公司楊宏彬 2021-04-25 09:50:33 來源:樂居財經(jīng)
??招股書失效當天便火速“上新”,中國文旅決意要敲開資本市場的大門。
??4月23日晚間,中國文旅第三次向港交所提交招股書。與此前不同的是,這一次,大股東中國奧園(3883.HK)停止了“輸血”,貢獻的收入占比驟降至0.5%;而中國文旅急速降杠桿,遠離三條“紅線”,戴上了綠檔的“安全帽”。
??在過審的關(guān)鍵點上,中國文旅的“求生欲”爆棚。
??遠離“紅線”
??在中國文旅前兩次遞交的招股書中,有一個特別的指標——資產(chǎn)負債比率,據(jù)披露,資產(chǎn)負債比率是指,年末的借款及非貿(mào)易性質(zhì)的應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項總額除以總權(quán)益再乘以100%。
??2018年及2019年,這一比率分別為632%和272.2%,2020年則驟降243.3個百分點至37.9%。
??三年內(nèi),中國文旅的資產(chǎn)負債比率驟降將近600個百分點,據(jù)招股書披露,其原因是償還銀行及其他借款而導(dǎo)致。2020年,中國文旅需償還的借款總額已經(jīng)從2019年的5.78億元下降至1.38億元。
??其中,中國文旅償還了一筆牽扯公司經(jīng)營的信托借款。根據(jù)雙方借款協(xié)議,中國文旅在借款期間的經(jīng)營活動需事先獲得這家信托公司的同意。隨著借款的清償,中國文旅也擺脫了這家信托的“控制”。
??然而,看似驟降的債務(wù)卻在兩個月內(nèi)大幅“反彈”。截止2021年2月28日,中國文旅有息負債總額為4.15億元,較2020年末的1.38億元,翻了兩倍有余。
??2020年急于降杠桿,但“效果”只維持到年底,不免惹人猜測,其背后動機或與“紅線”有關(guān)。
??業(yè)內(nèi)人士分析稱,招股書二次失效的原因之一是公司在其中披露的信息不全面。三度遞表,中國文旅除了增加核心的經(jīng)營數(shù)據(jù)外,還披露了公司的三條紅線情況。
??根據(jù)三條紅線新規(guī),剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得高于70%,凈負債率不得高于100%,現(xiàn)金短債比不得小于1。
??中國文旅于招股書中披露,截止2020年12月31日,公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為33.5%,凈負債率-85.9%,現(xiàn)金短債比為27.1。三項指標均遠超“及格線”,三度遞表的中國文旅“求生欲”爆棚。
??按照新規(guī),中國文旅已進入綠檔,其2021年有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。
??近三年來,中國文旅開拓融資渠道,債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化。2018年底,一年內(nèi)到期的銀行及其他貸款占總有息負債的比例為61%,2020年該占比已經(jīng)下降至40%。截止2021年2月28日,中國文旅持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金5.62億元,同期內(nèi)一年內(nèi)的貸款為1.31億元,輕松覆蓋。
??此外,中國文旅已有意控制融資成本,截止2021年2月28日,一筆來自金融租賃公司的3.3億元的其他借款,實際利率為6.95%,比2019及2020年的其他借款利率下降約3個百分點。
??奧園“放手”
??中國文旅成立于2018年,是一家定位為文化旅游的物業(yè)開發(fā)商,公司業(yè)務(wù)集中于度假物業(yè)發(fā)展及文化旅游業(yè)務(wù)。
??招股書顯示,中國文旅的股權(quán)架構(gòu)較之前并無調(diào)整。公司股東依然為中國奧園(3883.HK)、中國文旅的前身恩平金輝煌的創(chuàng)始股東(包括譚嘉偉、陳凱君、許清彬、蔡宏江等)、一家來自香港的基金(趙文煒)以及中國奧園前高管林錦。
??具體來看,中國奧園透過悅景持有中國文旅28%的股權(quán),恩平金輝煌股東合計持股40%,趙文煒持股27.5%、林錦持股4.5%。
??奧園和中國文旅結(jié)緣于2017年,彼時,奧園斥巨資入股恩平金輝煌,獲得28%股權(quán)。奧園入股后,中國文旅即被外界視為奧園文旅。對于奧園入股,中國文旅表示:“引入奧園集團作為策略性投資者不但有利集團的整體戰(zhàn)略性發(fā)展,并在共享度假物業(yè)發(fā)展及文化旅游業(yè)務(wù)方面的資源與專業(yè)知識方面達致協(xié)同效應(yīng)?!?br/>
??實際上,奧園作為公司最大單一股東,給中國文旅提供了不小的幫助。
??據(jù)招股書顯示, 2018-2020年,中國文旅來自五大客戶的總收益分別約為3750萬元、6440萬元及2970萬元,分別占總收益的約11.2%、8.8%及3.1%。其中,來自最大客戶的收益為1500萬元、4080萬元及750萬元。
??而2018和2019年,中國文旅最大的客戶均為中國奧園,這兩年里,公司總收益約4.5%和5.6%均由奧園貢獻。
??但到了2020年,中國文旅來自五大客戶的收益已經(jīng)明顯下降,奧園也不再是最大客戶。期內(nèi)奧園貢獻的收益為519.6萬元,僅占總收益的0.5%。
??少了奧園的貢獻的銷售額,中國文旅的經(jīng)營情況又如何呢?公司在招股書中介紹到,中國文旅的收入主要來自于度假物業(yè)的銷售以及文化旅游業(yè)務(wù),其中度假物業(yè)的銷售是中國文旅的核心業(yè)務(wù)。
??2020年,中國文旅銷售度假物業(yè)的收益為8.48億元,較去年同期增長了42.76%,占比總收入的87.7%。
??可見,公司雖冠以“文旅之名”,但賣房才是其主要的收入來源,且賣房收益的占比處于逐年擴大的趨勢。回顧往期數(shù)據(jù),2018年和2019年,中國文旅銷售物業(yè)的收入分別為2.67億元和5.93億元,分別占比總收益的79.8%和80.7%,到了2020年,該占比升至87.7%。
??銷售物業(yè)業(yè)務(wù)的營收占比持續(xù)擴大,但毛利率卻在下滑。2018年-2020年,毛利率分別47.3%,43.4%以及37%,三年內(nèi)降了10個百分點。
??一邊是銷售業(yè)務(wù)在規(guī)模與利潤之間游移,另一邊的文化旅游業(yè)務(wù)面臨業(yè)績的波動。2020年文旅業(yè)務(wù)實現(xiàn)收益1.09億元,同比下滑12.8%,僅占總收益的11.2%。
??截至2020年12月末,中國文旅收入為9.68億元,毛利為3.67億元,凈利潤約7260.5萬元。
??從成長性來看,2020年中國文旅實現(xiàn)毛利3.67億元,同比增長15.05%;實現(xiàn)凈利潤1.53億元,同比增長47%。由此來看,盈利能力的提升并非來自主營業(yè)務(wù)的內(nèi)生增長力,而是依靠“控費”與“調(diào)節(jié)”。
??控費主要體現(xiàn)在行政與銷售支出,期內(nèi),中國文旅行政開支同比下降15.7%至4516.1萬元,銷售及分銷開支同比下降30.2至2730.5萬元,財務(wù)費用雖大幅增長848.9%至1357.3萬元,但三費整體節(jié)省約810萬元。
??此外,投資物業(yè)的公允值變動,是調(diào)節(jié)利潤的重要工具。這里的投資物業(yè)主要指印象泉林商業(yè)街,2020年,由于該項物業(yè)貶值大幅收窄,期內(nèi)投資物業(yè)的公允值為-65.7萬元,與2019年的-1770萬元相比,相當于變相增利1700萬元。
??控費節(jié)省810萬元,投資物業(yè)公允值減虧1700萬元,這兩項合計增利超2500萬元,是凈利增幅跑贏毛利增幅超30個百分點的關(guān)鍵。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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