公司苗野 2021-04-25 10:31:41 來源:中房報(bào)
??萬達(dá)商管重回港股又多了一個(gè)猜想。
??4月20日,樂山萬達(dá)商業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“樂山萬達(dá)投資”)參與了港股上市公司中國(guó)新城鎮(zhèn)大股東29.17億股受讓計(jì)劃,并繳納了締約保證金。如果成功便持股29.99%,成為中國(guó)新城鎮(zhèn)控股股東。
??緊接著關(guān)于“大連萬達(dá)計(jì)劃為旗下商業(yè)地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)融資200億元,目標(biāo)年底前赴港上市”的消息在地產(chǎn)圈不斷發(fā)酵。
??萬達(dá)商管經(jīng)歷了上市、退市、再上市曲折過程,如今長(zhǎng)達(dá)6年回A之路在3月24日被劃上句號(hào),王健林確有重回資本市場(chǎng)的計(jì)劃。
??萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,萬達(dá)商管獨(dú)立IPO主體是珠海市國(guó)資委出資30億入股的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司(以下簡(jiǎn)稱“萬達(dá)輕管”)。這跟樂山萬達(dá)投資入股中國(guó)新城鎮(zhèn)是兩碼事,樂山萬達(dá)投資是萬達(dá)地產(chǎn)旗下公司的投資,此舉更多傾向于財(cái)務(wù)投資,以萬達(dá)地產(chǎn)的體量,后續(xù)上市還是走IPO路子,沒必要借殼。
??對(duì)賭逼迫,轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股
??從宣布撤銷A股上市申請(qǐng),到敲定萬達(dá)商管與珠海國(guó)資合作,王健林最近動(dòng)作頻頻,劍指港股上市。
??這一切緣于2016年那份“對(duì)賭協(xié)議”。
??萬達(dá)商業(yè)首次登陸資本市場(chǎng)是在2014年12月23日,并成為當(dāng)年港交所最大IPO。但不到兩年時(shí)間,王健林認(rèn)為萬達(dá)商業(yè)價(jià)值被嚴(yán)重低估,于是在登陸港交所600多天后的2016年9月20日,宣布正式從港交所退市,同時(shí)推動(dòng)萬達(dá)商業(yè)A股上市。
??彼時(shí),萬達(dá)商管退市時(shí)其同投資者立下“對(duì)賭協(xié)議”,如不能在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內(nèi)地主板市場(chǎng)上市,萬達(dá)集團(tuán)將回購(gòu)全部股份,并支付10%-12%利息。
??盡管在2018年初,騰訊控股作為主發(fā)起方,聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達(dá)商業(yè)簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議,投資約340億元收購(gòu)萬達(dá)商業(yè)H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份,相應(yīng)地為萬達(dá)商業(yè)退市時(shí)簽訂的對(duì)賭協(xié)議買單,緩解了萬達(dá)商管當(dāng)時(shí)上市壓力。
??在新的投資股東加入后,萬達(dá)商業(yè)完成了從“商業(yè)地產(chǎn)”到“商業(yè)管理”的轉(zhuǎn)型,同時(shí)市場(chǎng)上一份新的“對(duì)賭協(xié)議”也被傳的熱火朝天。
??這份對(duì)賭協(xié)議是什么呢?四巨頭要求萬達(dá)商管在2023年10月31日前完成上市,且協(xié)議對(duì)萬達(dá)商管有凈利潤(rùn)的業(yè)績(jī)要求。首先是不能變更主營(yíng)業(yè)務(wù)且2019年凈租金收益不低于人民幣190億元,如果低于這個(gè)數(shù)值,投資方有權(quán)要求萬達(dá)方面給予其現(xiàn)金補(bǔ)償。
??財(cái)報(bào)顯示,2019年萬達(dá)商管的凈利潤(rùn)為250億元,其中有120億元是因持有性物業(yè)資產(chǎn)增值產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)收益,如扣去這部分盈利,凈租金利潤(rùn)為130億元,沒有達(dá)成對(duì)賭協(xié)議要求的業(yè)績(jī)。
??2020年因疫情影響,萬達(dá)商管的業(yè)績(jī)更是雪上加霜,實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入391.3億元,同比下降50%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)138.30億元,同比減少44.89%;歸屬股東凈利潤(rùn)135.22億元,同比減少44.58%。
??“對(duì)賭協(xié)議”始終懸在頭頂,成為王健林心中的一根刺,距離對(duì)賭協(xié)議規(guī)定的上市時(shí)間只剩2年多,于是重新推動(dòng)萬達(dá)商管赴港IPO,成了萬達(dá)最佳選擇。
??萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士表示,萬達(dá)商管不持有重資產(chǎn)項(xiàng)目,只負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng),所有重資產(chǎn)都劃到萬達(dá)地產(chǎn)下面。當(dāng)前香港資本市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)商管類企業(yè)比較青睞,這也是萬達(dá)商管聯(lián)合珠海國(guó)資進(jìn)行輕資產(chǎn)重組,將萬達(dá)輕管定為上市主體的初衷。
??負(fù)債變重,資產(chǎn)變輕
??一切又回到原點(diǎn)。
??2021年3月24日,萬達(dá)集團(tuán)宣布撤銷萬達(dá)商管在A股上市申請(qǐng);5天后,王健林率隊(duì)參觀珠海橫琴新區(qū),宣布萬達(dá)商管將引入珠海市國(guó)資委30億元戰(zhàn)略投資,將重組后的萬達(dá)輕管落戶珠海橫琴,同時(shí)計(jì)劃推動(dòng)萬達(dá)商管旗下輕資產(chǎn)平臺(tái)赴港上市。
??自1989年創(chuàng)業(yè)以來,這是王健林第一次將萬達(dá)旗艦公司引入國(guó)有資本。萬達(dá)商管雖業(yè)績(jī)一般,但卻是整個(gè)萬達(dá)目前最核心的資產(chǎn)。
??一位接近萬達(dá)集團(tuán)的相關(guān)人士認(rèn)為,萬達(dá)這幾年發(fā)展始終是想甩掉地產(chǎn)帽子,王健林也不斷強(qiáng)調(diào)萬達(dá)地產(chǎn)不追求銷售額,主要服務(wù)于萬達(dá)商管,對(duì)外展現(xiàn)出輕資產(chǎn)和剝離房地產(chǎn)形象,但萬達(dá)商管回A還是無望,又迫于“對(duì)賭協(xié)議”壓力,引入國(guó)資,重啟赴港IPO。
??與此前不同,萬達(dá)本次計(jì)劃上市的主體改為了萬達(dá)商管重組后輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)公告,擬重新上市的輕資產(chǎn)平臺(tái)不持有物業(yè),全面負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理。業(yè)務(wù)范圍包括向不同的萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主收取管理和服務(wù)費(fèi),還將著重研究萬達(dá)廣場(chǎng)巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式,向萬達(dá)廣場(chǎng)中小微企業(yè)開展金融服務(wù)和提供數(shù)據(jù)支持,同時(shí)創(chuàng)新開展萬達(dá)廣場(chǎng)、酒店、影城、文旅等生態(tài)系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)服務(wù)、新能源服務(wù)、廣告經(jīng)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)。
??根據(jù)王健林2016年底表述,目前萬達(dá)商管有兩種輕資產(chǎn)模式:第一種是投資類萬達(dá)廣場(chǎng),即投資者“拿錢下訂單”,萬達(dá)商管負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)。第二種是合作類萬達(dá)廣場(chǎng)模式,投資者出地又出錢,萬達(dá)出品牌,負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng),凈租金七三分成,投資者占七成,萬達(dá)商管占三成。
??某券商分析師表示,輕資產(chǎn)模式是商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)口,資本市場(chǎng)的估值會(huì)高。萬達(dá)商管營(yíng)收一直處于滑坡狀態(tài),全面輕資產(chǎn)化有助于降低負(fù)債,提高經(jīng)營(yíng)效率。萬達(dá)輕資產(chǎn)是輸出品牌和商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以及龐大的實(shí)體商業(yè)資源,這是投資者愿意買單的前提。
??公開數(shù)據(jù)顯示,萬達(dá)商管負(fù)債壓頂且手中現(xiàn)金逐年減少。過去三年,萬達(dá)商管現(xiàn)金流出近1000億元,在手現(xiàn)金從2017年1150億元下降至2020年末的406.5億元;一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債480.36億元,應(yīng)付賬款117.25億元,其他應(yīng)付款184.07億元。
??中國(guó)國(guó)際科促會(huì)理事布娜新認(rèn)為,不管是直接IPO還是借殼,都有利于萬達(dá)在未來時(shí)點(diǎn)尋找更快捷的上市之路。既可以先通過收購(gòu)實(shí)現(xiàn)第一步財(cái)務(wù)投資,也不排除核心資產(chǎn)未來IPO可能性。
??此前,王健林曾提到,香港估值低并不是退市的主要原因,主要是香港市場(chǎng)沒有流動(dòng)性。他說:“萬達(dá)只拿出14%的股份在香港上市,這意味著86%的股份是沒有流動(dòng)性的,也不好拿出來當(dāng)?shù)盅浩?。這意味著我們并不是真正的公眾公司?!?/p>
??如今重回港股IPO,降負(fù)債、去杠桿以及全面輕資產(chǎn)化已成為擺在萬達(dá)商管面前的主要任務(wù),還是老王的那句話:“富貴險(xiǎn)中求,敢闖敢干競(jìng)風(fēng)流”,全面輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后能否順利完成IPO,仍有待觀察。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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