??18年前，張瑞敏曾在福布斯全球總裁會(huì)議上高調(diào)表態(tài)，“海爾將以本業(yè)為主，不準(zhǔn)備投資國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)?！?/p>

??沒過幾年，“巔峰”狀態(tài)下的海爾地產(chǎn)就放出狂言：3年16倍，5年30倍，用6年時(shí)間超過萬科。 

??白云蒼狗，這個(gè)曾叫囂萬科的海爾地產(chǎn)，未能延續(xù)集團(tuán)在家電業(yè)務(wù)上的如魚得水。眼下，萬科銷售額于2020年已破7000億元大關(guān)；同期，海爾地產(chǎn)的銷售額僅230億元。

??然而就是這樣一家房企，業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)內(nèi)不算拔尖，卻熱衷改名。

??繼去年6月，公司旗下海爾地產(chǎn)物業(yè)正式更名為“海尚海服務(wù)”后；今年4月，海爾地產(chǎn)名稱由“青島海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團(tuán)有限公司”變更為“青島君一控股集團(tuán)有限公司”，而本次改名距上次還不到兩年零五個(gè)月。

??成立19年來，從最初的青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司到如今的君一控股，海爾地產(chǎn)經(jīng)歷了4次名稱變更。此次改名更為徹底，不見“海爾”痕跡。

??改名難“改命”，名稱變更的背后卻難掩海爾地產(chǎn)業(yè)績(jī)徘徊不前的境況。

??“造富”神器

??從字面意思來看，海爾地產(chǎn)變更為君一控股，似乎有意“去海爾化”。但實(shí)際上，它自誕生那一刻起，就被打上了家電巨頭海爾旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)的烙印。

??查閱股權(quán)可知，此次海爾地產(chǎn)的股東序列并未出現(xiàn)變化。作為母公司，青島海云創(chuàng)投資控股有限公司持有公司100%股權(quán)。

??穿透可知，青島海云創(chuàng)投資由海爾集團(tuán)、青島海創(chuàng)客管理咨詢企業(yè)（有限合伙）分別持股49.46%、35%，張瑞敏、梁海山、周云杰3人各持股9.03%、3.71%、2.79%。

??其中，二股東“海創(chuàng)客管理”成立于2014年9月，注冊(cè)資本81644萬元，由青島海創(chuàng)貳、青島海創(chuàng)肆、青島海創(chuàng)壹、青島海創(chuàng)叁、青島海創(chuàng)伍和海創(chuàng)客投資分別持股31.81%、22.02%、18.19%、15.21%、12.27%、0.50%。

??

??上述6家企業(yè)背后站著數(shù)位海爾高管和元老，例如海爾智董事長(zhǎng)梁海山、總裁李華剛、財(cái)務(wù)總監(jiān)宮偉、副董事長(zhǎng)解居志、原副董事長(zhǎng)譚麗霞均位列其中。

??其他海爾系高層，包括海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盛中華、海爾集團(tuán)副總裁孫京巖、海爾智家生態(tài)平臺(tái)副總裁馬堅(jiān)、海爾卡奧斯董事長(zhǎng)陳錄城、海爾家電集團(tuán)副總裁舒海等人身影也閃現(xiàn)其中。

??可見，海創(chuàng)客管理像是一個(gè)內(nèi)部高管的股權(quán)激勵(lì)平臺(tái)，最終受益人為張瑞敏，持股15.40%。如若，海爾地產(chǎn)上市，這批人也將收益頗豐。

??但單從股權(quán)而言，海爾地產(chǎn)此次“去海爾化”，僅是表面功夫。

??在融資層面，海爾地產(chǎn)也擺脫不了海爾集團(tuán)。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，海爾地產(chǎn)作為出質(zhì)人，共計(jì)進(jìn)行29次股權(quán)出質(zhì)，其中質(zhì)押予信托達(dá)13次，“金主”不乏山東省國際信托、中信信托等。

??但近年來，隨著房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨嚴(yán)，海爾地產(chǎn)則更加側(cè)重自家“補(bǔ)給”。2018年2月以來，作為出質(zhì)人有效狀態(tài)下，海爾地產(chǎn)共進(jìn)行6次股權(quán)出質(zhì)，其中有4次共計(jì)1.75億元股權(quán)數(shù)額質(zhì)押予海爾財(cái)務(wù)。

??資料顯示，海爾財(cái)務(wù)成立于2002年，注冊(cè)資本為70億元，由海爾集團(tuán)公司及其所屬成員單位共同出資組建。

??實(shí)際上，若脫離自家輸血平臺(tái)，海爾地產(chǎn)靠發(fā)債的融資之路，頗為坎坷。

去年8月，海爾綠城一期10.05億元ABS終止發(fā)。該發(fā)行人為濟(jì)南隆昇全運(yùn)村酒店管理有限公司，公司由青島海爾和綠城房地產(chǎn)集團(tuán)分別持股55%和45%。該資產(chǎn)支持計(jì)劃底層資產(chǎn)海爾綠城全運(yùn)村項(xiàng)目是海爾地產(chǎn)和綠城合作開發(fā)的項(xiàng)目。

??

??此外，也可以窺探海爾地產(chǎn)與海爾集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易。據(jù)海爾智家2020年年報(bào)顯示，關(guān)聯(lián)方未結(jié)算項(xiàng)目金額就包含海爾地產(chǎn)約8864萬元應(yīng)收賬款。

??事實(shí)上，海爾的品牌效應(yīng)和在制造業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)十年積攢的良好政商關(guān)系，也令海爾地產(chǎn)在拿地時(shí)擁有明顯優(yōu)勢(shì)。

??對(duì)此，原海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗也是毫不諱言，他在很多場(chǎng)合都公開說道：“我們做地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是，所到之處帶來大量的就業(yè)和GDP，因而容易拿到價(jià)格低廉的土地。”

??公開資料顯示，海爾集團(tuán)與重慶市政府簽訂投資合作協(xié)議時(shí)，重慶市政府表示將約1440畝宗地協(xié)議出讓給海爾，用于建設(shè)以公司名字命名的工業(yè)園區(qū)，約定將土地價(jià)款全額返還。海爾則提出將其中一塊約284畝的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。

??徘徊不前

??“更名” 背后，海爾地產(chǎn)正面臨止步不前的局勢(shì)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，海爾地產(chǎn)在2017年-2018年分別實(shí)現(xiàn)198.1億元、233.6億元銷售流量金額，在2019年-2020年則分別實(shí)現(xiàn)179.7億元、230.1億元銷售全口徑金額。不難看出，近四年，其銷售業(yè)績(jī)一直在200億上下徘徊。

??業(yè)績(jī)上的“僵局”早前也傳導(dǎo)到項(xiàng)目層面，海爾地產(chǎn)曾被質(zhì)疑“賣地求生”。

??早在2016年，海爾地產(chǎn)因去化壓力，以23.5億元的價(jià)格將海爾?瀾山公館項(xiàng)目、青島羅蘭公館項(xiàng)目、泰安桃花源三個(gè)項(xiàng)目賣給金科。

??需要指出的是，由于負(fù)債嚴(yán)重，在該筆收購中，金科受讓三個(gè)項(xiàng)目公司債務(wù)的總金額為高達(dá)19.46億元，占總收購價(jià)款的82.8%。

??數(shù)據(jù)顯示，2015年7月以來，海爾地產(chǎn)撤出對(duì)外投資達(dá)26家。近3年是海爾撤出對(duì)外投資的高峰期，已撤出對(duì)外投資企業(yè)達(dá)18家。

??除去“甩掉”項(xiàng)目，海爾地產(chǎn)還傾向于合作開發(fā)項(xiàng)目。4年前，中國金茂以1800萬元收購海爾產(chǎn)城創(chuàng)3個(gè)青島項(xiàng)目公司的60%股權(quán)，并提供36.73億元的額外股東借款。

??此外，2019年12月，海爾地產(chǎn)旗下的青島浩中房地產(chǎn)有限公司完成股權(quán)變更，融創(chuàng)（青島）置地有限公司持有該公司50%股權(quán)。這意味著，海爾東方悅府項(xiàng)目“下嫁”融創(chuàng)。

??截至目前，在海爾地產(chǎn)對(duì)外投資111家企業(yè)版圖中，有88家處于在業(yè)、存續(xù)狀態(tài)，其中持有100%持有股權(quán)的僅47家。也就是說，剩余41家為合資企業(yè)。

??抱團(tuán)取暖，不失為海爾地產(chǎn)擴(kuò)張的路徑之一。資料顯示，海爾地產(chǎn)除深耕青島外，還布局至濟(jì)南、太原、南京、武漢等十余座城市。

??但擴(kuò)張之下，海爾地產(chǎn)或許還要面臨“水土不服”，以及項(xiàng)目質(zhì)量問題凸顯。

??例如，今年伊始，海爾地產(chǎn)青島兩項(xiàng)目就爆發(fā)維權(quán)。其中，海爾中央花園項(xiàng)目就遭百位業(yè)主集體維權(quán)，業(yè)主稱，項(xiàng)目存在劣質(zhì)精裝修問題；還有部分一二樓的業(yè)主進(jìn)小區(qū)，要先坐電梯下行，否則進(jìn)不了小區(qū)。

??青島海爾世紀(jì)觀邸項(xiàng)目則主要是因業(yè)主發(fā)現(xiàn)，賣房時(shí)開發(fā)商捆綁的5000元/平的精裝修縮水，空調(diào)、燃?xì)鉄崴鞯扰渲脺p配；賣房時(shí)承諾的封閉陽臺(tái)，變成了開放式等。

??事實(shí)上，不僅青島，此前海爾地產(chǎn)也曾在天津、合肥、濟(jì)南等地頻現(xiàn)質(zhì)量門事件。這與以家電質(zhì)量?jī)?yōu)而享譽(yù)國內(nèi)外的海爾電器明顯不符。

??轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

??海爾地產(chǎn)在發(fā)軔之初，就擁有令人“羨慕”的資源。

??2002年，是海爾地產(chǎn)的元年。但五年后的2007年，海爾地產(chǎn)旗下僅剩3個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目和3個(gè)中檔商品房項(xiàng)目，成績(jī)乏善可陳。用海爾集團(tuán)總裁楊綿綿的評(píng)語就是“慢且差”。

??面對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的止步不前，海爾集團(tuán)提出了“一千天再造海爾”的計(jì)劃。

??2007年，盧鏗加盟海爾主導(dǎo)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及整個(gè)海爾集團(tuán)資源的加持下，海爾地產(chǎn)得到快速發(fā)展。

??但好景不長(zhǎng)，樓市的突然降溫給了這些“家電系”房企當(dāng)頭一棒。毫無準(zhǔn)備之下，經(jīng)驗(yàn)不足的“家電系”房企陷入銷售瓶頸。

??公開資料顯示，2013年，海爾地產(chǎn)的業(yè)績(jī)開始倒退，連續(xù)兩年都只有50億左右的銷售水平。就連原本要在2012年完成的上市計(jì)劃，也因銷售狀況不佳而擱淺。

??2013年，盧鏗出走，海爾地產(chǎn)一度陷入低谷，集團(tuán)“元老”盛中華接棒海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)之位。管理層的更迭，也帶來了地產(chǎn)發(fā)展思路的變更。 

??經(jīng)過近一年的內(nèi)部整合，盛中華推出“一店一庫智慧家”戰(zhàn)略，這時(shí)地產(chǎn)板塊只是承載海爾主業(yè)、協(xié)同集團(tuán)戰(zhàn)略的發(fā)展平臺(tái)，目的是為海爾家電和智能生活市場(chǎng)提供試驗(yàn)田和盈利點(diǎn)。

??2018年，海爾地產(chǎn)提出“產(chǎn)城融合”生態(tài)圈模式。目前，這一模式已在青島、天津、上海等全國多個(gè)城市落地。

       同年，公司名稱變更為青島海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團(tuán)有限公司，旗下所有地產(chǎn)項(xiàng)目將“海爾地產(chǎn)”改為“海爾產(chǎn)城創(chuàng)”。海爾地產(chǎn)試圖摒棄單一開發(fā)模式，推進(jìn)多產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的決心，由此可窺一斑。