??“三條紅線”、“兩集中”供地等調(diào)控政策，對房企投資帶來了巨大的影響，在這其中“三條紅線”涉及現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率，各大房企為了提升現(xiàn)金流、降負(fù)債，紛紛促銷售、抓回款，不少踩線房企調(diào)整投資節(jié)奏與力度，力求盡快“轉(zhuǎn)綠”?！凹泄┑亍闭叩耐瞥鲆矊ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流的統(tǒng)籌調(diào)度和管理提出了更高的要求。

??在此背景下，各大房企聯(lián)合拿地、合作開發(fā)開始增多，據(jù)CRIC對上市房企年報及業(yè)績發(fā)布會公布的上市房企2020年新增土儲權(quán)益比例進(jìn)行整理發(fā)現(xiàn)，在近40家樣本上市房企中，超過半數(shù)房企新增土地權(quán)益出現(xiàn)下降。

??究竟是為了保障規(guī)模、財務(wù)穩(wěn)健而犧牲權(quán)益，還是提升權(quán)益達(dá)到提質(zhì)增效的目的，正成為各大房企所面臨的選擇題。

??01

??2020年上市房企新增土儲權(quán)益為65%

??從近40家樣本房企新增土儲權(quán)益來看，2020年上市房企新增拿地權(quán)益為65%，較2019年下降1個百分點。

??為了更好地了解不同分位的房企新增土儲權(quán)益水平，我們將近40家樣本上市房企按75分位值、50分位值和25分位值劃分。

??最后發(fā)現(xiàn)與2019年時相比，75分位的房企新增土儲權(quán)益從2019年的73%降至71%，也就說是有75%的房企，新增土儲權(quán)益占比在71%以下，這相當(dāng)于想要達(dá)到行業(yè)前25%的房企，權(quán)益比例得在71%以上。

??與75分位值相比，50分位值的上市房企拿地權(quán)益下降幅度最大，從2019年的66%降至2020年的62%，達(dá)4個百分點，2020年拿地權(quán)益達(dá)到62%左右的拿地權(quán)益水平則為行業(yè)中游水平，這一分位的房企選擇通過合作拿地的方式撬動土地儲備，以至于犧牲了部分權(quán)益。

??25分位值拿地權(quán)益從56%漲至57%，也是三個分位值中唯一一個出現(xiàn)上漲的分位，這意味著低權(quán)益比的房企相對更加注意權(quán)益比例的提升，強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的發(fā)展，與此同時，若全年拿地權(quán)益低于57%，則處于行業(yè)較低水平，需要注意權(quán)益太低增收不增利的問題。

??從具體企業(yè)來看，位于25分位值左右的企業(yè)有綠城、中南、陽光城和世茂等。綠城是典型的善于小股操盤型房企，通過自身品牌和代建能力進(jìn)行小股操盤，提升房企影響力同時，進(jìn)一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營模式。

??位于50分位值左右的房企有招商蛇口、建業(yè)、時代中國等。其中建業(yè)和時代中國均是區(qū)域深耕型房企，雖然業(yè)務(wù)涉及代建和舊改，但也反映出當(dāng)前市場競爭激烈程度較高，即便是大本營區(qū)域，往往也只能通過合作開發(fā)來新增土儲。

??權(quán)益比最高的梯隊有正榮、保利和龍湖等規(guī)模房企，平均權(quán)益接71%，高權(quán)益有利于提升歸母凈利潤，達(dá)到“提質(zhì)增效”的目的。

??02

??拿地權(quán)益比例下降或影響未來權(quán)益銷售

??考慮到部分新增土儲會在年內(nèi)上市，拿地權(quán)益比例將在一定程度上影響未來企業(yè)權(quán)益銷售：新增土儲權(quán)益比例低的企業(yè)，未來一年的銷售規(guī)?？赡茉龃螅捎跈?quán)益較低，可能實際上對企業(yè)的盈利并無益處，而新增土儲權(quán)益高的企業(yè)在這方面則優(yōu)勢較大。

??對比2020年部分典型房企的新增土儲權(quán)益比例和銷售權(quán)益比例來看，新城、陽光城和萬科的新增土儲權(quán)益比例低于銷售權(quán)益比例，未來銷售權(quán)益比例預(yù)期也會下調(diào)；

??反之景瑞、德信、中駿等中小規(guī)模房企，2020年新增土儲權(quán)益比例高于銷售權(quán)益比例，尤其中駿新增拿地權(quán)益比例高達(dá)80%，遠(yuǎn)高于銷售權(quán)益比例66%，這部分房企未來銷售權(quán)益上漲動力較足。

??03

??集中供地競爭激烈，不斷壓縮盈利空間

??事實上，隨著2021年2月底，“集中供地”政策的推出也對企業(yè)的現(xiàn)金流的統(tǒng)籌調(diào)度和管理提出了更高的要求。

??已經(jīng)有部分熱點城市進(jìn)行了首批集中供地，可以發(fā)現(xiàn)，不少中小規(guī)模房企屢次參拍但顆粒無收，這對中小房企產(chǎn)生了較大影響，未來通過合作拿地、勾地、舊改等多渠道共同發(fā)力，也將成為行業(yè)未來發(fā)展趨勢，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是中小房企面臨的一大考驗。

??截止至2021年第20周，超半數(shù)城市已經(jīng)開啟首批集中供地競拍，“兩集中”政策穩(wěn)定落地，近期集中供地城市之中不乏北京、深圳、杭州等熱點城市。

??從市場熱度上來看，依然是不限價的重慶溢價率水平最高，溢價率高達(dá)43%。其次是深圳和廈門，雖然參拍地塊較少，僅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價率均在30%左右，市場熱度高漲。

??典型如廈門，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競拍到達(dá)上限價格，進(jìn)入競配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國貿(mào)&中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價都超過了6萬元/平方米，實際溢價率也均超過55%，房企競爭異常激烈。

??從11個已經(jīng)完成首批集中拍地城市的地價水平來看，和2020年全年涉宅地價格相比，11城中福州、廣州、長春、杭州和深圳成交地價不及去年水平，其余城市地價上漲均十分突出，尤其是重慶，增幅最大，高達(dá)50%，廈門在島內(nèi)兩宗優(yōu)質(zhì)地塊的助力之下，地價也明顯上升，5宗地平均樓板價達(dá)35823元/平方米，超越了一線的北京和深圳。

??從盈利情況來看，結(jié)合周邊3公里范圍內(nèi)在售住宅項目的平均售價測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)市場熱度比較高的無錫、廈門、重慶、杭州等城市地房比多達(dá)七成，盈利空間相對較小。

??典型如無錫，雖然在限價的影響下，無錫整體溢價率水平不高，僅有12%，但從盈利空間來看，整體表現(xiàn)不佳。以中儲地塊（XDG-2021-2號地塊）為例，該地塊所屬板塊為梁溪主城區(qū)，周邊配套相當(dāng)醇熟，尤其是該地塊緊鄰地鐵廣瑞站，距離無錫火車站僅有1站之隔，交通出行非常便捷，該地塊起拍樓面價為1.7萬/平方米，開拍后直接由萬科喊價至最高限價1.8萬/平方米，進(jìn)入競租賃環(huán)節(jié)，經(jīng)過多輪競拍，被融創(chuàng)以總價41.71億+66100平方米競租賃面積競得，該地塊被周邊項目售價在2萬元/平方米，按照這一價格，地房比高達(dá)90%，盈利不復(fù)存在。

??不僅如此，在對11個首批集中拍地城市測算毛利率后發(fā)現(xiàn)，本次土拍僅青島、福州、廣州的毛利率在30%以上，而土拍情緒高漲、地價明顯上漲的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率處于較低水平，封頂+高配建之下，無錫多宗地塊大概率面臨虧損。

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??對于地方城建而言，采取“限地價、競配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價率指標(biāo)，并控制名義樓板價的過快上漲，另一方面也可以促進(jìn)人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。

??但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地成本依舊是實打?qū)嵉奶嵘?，盈利空間也被進(jìn)一步壓縮。

??一方面是“集中供地”后，各地塊競爭激烈，盈利空間不斷被壓縮，中小房企不得不通過合作拿地等方式獲取土儲，另一方面是拿地權(quán)益比例下滑可能會導(dǎo)致增收不增利的問題。

       在目前行業(yè)規(guī)模見頂?shù)谋尘跋?，大量房企從追求?guī)模轉(zhuǎn)向追求利潤，如何把握兩者之間的平衡也成為了房企定制戰(zhàn)略的時候需要重點考量的問題。