??敲定萬達商管與珠海國資合作事項后，王健林心中懸著的一塊“上市”石頭也落下來了。

　　4月19日，他親赴廣東四會翡翠市場進行考察。現(xiàn)場，老王對翡翠饒有興趣，一邊詳細端詳，一邊認真聽旁人介紹，中途還試坐了一整張翡翠原石打造的椅子。

　　王健林是翡翠玉石的忠實粉絲。傳言早在2011年，為了討太太歡心，他曾遠赴國外的一場拍賣會，當場豪擲1725萬，拍回了一只福祿壽三色翡翠手鐲，作為夫妻二人結婚周年紀念禮物。

　　看似，王健林卸下了“心防”，更有閑情雅致；實則，他卻在緊鑼密鼓為旗下地產(chǎn)板塊展開攻守。眼下，他又盯上了一家上市公司。
　　4月20日，中國新城鎮(zhèn)（01278.HK）發(fā)布公告稱，控股股東國開國際控股擬通過公開征集受讓方的方式協(xié)議轉讓本公司29.17億股股份，共有3家意向受讓方向其控股股東國開國際控股提交了申請材料。

　　分別為中國能源建設集團有限公司、無錫市交通產(chǎn)業(yè)集團有限公司及樂山萬達廣場投資有限公司（簡稱“樂山萬達”）。且需要繳納交易總價10%的締約保證金，可見三方都誠意滿滿。

　　截止目前，國開國際控股持有中國新城鎮(zhèn)53.48億股股份，占后者股本的54.98%。本次擬通過公開征集受讓方的方式轉讓公司29.17億股股份，占公司股本的29.99%。

　　如若交易完成后，國開國際控股持有中國新城鎮(zhèn)的股份降至約24.99%，失去第一大股東寶座；最終受讓方則持股29.99%，成為中國新城鎮(zhèn)的新一任控股股東。

　　老王此舉目的，在業(yè)內(nèi)人士看來，中國新城鎮(zhèn)屬于開發(fā)企業(yè)，王健林看好這個上市平臺，說明萬達可能有意分拆旗下的地產(chǎn)板塊注入這一上市平臺，實現(xiàn)萬達地產(chǎn)在H股的借殼上市。

　　但也有另外一種聲音認為，“王健林不會選擇借殼上市，萬達地產(chǎn)后續(xù)上市還是走IPO之路，此次僅是財務投資的考慮?！?/p>

　　花落誰家

　　三方實力強勁的選手，誰將“抱得美人歸”？

　　具體分析來看，“一號選手”中國能源建設由國資委100%控股，注冊資本260億元，它是中國能源電力行業(yè)提供整體解決方案、全產(chǎn)業(yè)鏈服務的綜合性特大型集團公司，業(yè)務涵蓋能源電力、水利水務、鐵路公路、港口航道、市政工程等領域。

　　“二號選手”無錫市交通產(chǎn)業(yè)由無錫市人民政府100%控股，注冊資本57.45億元，業(yè)務涉及城市公交、公路客運、交通基礎設施建設、飛機制造、通用航空服務、智能交通等領域。

　　相較之下，此次意向接盤中國新城鎮(zhèn)的候選名單中，僅有萬達一家為民營企業(yè)。

　　“三號選手”樂山萬達成立于2014年10月，注冊資本5000萬元，經(jīng)營范圍為商業(yè)廣場投資、房地產(chǎn)開發(fā)等，初始股東為大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商管”），并于2019年1月，全資控股股東變更為萬達地產(chǎn)集團有限公司（簡稱“萬達地產(chǎn)”）。

　　成立當年，樂山萬達就大手筆以3.65億元成交價，拿下樂山市一宗土地面積為177082.86平米(合265.62畝)的地塊，用途為商服、住宅。2016年9月23日，萬達集團第159座萬達廣場——樂山萬達廣場開幕。

　　雖然，樂山萬達的總體體量不及其他兩位候選選手，但是在轉讓條件中，有一行文字頗為關鍵，”意向受讓方應具有促進本公司持續(xù)發(fā)展的能力?！?/p>

　　具體規(guī)定顯示，意向受讓方或所屬上級企業(yè)從事經(jīng)營城鎮(zhèn)化投資或土地開發(fā)經(jīng)營或商業(yè)物產(chǎn)運營、教育等板塊3年以上的，包含兩個或兩個以上板塊的，可以獲得更高的評級得分。

　　可見，中國新城鎮(zhèn)格外看重業(yè)務協(xié)同能力。而萬達樂山正好與之完美契合，其母公司萬達地產(chǎn)從事土地開發(fā)業(yè)務；此外，萬達集團旗下還有萬達商管、萬達寶貝王，擁有商管、教育等板塊。

　　如此看來，萬達“獲勝”的可能性頗大，中國能源建設和無錫市交通產(chǎn)業(yè)或許就是充當“陪跑”的角色。

　　借殼上市？

　　自從2017年，萬達由于貸款緊縮及海外資產(chǎn)監(jiān)管趨嚴等因素，遭到了史無前例的“股債雙殺”。為了走出至暗時刻，王健林果斷“割肉”，出售了千億規(guī)模的核心資產(chǎn)，諸如文旅、酒店、海外項目。

　　在外界看來，此次老王逆向操作、欲收購一家上市公司的部分股權，尤為反常。

　　總市值不足17億港元的中國新城鎮(zhèn)，為何能吸引王健林的注意？

　　首先，這是一筆相當劃算的買賣。關于中國新城鎮(zhèn)29.99%股權的轉讓價，并未具體透露。公告僅交待本次股份轉讓價將以每股不低于人民幣約0.408元的等值港幣（即0.4875港元 ）。

　　以上述最低價0.4875港元/股計算，29.17億股股份的價值約14.2億港元。如果老王真的能順利得手，他將花一塊地不到的價格，成為一家上市公司的控股股東。

　　其次，在萬達商管“改道重回港股上市”落定之后，王健林心里也迫切想把萬達地產(chǎn)一起送進資本市場。軍人出身的他，手起刀落，干脆利落。

　　早在2019年，萬達地產(chǎn)股東轉變?yōu)樾鹿蓶|富泰（香港）投資有限公司和深圳迪訊實業(yè)有限公司，成為完全港資企業(yè)旗下公司。

　　萬達地產(chǎn)的股東變更，除公司性質(zhì)變化外，外界更多猜測指向萬達地產(chǎn)要謀求在港股上市。更早之前，外媒消息說，萬達集團計劃將一項房地產(chǎn)業(yè)務在新加坡以房地產(chǎn)信托基金（REITS）的形式上市，估值或超過10億美元。

　　樂居財經(jīng)曾向萬達內(nèi)部人士求證并獲悉，“萬達地產(chǎn)頻繁的股權變化，確實是為了上市而做準備，但是王健林希望將地產(chǎn)集團銷售額真正做大再上市?！?/p>

　　只不過，如果此次選擇“借殼”上市，王健林將為萬達地產(chǎn)找到一條更快捷登陸資本市場的捷徑。目前，樂山萬達旗下并未有任何子公司，不排除后續(xù)萬達地產(chǎn)旗下公司將注入其中。

　　當然，中國新城鎮(zhèn)這塊“大肥肉”同時有三家企業(yè)虎視眈眈，萬達能否拿到這個“殼”還存在未知。

　　正如中國新城鎮(zhèn)在公告中提示，國開國際控股將盡快組織評審委員會對意向受讓方進行綜合評審，“若經(jīng)綜合評審和國有資產(chǎn)審批程序沒有產(chǎn)生最終受讓方，則國開國際控股可重新公開征集受讓方或終止本次公開征集轉讓事項?！?/p>

　　重回千億

　　“輕重”資產(chǎn)分離，是王健林很早就認定的一條路徑。

　　2018年，萬達商業(yè)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)等四家股東。彼時，王健林承諾，在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務，今后不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。因此，萬達商業(yè)一分為二，獨立出萬達商管和萬達地產(chǎn)。

　　“不求做大，主要看利潤?！边@是王健林對萬達地產(chǎn)的最初訴求。就資產(chǎn)包而言，萬達地產(chǎn)集團囊括了萬達廣場、萬達酒店、萬達城、萬達茂等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，以及萬達旗下的住宅項目。

　　在萬達地產(chǎn)的起步“元年”，王健林作出的2018年工作報告顯示，地產(chǎn)集團收入540.2億元，同比減少34.9%；回款610.4億元，同比減少3.3%。而萬達地產(chǎn)收入曾經(jīng)的巔峰是2015年，地產(chǎn)業(yè)務收入達到1640.8億元。

　　此后，歷經(jīng)內(nèi)外部環(huán)境變化，萬達一直在“去地產(chǎn)化”和重回地產(chǎn)之間搖擺。2019年，王健林開始重新在地產(chǎn)上發(fā)力，要求提升地產(chǎn)開發(fā)的貢獻。

　　那兩年左右的時間，老王投入巨資重整文旅，先在甘肅蘭州、陜西延安投資萬達城，后入沈陽投資拿下文旅項目、醫(yī)院、學校和5個萬達廣場，接著又打進廣東、四川等地獲取文化、體育、商業(yè)等一攬子投資。

　　在各地土地市場，也屢現(xiàn)萬達身影，陸續(xù)在上海、武漢、蘭州、內(nèi)蒙、沈陽等地獲取項目建設文旅項目和商業(yè)項目萬達廣場。甚至開始拿純宅地，2020年4月23日，已多年不拿宅地的萬達，罕見在江蘇鹽城拍下一宗純住宅地塊，這似乎成為萬達重新入局土地市場的開場秀。

　　隨著新項目落地和承接來自商管的全部地產(chǎn)業(yè)務，曾定位為“附屬品”的萬達地產(chǎn)已經(jīng)悄然做大。

　　據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，萬達地產(chǎn)旗下現(xiàn)有121家子公司，主要包括文旅項目萬達城、城市綜合體萬達廣場和酒店、醫(yī)院的開發(fā)業(yè)務等。

　　2020年，萬達地產(chǎn)的業(yè)績指標為800億元，且計劃到2021年重回千億規(guī)模。

　　然而，在去年疫情夾擊下，萬達地產(chǎn)于2020年上半年完成的銷售額200多億元，完成率僅30%。為此，彼時的萬達地產(chǎn)集團總裁呂正韜，也于去年從供職18年的萬達離開。

　　面臨“內(nèi)斗”

　　在中國新城鎮(zhèn)面臨“賣身”之際，上置控股高調(diào)開“撕”。

　　穿透可知，中國新城鎮(zhèn)由國開國際控股有限公司、上置投資控股有限公司、施建與其妻司曉東各持股54.98%、15.1%、0.06%。

　　在地產(chǎn)圈，二股東將自家上市公司告上法庭，是一件“活久見”的事件。

　　4月9日，中國新城鎮(zhèn)接獲一份由股東上置控股向香港國際仲裁中心提交的仲裁通知書。要求中國新城鎮(zhèn)向其賠償人民幣3.9億元或有待評估的金額，以及利息、訟費等。

　　公告顯示，裁仲裁訴求與資產(chǎn)剝離事宜相關，指的正是2013年10月上置控股與中國新城鎮(zhèn)簽訂的資產(chǎn)剝離主協(xié)議。

　　彼時，中國新城鎮(zhèn)、國開國際控股、上置控股簽訂了國開國際股份認購協(xié)議，國開國際以每股港幣0.27 元認購股份。協(xié)議簽訂后，國開國際控股成為中國新城鎮(zhèn)大股東，持有54.32%股權。該新發(fā)股份認購于次年3月28日完成。

　　值得注意的是，當時跟上置控股的協(xié)議還包括一個條款，在國開行成為大股東后的24個月內(nèi)，上置控股需分5個階段回購中國新城鎮(zhèn)的部分剝離資產(chǎn)，及安排償還貸款，總代價約20.7億元。

　　中國新城鎮(zhèn)股權易手后，上置控股按時支付了第一筆代價款，之后一直沒有支付。

　　事實上，中國新城鎮(zhèn)不僅面臨“內(nèi)斗”，其業(yè)績情況也不容樂觀。2020年財報顯示，營收3.92億元，同比減少5.62%；凈利潤由盈轉虧，虧損2.51億元，同比大降362.99%。

　　過去4年（2016年-2019年），其分別實現(xiàn)營收約3.61億元、11.52億元、5.99億元、4.15億元。同期，凈利潤分別約3.33億元、3.36億元、8389.3萬元、9541.2萬元?？梢?，不管是營收還是凈利潤，中國新城鎮(zhèn)都呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢。

　　其中，城鎮(zhèn)化項目投資收益也出現(xiàn)了大幅下降。財報顯示，2020年錄得城鎮(zhèn)化項目投資收益2.29億元，較2019年大降21%。

　　在其他收入方面，2020年錄得其他收入8432.7萬元，較2019年同期減少58%，主要由于2020年投資物業(yè)公允價值收益僅為1388.5萬元，較上年減少88%。

　　中國新城鎮(zhèn)的市值同樣不盡人意，截至4月21日收盤，其股價報收0.17港元/股，總市值僅為16.53億港元。