公司林振興 2021-04-19 11:47:35 來源:樂居財經(jīng)
??“誰也滅不了誰?!?/p>
??在4月7日的國美零售投資人會議上,51歲的黃光裕沒有鋒芒畢露。略顯發(fā)福的他,坦言“心態(tài)和戰(zhàn)略是開放的”。
??十三年的鐵窗生涯,令這位曾經(jīng)縱橫捭闔的商界梟雄,變得一團(tuán)和氣。他已經(jīng)不再爭一時口舌之快了,但“拿回失去的一切”的野心不減。
??重出江湖后,黃老板立馬搞起了一筆178億的大生意。當(dāng)日,國美零售(0493.HK)發(fā)布公告,擬向控股股東黃光裕全資持有的國美管理租用三個自持物業(yè)。
??這三處物業(yè)的租金總額約178.65億元,分別為北京國美商都、長沙湘江玖號以及北京鵬潤大廈,租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始,至2040年12月31日截止,最長租期達(dá)19年。
??如若說,在黃光?!跋А钡娜兆又?,國美始終處于防守姿態(tài),以犧牲發(fā)展來低調(diào)地迎接靈魂人物回歸;那么,黃光?;貧w后所做的一切,必然是要找回他原有的位置。
??除了將近20年的租金使用權(quán)注入國美零售,這兩個月來他還施展了一系列的動作,例如結(jié)盟京東、拼多多,拋棄“國美”改名“真快樂”,配股融資44.49億港元等。
??但身陷囹圄十余年后,黃光裕錯失的不只是時間,還是一個時代,中國的零售江湖發(fā)生了翻天覆地變化,卷土重來并不容易。
??敏感的資本市場,能間接說明投資者對國美情緒的變化,黃光裕高調(diào)亮相的財富效應(yīng)并未能延續(xù)。在4月7日當(dāng)天,國美零售大漲10.6%,但眼下已跌至1.36元港元/股,市值300多億港元,且股價有繼續(xù)向下的可能。
??空手套白狼
??“左手倒右手”,是黃光裕在出獄后慣用的伎倆。
??去年10月,國美零售購買西安鵬潤置業(yè)于西安的一處商業(yè)物業(yè),總代價約4.1億元。該物業(yè)為西安悅秀城一部分,國美零售擬將其用作大型多場景展示綜合樓,兼自持和運(yùn)營。
??穿透可知,國美零售和西安鵬潤置業(yè)均為黃光裕實益擁有的公司。
??這種資產(chǎn)剝離與注入的玩法,在上市公司與實際控制人或旗下公司之間十分常見,一般有三重目的:壯大上市公司資產(chǎn)與業(yè)務(wù)、消除同業(yè)競爭、調(diào)節(jié)業(yè)績或利益輸送。而國美零售與其控股股東之間反復(fù)“倒騰”,似有第三個目的之嫌。
??此次,黃老板的“左手倒右手”財技更加高明。178億的商業(yè)資產(chǎn)騰挪,他舍不得動用現(xiàn)金,而是開了一張“空頭支票”,但卻換來了真金白銀。
??公告顯示,國美零售向國美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets的全部股權(quán),支付2.9億元;并將以發(fā)行代價股份的方式支付,支付剩余約175.76億元。
??Hudson Assets是國美零售的全資附屬公司,旗下唯一資產(chǎn)為2017年以4150萬美元購入的一項美國投資物業(yè);在2019、2020年,其除稅前后虧損凈額分別為為2628.3萬港幣、8610.6萬港幣。
??在發(fā)行股票方面,價格定在2.11港元/股,相比最后交易日的收市價1.51港元/股,溢價39.74%。代價股份相當(dāng)于國美零售現(xiàn)有已發(fā)行股本約41.64%及經(jīng)發(fā)行代價股份擴(kuò)大后該公司已發(fā)行股本約29.40%。
??發(fā)行完成后,控股股東(黃光裕)及與其一致行動人在國美零售的股權(quán)將由51.17%增加至65.52%。單獨(dú)而言,國美管理(黃光裕個人全資持有)的股權(quán)將由23.08%增加至45.69%。
??一方面,黃光裕不僅沒有把三棟大廈轉(zhuǎn)讓給上市公司,還“空手套白狼”套走公司股份,通過代價股份的發(fā)行,加大對國美零售的控制權(quán);另一方面,保留自持物業(yè)的所有權(quán),他未來依舊能夠進(jìn)行資產(chǎn)抵押等融資。
??看似是溢價發(fā)行股份,誠意滿滿,并獲得大股東增持,卻激起了小股東們的不滿情緒。
??他們表示,“黃光裕此次行徑是把上市公司當(dāng)財務(wù)肥肉和提款機(jī),琢磨怎么利益輸送、養(yǎng)肥自己;通過配股增發(fā),稀釋小股東權(quán)益,為國美換取未來的融資?!?/p>
??而在業(yè)內(nèi)人士眼中,溢價發(fā)行股票,是上市公司籌集資本的手段,作為國美重返輝煌歷史努力的一部分。但高溢價背后是要靠業(yè)績作為支撐,否則反而會拖累二級市場的股價。
??三個物業(yè)的租金,到底值不值178億?也是外界關(guān)注的焦點。畢竟號稱三千多店的國美零售當(dāng)前市值也才300億出頭。
??具體來看,國美商都的總建面約52.46萬平方米;湘江玖號的總建面約13.05萬平方米;鵬潤大廈為國美零售的總部所在地,租賃面積約4.25萬平方米,并將于2023年3月擴(kuò)展至7.05萬平方米。
??粗略計算,國美零售以178.65億元的代價租賃合共72.56萬平方米的物業(yè)。
??值得關(guān)注的是國美商都,這個項目的顛沛流離也映射了黃光裕的跌宕人生。2005年,國美以8億元買入北京市豐臺區(qū)科技園區(qū)兩幅地,成為當(dāng)年帝都最大招拍掛項目,項目被命名為“國美商都”。
??三年后,黃光裕入獄,國美開始收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù),這個項目也被放上了“貨架”;2011年,它被海航集團(tuán)以57.5億元的價格收入囊中。之后,經(jīng)過數(shù)年糾葛、扯皮、公堂訴訟,又返還給了國美。
??國美商都雖閑置已久,但因為身處寸土寸金的北京,其估值自然不菲。一個數(shù)據(jù)可以佐證,2019年7月中海拿下豐臺科技園附近一宗約21.6萬平方米的地塊時,價格接近80億。以此計算說,國美商都的價值至少在百億級別以上。
??此次,20年共計178億元的租金厘定也很“隨性”,是自己報價自己蓋章,由訂約方經(jīng)參考兩名獨(dú)立物業(yè)估值師所厘定,但并沒有具體說明每一年租賃收入的漲幅變化。
??有投資者在公開平臺質(zhì)疑道,“當(dāng)前一二線城市寫字樓市場出現(xiàn)了高空置率、租金下行的情況,一次性租賃20年將面臨很多不確定性風(fēng)險?!?/p>
??另有小股東打趣道,“20年后還有沒有這三座商廈,或還有沒有國美,都還是個問號。舉個例子,你早早付了20年房租,過幾年房子被拆、房東跑路,剩下十幾年的錢就打了水漂” “借錢20年不算利息肯定借不到錢,那么租房以當(dāng)前市價且約定20年不漲租金也租不到房吧?”
??眼下,國美缺的不是長期租房權(quán),而是商業(yè)活動現(xiàn)金流。如果賣了三座商廈,注入真金白銀,那么178億就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),可快速增厚業(yè)績提高市值;而三座大廈的租房權(quán),并不能快速提升業(yè)績,是劣質(zhì)資產(chǎn),其價值只能隨時間而緩慢釋放。
??東山再起有多難?
??在度過近8個月的假釋期后,2021年2月16日,黃光裕終于恢復(fù)自由身。
??兩天后,他便馬不停蹄出現(xiàn)在國美集團(tuán)高管會,立下軍令狀,“力爭用未來18個月的時間,使國美恢復(fù)原有的市場地位。”
??在之后4月7日的電話會議中,黃光裕一共提及21次“我相信”。但要知道,無論哪個目標(biāo)對于國美和黃光裕本人來說都非易事。
??黃光裕雖然回歸,但家電市場卻換了一副新天地。如今,人們在談?wù)撾娖髁闶蹠r,第一想到的是京東、蘇寧、淘寶天貓。至于國美,人們只會無限懷念那個黃光裕所在的年代。
??黃光裕離去的2008年,國美、蘇寧營收分別為459億元和499億元,相差甚小。而當(dāng)時的京東還只是被兩位老大哥瞧不上的“后浪”。
??12年過去,國美已遠(yuǎn)遠(yuǎn)被對手甩在了身后。根據(jù)2020年數(shù)據(jù),京東營收7458億元,蘇寧易購營收2584.59億元,國美的營收不到450億,不足蘇寧的五分之一、京東的6%。
??顯然,國美已掉落家電零售第一梯隊,市場份額不可同日而語,僅剩下3400余家門店。2020年,國美零售的業(yè)績表現(xiàn)也不盡人如意,其營收和虧損連續(xù)第四年下滑和擴(kuò)大。
??數(shù)據(jù)顯示,2020年,國美零售錄得營收跌回12年前的水平,達(dá)441.19億元,同比下降25.83%;凈利虧損69.94億元,同比下降170.05%。這幾乎是過去兩年虧損額之和——2019年虧損25.90億元,2018年虧損48.87億元。
??除了連續(xù)大幅虧損,國美的債務(wù)也居高不下。負(fù)債方面,該公司期末總負(fù)債692.27億元,資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到98.2%;與5年前相比,增長32個百分點。
??截止2020年末,國美零售流動負(fù)債為529.43億元,超過全年總營收。另一方面,2020年流動資產(chǎn)為369.59億元,現(xiàn)金僅95.97億元,難以覆蓋債務(wù)缺口。
??一榮俱榮,一損俱損。“國美系”其余5家上市公司的業(yè)績也難以在短時間內(nèi)重拾高光,面臨整體虧損的新“圍城”。
??2020年,“國美系”旗下的國美零售、*ST美訊和拉近網(wǎng)娛紛紛虧損,僅有國美金融科技和中關(guān)村實現(xiàn)盈利,分別為1431.6萬元和2553.14萬,杯水車薪。
??專業(yè)人士分析道,目前國美零售的三重困境,其一,負(fù)債率高,迫切需要降低負(fù)債率;其二,需要市場拓展,這又非常需要資金;其三,需要扭虧。
??至于持續(xù)擴(kuò)大的虧損,黃光裕解釋稱,疫情期間虧損是小數(shù)目,其他板塊未來不排除通過融資等手段引入現(xiàn)金流。他還補(bǔ)充道,“公司在未來拓展的費(fèi)用上有很多準(zhǔn)備。”
??從財務(wù)層面看,本次178億的騰挪交易能夠優(yōu)化財務(wù),通過發(fā)行股份的方式支付租金,不僅為國美零售減輕債務(wù)負(fù)擔(dān),反而通過增大上市公司的凈資產(chǎn),實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率下降。
??國美零售也坦言,該交易讓集團(tuán)在來年盡量減少對戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行持續(xù)投資的現(xiàn)金流支出,而租期較長所帶來的穩(wěn)定性使該集團(tuán)能夠并激勵集團(tuán)對主體物業(yè)進(jìn)行長期投入及優(yōu)化運(yùn)營。
??“挪用”地產(chǎn)棋子
??從假釋到正式釋放,黃光裕并未提及地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
??但不得不承認(rèn)除了電器零售帝國,他背后還有一個龐大繁雜的地產(chǎn)王國,這也是支撐其撬動178億資金以及東山再起的重要籌碼。
??去年9月,黃光裕保釋出獄后主動“割肉”的第一單,他拋售了位于豐臺區(qū)南二環(huán)的北京悅秀城,回血26億元。
??樂居財經(jīng)了解到,目前,黃光裕實際控股企業(yè)285家。在旗下眾多的企業(yè)中,涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要有北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、國美地產(chǎn)控股有限公司兩家。
??據(jù)不完全統(tǒng)計,上述兩家共有對外投資企業(yè)24家,其中仍在業(yè)、存續(xù)的企業(yè)有15家。此外,國美官網(wǎng)顯示,國美旗下地產(chǎn)板塊主要有國美地產(chǎn)、申福和玖號置業(yè)三個品牌。
??其中,申福、玖號置業(yè)均為國美控股旗下地產(chǎn)公司。2016年5月,國美控股集團(tuán)內(nèi)部對地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出戰(zhàn)略調(diào)整,將旗下國美地產(chǎn)、玖號置業(yè)、三亞旅業(yè)、金尊地產(chǎn)及申福投資等地產(chǎn)公司統(tǒng)一整合為國美控股集團(tuán)地產(chǎn)板塊。
??黃光裕并不是國美涉足地產(chǎn)的第一人,這方面來講,其兄黃俊欽的想法要走在他前面。
??從小家境貧寒的黃光裕,16歲開始跟隨長兄黃俊欽北上內(nèi)蒙古倒賣電器,賺下第一桶金。
??1986年,兄弟二人轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京,在珠市口東大街420號承包了百余平米的服裝店,并于次年重操舊業(yè),將店名變更為“國美電器”。從此,黃光裕以8000元積蓄起步的草根首富之路拉開帷幕。
??1991年,國美的家電生意步入正軌,并在市場上逐漸確立了領(lǐng)導(dǎo)地位。黃俊欽得以分心開來,打起了房地產(chǎn)的主意。
??彼時,黃俊欽拿下三元橋東北方位霄云路的一個地塊。1991年,新恒基國際大廈開始興建,后來又建起了鵬潤大廈。
??那也是無數(shù)人下海,進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的草莽時代。也許正是看到了中國房地產(chǎn)的崛起,一只腳跨入地產(chǎn)行業(yè)的次年,黃俊欽在兩兄弟的分家中分走了房地產(chǎn)業(yè)務(wù),而黃光裕得到了國美招牌。
??直到1996年,黃光裕在單干了四年后,才學(xué)起了哥哥做房地產(chǎn)。至于進(jìn)入的原因,黃光裕覺得房地產(chǎn)來錢快,而做零售吃力不討好,太苦太累。
??從成立鵬潤地產(chǎn)起,這家公司極力擴(kuò)張土地儲備,陸陸續(xù)續(xù)開發(fā)了鵬潤家園、明天第一城、國美第一城、鵬潤藍(lán)海、國美商都等項目。一時間黃光裕擁有的地產(chǎn)價值至少在300億以上,成為名副其實的京城大地主。
??只是,在2008年11月23日,黃光裕毫無征兆地被警方帶走后,國美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)如也隨著黃的離開而沉寂下去,此后未有新的拿地動作。
??但在獄中的黃光裕對于地產(chǎn)板塊仍十分上心,他親自為國美地產(chǎn)確定了“未來幾年鵬潤地產(chǎn)將以物流倉儲地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù),輔以住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”的發(fā)展方向?!?/p>
??官網(wǎng)顯示,目鵬潤集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)包括北京鵬潤大廈、北京國美商都、西安鵬潤悅秀城、重慶鵬潤悅秀城、廣州鵬潤云端等項目。
??近年里,國美地產(chǎn)又提出了以成為國內(nèi)領(lǐng)先的“新型商業(yè)寫字樓智能化開發(fā)運(yùn)營服務(wù)平臺”為展望的企業(yè)新定位。
??未來16個月時間,國美重回市場位置的小目標(biāo)能否實現(xiàn),黃光裕或許還要借助地產(chǎn)的棋子,實現(xiàn)扭虧。
邳州國美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91320382MA1NC92457 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:10000(萬元)
瀘州國美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91510500727447305E 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:5017(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
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- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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