“IN 三里”也出自中海晟融之手。

??去年4月，中海晟融發(fā)起設立主動管理型基金，收購北京市東城區(qū)核心地段的工人體育場西路公寓項目。同時與世茂集團達成合作，中海晟融向世茂集團轉讓該項目公司40%權益，雙方攜手操盤對項目進行重新定位、設計改造、營銷、運營等資產管理工作。

??“接盤中弘大廈，更像是中植系發(fā)起的債權保衛(wèi)戰(zhàn)。讓渡40%股權予世茂說明中海晟融不會長期持有該項目，以資管、私募股權基金出資并持有項目股份，最后以獲得固定收益或特殊分紅退出就是明股實債操作?！蹦池敻还芾砉举Y產配置部經理認為，世茂有很多表外融資玩法，經營利潤也被很多表外“金主”們分走了，中海晟融就是其中一位。

??類似的操作也出現在隆基泰和、佳兆業(yè)、佳源國際身上。

??“與開發(fā)商合作過程中，如果中海晟融是純粹的財務投資人，不操盤、不并表解決開發(fā)商沖規(guī)模過程中的資金壓力，自然會受到歡迎?！鼻笆鋈耸糠治稣J為其很多合作脫離不了債性融資。

??中海晟融與佳兆業(yè)共同設立“兆泰粵港澳大灣區(qū)發(fā)展基金”，首個項目落地深圳龍崗南門墩城市更新項目，基金規(guī)模約35億元，持有項目51%權益。之后中海晟融以“產業(yè)+金融”模式陸續(xù)在深圳、廣州、珠海、惠州等核心城市獲取項目。

??公開數據顯示，中海晟融在大灣區(qū)獲得棚改、工改等儲備用地面積210萬平方米，可售面積670萬平方米，合計可售貨值超過2000億元。其中去年第二季度儲備開發(fā)用地新增130萬平方米，可售面積新增390萬平方米，儲備貨值新增約1100億元。

??與隆基泰和同樣是以共同發(fā)行環(huán)京津冀產業(yè)發(fā)展基金形式，打開了中海晟融在京津冀投資布局。截至2020年三季度末存續(xù)規(guī)模12億元，儲備貨值超過200億元。

??“中海晟融要做的就是把整個不動產基金打造成類似黑石的基金管理平臺。與房企在資產管理、收并購、股權投資、資產證券化等方向開展合作，不只是作為房地產項目融資渠道，更指向資產管理者，其基金業(yè)務依托于資產管理進行，核心利益就是套利?！鼻笆鲑Y管人士說。

??從全球來看，排名靠前的地產私募基金均為金融化資產管理者，同時兼有房地產基金投資和資產管理業(yè)務，比如黑石作為全球排名第一，進行多元化資產配置的一家機構，占據著房地產行業(yè)食物鏈最頂端。

??一位不愿署名的房地產金融人士認為，資產管理邏輯更偏向于投資，在風險可控情況下追求合適收益，包括在項目端股權的合作，地產基金和開發(fā)商同股同權做項目公司股東，再由基金公司引入基金接盤所占股權，進行后續(xù)的資金提供。中海晟融也有類似操作，也不排除并購夾層，夾層資金是常被用到的工具。

??顯然，“地產+基金”模式契合了中海晟融地產野心，但若撐起“中植系”黑石夢想還有一段距離。