??敲定萬達(dá)商管與珠海國資合作事項后，王健林心中懸著的一塊“上市”石頭也落下來了。

　　4月19日，他親赴廣東四會翡翠市場進(jìn)行考察。現(xiàn)場，老王對翡翠饒有興趣，一邊詳細(xì)端詳，一邊認(rèn)真聽旁人介紹，中途還試坐了一整張翡翠原石打造的椅子。

　　王健林是翡翠玉石的忠實粉絲。傳言早在2011年，為了討太太歡心，他曾遠(yuǎn)赴國外的一場拍賣會，當(dāng)場豪擲1725萬，拍回了一只福祿壽三色翡翠手鐲，作為夫妻二人結(jié)婚周年紀(jì)念禮物。

　　看似，王健林卸下了“心防”，更有閑情雅致；實則，他卻在緊鑼密鼓為旗下地產(chǎn)板塊展開攻守。眼下，他又盯上了一家上市公司。
　　4月20日，中國新城鎮(zhèn)（01278.HK）發(fā)布公告稱，控股股東國開國際控股擬通過公開征集受讓方的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓本公司29.17億股股份，共有3家意向受讓方向其控股股東國開國際控股提交了申請材料。

　　分別為中國能源建設(shè)集團(tuán)有限公司、無錫市交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司及樂山萬達(dá)廣場投資有限公司（簡稱“樂山萬達(dá)”）。且需要繳納交易總價10%的締約保證金，可見三方都誠意滿滿。

　　截止目前，國開國際控股持有中國新城鎮(zhèn)53.48億股股份，占后者股本的54.98%。本次擬通過公開征集受讓方的方式轉(zhuǎn)讓公司29.17億股股份，占公司股本的29.99%。

　　如若交易完成后，國開國際控股持有中國新城鎮(zhèn)的股份降至約24.99%，失去第一大股東寶座；最終受讓方則持股29.99%，成為中國新城鎮(zhèn)的新一任控股股東。

　　老王此舉目的，在業(yè)內(nèi)人士看來，中國新城鎮(zhèn)屬于開發(fā)企業(yè)，王健林看好這個上市平臺，說明萬達(dá)可能有意分拆旗下的地產(chǎn)板塊注入這一上市平臺，實現(xiàn)萬達(dá)地產(chǎn)在H股的借殼上市。

　　但也有另外一種聲音認(rèn)為，“王健林不會選擇借殼上市，萬達(dá)地產(chǎn)后續(xù)上市還是走IPO之路，此次僅是財務(wù)投資的考慮?！?/p>

　　花落誰家

　　三方實力強(qiáng)勁的選手，誰將“抱得美人歸”？

　　具體分析來看，“一號選手”中國能源建設(shè)由國資委100%控股，注冊資本260億元，它是中國能源電力行業(yè)提供整體解決方案、全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的綜合性特大型集團(tuán)公司，業(yè)務(wù)涵蓋能源電力、水利水務(wù)、鐵路公路、港口航道、市政工程等領(lǐng)域。

　　“二號選手”無錫市交通產(chǎn)業(yè)由無錫市人民政府100%控股，注冊資本57.45億元，業(yè)務(wù)涉及城市公交、公路客運(yùn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、飛機(jī)制造、通用航空服務(wù)、智能交通等領(lǐng)域。

　　相較之下，此次意向接盤中國新城鎮(zhèn)的候選名單中，僅有萬達(dá)一家為民營企業(yè)。

　　“三號選手”樂山萬達(dá)成立于2014年10月，注冊資本5000萬元，經(jīng)營范圍為商業(yè)廣場投資、房地產(chǎn)開發(fā)等，初始股東為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“萬達(dá)商管”），并于2019年1月，全資控股股東變更為萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“萬達(dá)地產(chǎn)”）。

　　成立當(dāng)年，樂山萬達(dá)就大手筆以3.65億元成交價，拿下樂山市一宗土地面積為177082.86平米(合265.62畝)的地塊，用途為商服、住宅。2016年9月23日，萬達(dá)集團(tuán)第159座萬達(dá)廣場——樂山萬達(dá)廣場開幕。

　　雖然，樂山萬達(dá)的總體體量不及其他兩位候選選手，但是在轉(zhuǎn)讓條件中，有一行文字頗為關(guān)鍵，”意向受讓方應(yīng)具有促進(jìn)本公司持續(xù)發(fā)展的能力?！?/p>

　　具體規(guī)定顯示，意向受讓方或所屬上級企業(yè)從事經(jīng)營城鎮(zhèn)化投資或土地開發(fā)經(jīng)營或商業(yè)物產(chǎn)運(yùn)營、教育等板塊3年以上的，包含兩個或兩個以上板塊的，可以獲得更高的評級得分。

　　可見，中國新城鎮(zhèn)格外看重業(yè)務(wù)協(xié)同能力。而萬達(dá)樂山正好與之完美契合，其母公司萬達(dá)地產(chǎn)從事土地開發(fā)業(yè)務(wù)；此外，萬達(dá)集團(tuán)旗下還有萬達(dá)商管、萬達(dá)寶貝王，擁有商管、教育等板塊。

　　如此看來，萬達(dá)“獲勝”的可能性頗大，中國能源建設(shè)和無錫市交通產(chǎn)業(yè)或許就是充當(dāng)“陪跑”的角色。

　　借殼上市？

　　自從2017年，萬達(dá)由于貸款緊縮及海外資產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)等因素，遭到了史無前例的“股債雙殺”。為了走出至暗時刻，王健林果斷“割肉”，出售了千億規(guī)模的核心資產(chǎn)，諸如文旅、酒店、海外項目。

　　在外界看來，此次老王逆向操作、欲收購一家上市公司的部分股權(quán)，尤為反常。

　　總市值不足17億港元的中國新城鎮(zhèn)，為何能吸引王健林的注意？

　　首先，這是一筆相當(dāng)劃算的買賣。關(guān)于中國新城鎮(zhèn)29.99%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價，并未具體透露。公告僅交待本次股份轉(zhuǎn)讓價將以每股不低于人民幣約0.408元的等值港幣（即0.4875港元 ）。

　　以上述最低價0.4875港元/股計算，29.17億股股份的價值約14.2億港元。如果老王真的能順利得手，他將花一塊地不到的價格，成為一家上市公司的控股股東。

　　其次，在萬達(dá)商管“改道重回港股上市”落定之后，王健林心里也迫切想把萬達(dá)地產(chǎn)一起送進(jìn)資本市場。軍人出身的他，手起刀落，干脆利落。

　　早在2019年，萬達(dá)地產(chǎn)股東轉(zhuǎn)變?yōu)樾鹿蓶|富泰（香港）投資有限公司和深圳迪訊實業(yè)有限公司，成為完全港資企業(yè)旗下公司。

　　萬達(dá)地產(chǎn)的股東變更，除公司性質(zhì)變化外，外界更多猜測指向萬達(dá)地產(chǎn)要謀求在港股上市。更早之前，外媒消息說，萬達(dá)集團(tuán)計劃將一項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在新加坡以房地產(chǎn)信托基金（REITS）的形式上市，估值或超過10億美元。

　　樂居財經(jīng)曾向萬達(dá)內(nèi)部人士求證并獲悉，“萬達(dá)地產(chǎn)頻繁的股權(quán)變化，確實是為了上市而做準(zhǔn)備，但是王健林希望將地產(chǎn)集團(tuán)銷售額真正做大再上市?！?/p>

　　只不過，如果此次選擇“借殼”上市，王健林將為萬達(dá)地產(chǎn)找到一條更快捷登陸資本市場的捷徑。目前，樂山萬達(dá)旗下并未有任何子公司，不排除后續(xù)萬達(dá)地產(chǎn)旗下公司將注入其中。

　　當(dāng)然，中國新城鎮(zhèn)這塊“大肥肉”同時有三家企業(yè)虎視眈眈，萬達(dá)能否拿到這個“殼”還存在未知。

　　正如中國新城鎮(zhèn)在公告中提示，國開國際控股將盡快組織評審委員會對意向受讓方進(jìn)行綜合評審，“若經(jīng)綜合評審和國有資產(chǎn)審批程序沒有產(chǎn)生最終受讓方，則國開國際控股可重新公開征集受讓方或終止本次公開征集轉(zhuǎn)讓事項?！?/p>

　　重回千億

　　“輕重”資產(chǎn)分離，是王健林很早就認(rèn)定的一條路徑。

　　2018年，萬達(dá)商業(yè)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)等四家股東。彼時，王健林承諾，在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。因此，萬達(dá)商業(yè)一分為二，獨(dú)立出萬達(dá)商管和萬達(dá)地產(chǎn)。

　　“不求做大，主要看利潤?！边@是王健林對萬達(dá)地產(chǎn)的最初訴求。就資產(chǎn)包而言，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)囊括了萬達(dá)廣場、萬達(dá)酒店、萬達(dá)城、萬達(dá)茂等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，以及萬達(dá)旗下的住宅項目。

　　在萬達(dá)地產(chǎn)的起步“元年”，王健林作出的2018年工作報告顯示，地產(chǎn)集團(tuán)收入540.2億元，同比減少34.9%；回款610.4億元，同比減少3.3%。而萬達(dá)地產(chǎn)收入曾經(jīng)的巔峰是2015年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入達(dá)到1640.8億元。

　　此后，歷經(jīng)內(nèi)外部環(huán)境變化，萬達(dá)一直在“去地產(chǎn)化”和重回地產(chǎn)之間搖擺。2019年，王健林開始重新在地產(chǎn)上發(fā)力，要求提升地產(chǎn)開發(fā)的貢獻(xiàn)。

　　那兩年左右的時間，老王投入巨資重整文旅，先在甘肅蘭州、陜西延安投資萬達(dá)城，后入沈陽投資拿下文旅項目、醫(yī)院、學(xué)校和5個萬達(dá)廣場，接著又打進(jìn)廣東、四川等地獲取文化、體育、商業(yè)等一攬子投資。

　　在各地土地市場，也屢現(xiàn)萬達(dá)身影，陸續(xù)在上海、武漢、蘭州、內(nèi)蒙、沈陽等地獲取項目建設(shè)文旅項目和商業(yè)項目萬達(dá)廣場。甚至開始拿純宅地，2020年4月23日，已多年不拿宅地的萬達(dá)，罕見在江蘇鹽城拍下一宗純住宅地塊，這似乎成為萬達(dá)重新入局土地市場的開場秀。

　　隨著新項目落地和承接來自商管的全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)，曾定位為“附屬品”的萬達(dá)地產(chǎn)已經(jīng)悄然做大。

　　據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，萬達(dá)地產(chǎn)旗下現(xiàn)有121家子公司，主要包括文旅項目萬達(dá)城、城市綜合體萬達(dá)廣場和酒店、醫(yī)院的開發(fā)業(yè)務(wù)等。

　　2020年，萬達(dá)地產(chǎn)的業(yè)績指標(biāo)為800億元，且計劃到2021年重回千億規(guī)模。

　　然而，在去年疫情夾擊下，萬達(dá)地產(chǎn)于2020年上半年完成的銷售額200多億元，完成率僅30%。為此，彼時的萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)總裁呂正韜，也于去年從供職18年的萬達(dá)離開。

　　面臨“內(nèi)斗”

　　在中國新城鎮(zhèn)面臨“賣身”之際，上置控股高調(diào)開“撕”。

　　穿透可知，中國新城鎮(zhèn)由國開國際控股有限公司、上置投資控股有限公司、施建與其妻司曉東各持股54.98%、15.1%、0.06%。

　　在地產(chǎn)圈，二股東將自家上市公司告上法庭，是一件“活久見”的事件。

　　4月9日，中國新城鎮(zhèn)接獲一份由股東上置控股向香港國際仲裁中心提交的仲裁通知書。要求中國新城鎮(zhèn)向其賠償人民幣3.9億元或有待評估的金額，以及利息、訟費(fèi)等。

　　公告顯示，裁仲裁訴求與資產(chǎn)剝離事宜相關(guān)，指的正是2013年10月上置控股與中國新城鎮(zhèn)簽訂的資產(chǎn)剝離主協(xié)議。

　　彼時，中國新城鎮(zhèn)、國開國際控股、上置控股簽訂了國開國際股份認(rèn)購協(xié)議，國開國際以每股港幣0.27 元認(rèn)購股份。協(xié)議簽訂后，國開國際控股成為中國新城鎮(zhèn)大股東，持有54.32%股權(quán)。該新發(fā)股份認(rèn)購于次年3月28日完成。

　　值得注意的是，當(dāng)時跟上置控股的協(xié)議還包括一個條款，在國開行成為大股東后的24個月內(nèi)，上置控股需分5個階段回購中國新城鎮(zhèn)的部分剝離資產(chǎn)，及安排償還貸款，總代價約20.7億元。

　　中國新城鎮(zhèn)股權(quán)易手后，上置控股按時支付了第一筆代價款，之后一直沒有支付。

　　事實上，中國新城鎮(zhèn)不僅面臨“內(nèi)斗”，其業(yè)績情況也不容樂觀。2020年財報顯示，營收3.92億元，同比減少5.62%；凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，虧損2.51億元，同比大降362.99%。

　　過去4年（2016年-2019年），其分別實現(xiàn)營收約3.61億元、11.52億元、5.99億元、4.15億元。同期，凈利潤分別約3.33億元、3.36億元、8389.3萬元、9541.2萬元?？梢?，不管是營收還是凈利潤，中國新城鎮(zhèn)都呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢。

　　其中，城鎮(zhèn)化項目投資收益也出現(xiàn)了大幅下降。財報顯示，2020年錄得城鎮(zhèn)化項目投資收益2.29億元，較2019年大降21%。

　　在其他收入方面，2020年錄得其他收入8432.7萬元，較2019年同期減少58%，主要由于2020年投資物業(yè)公允價值收益僅為1388.5萬元，較上年減少88%。

　　中國新城鎮(zhèn)的市值同樣不盡人意，截至4月21日收盤，其股價報收0.17港元/股，總市值僅為16.53億港元。