??5月17日，業(yè)內(nèi)有消息指廣州旭輝城市更新投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州旭輝城市更新公司）的董事長(zhǎng)羅北生與總經(jīng)理殷杰已雙雙離職。羅北生曾是保利發(fā)展的舊改大將，2020年3月份履新旭輝時(shí)引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，殷杰也是廣州業(yè)內(nèi)的知名經(jīng)理人。

??5月19日，接近旭輝的知情人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示 ，殷杰其實(shí)早在2020年8月便已離職，而羅北生也在入職8個(gè)月后掛印離去。

??按照最初的規(guī)劃，旭輝廣東區(qū)域?qū)⒃?021年前后實(shí)現(xiàn)300億元的銷售額，舊改是主要供貨渠道之一。但目前看來(lái)這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度不小，2020年，廣東5個(gè)城市的合同銷售金額僅有153億元。

??舊改項(xiàng)目的推進(jìn)未達(dá)預(yù)期可能是原因之一，雖然旭輝在廣東已有不少舊改項(xiàng)目在跟進(jìn)，但截至目前完成轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目寥寥可數(shù)，被寄予厚望的廣州旭輝城市更新公司至今尚未有舊改項(xiàng)目簽約落地。

??舊改人事變局

??在旭輝的全國(guó)布局中，相較于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和中西部，華南地區(qū)的起步算是比較晚的。該公司直到2016年下半年才進(jìn)駐粵港澳大灣區(qū)，為了盡快站穩(wěn)腳跟便制定了以合作開(kāi)發(fā)和舊改為主的多元化增儲(chǔ)戰(zhàn)略。作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，廣州的舊改市場(chǎng)自然是不容錯(cuò)失的，2019年12月，廣州旭輝城市更新公司成立，下轄廣州、佛山、中山等城市，旭輝廣州事業(yè)部總經(jīng)理殷杰被調(diào)任為該公司總經(jīng)理。

??羅北生是2020年3月份到崗的，職位是董事長(zhǎng)。他的上一份工作是廣東保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)，曾操盤(pán)保利賴以成名的琶洲村舊改項(xiàng)目，還擔(dān)任過(guò)廣州保利城改投資有限公司總經(jīng)理，主導(dǎo)冼村、蘿崗、新塘等舊改項(xiàng)目。

??某房企舊改負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，跟招拍掛不同，企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)在舊改領(lǐng)域并不突出，口碑更為重要。“村民看重的是誠(chéng)意，錢(qián)到位，人也要到位，我們副總裁每個(gè)星期都要到村里去，級(jí)別越高的領(lǐng)導(dǎo)參與，推進(jìn)速度就越快?！?/p>

??而羅北生在舊改項(xiàng)目中也是事必躬親，多年下來(lái)在村民中積累了不少口碑，各方關(guān)系都處理得較為和諧。旭輝邀他加盟，打開(kāi)廣州舊改大門(mén)的目的很明確。

??雖然身負(fù)重任，但殷、羅的在職時(shí)間卻只有短短數(shù)月時(shí)間。2020年6月23日，廣州市黃埔區(qū)新龍鎮(zhèn)均和村舉行了舊村改造啟動(dòng)區(qū)拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)發(fā)放儀式，這是他們二人最后一次以廣州旭輝城市更新公司高管的身份公開(kāi)亮相。來(lái)自企查查的信息顯示，早在2020年4月，廣州旭輝企業(yè)管理有限公司的法人就已經(jīng)由殷杰變更為劉煜，4個(gè)月后，廣州旭輝城市更新公司的法人也從殷杰變?yōu)榱藙㈧?。而羅北生則是在2020年11月正式離職的，只待了8個(gè)月。

??據(jù)知情人士透露，目前廣州旭輝城市更新公司已沒(méi)有董事長(zhǎng)這一職位，一把手是總經(jīng)理劉煜。

??隨著競(jìng)爭(zhēng)者的不斷增多，廣州舊改市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)日趨白熱化。后來(lái)者旭輝的斬獲不算多，截至目前，在廣州只參與了黃埔區(qū)兩個(gè)舊改項(xiàng)目——均和村及九樓村的前期工作，均和村及九樓村，其中九樓村已經(jīng)完成數(shù)據(jù)測(cè)量、老人安置點(diǎn)建設(shè)等工作，還有全村范圍內(nèi)近1/3房屋的簽約工作。

??300億元銷售目標(biāo)壓力不小

??2020年，旭輝錄得了2310億元的銷售額，同比增長(zhǎng)15%。雖然各區(qū)域銷售額均有不同程度的上升，但區(qū)域間的表現(xiàn)也有很大差距，占比最高的長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額1011.9億元，同比上升4.4%，環(huán)渤海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額529.3億元，同比上升5.1%；中西部區(qū)域與華南區(qū)域銷售增長(zhǎng)速度較快，其中中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額513.8億元，同比上升43.3%，排在末位的華南區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額255.0億元，同比上升46.1%。

??華南區(qū)域涵蓋了福建、廣東、廣西、海南4省區(qū)，廣東無(wú)疑是最具增長(zhǎng)潛力的省份。進(jìn)駐廣東之初，旭輝躊躇滿志，在2017年便曾表示要在5年內(nèi)做到300億元的銷售額。從近幾年的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，目標(biāo)的達(dá)成任重而道遠(yuǎn)。2018年，旭輝在廣東共有佛山、廣州、中山、江門(mén)4個(gè)城市貢獻(xiàn)銷售收入，總銷售額約在70.5億元。2019年，佛山、廣州、東莞3城錄得103.6億元的銷售額。2020年，佛山、東莞、惠州、深圳、江門(mén)5個(gè)城市一共取得153億元銷售額。過(guò)去兩年，旭輝在廣東都保持了約47%的銷售額增速，若要在2021年達(dá)成300億元，今年的增速需大幅提升到96%。

??銷售規(guī)模未達(dá)預(yù)期，很大程度上是因?yàn)橥恋貎?chǔ)備的制約。即便是迫切想打出一番天地，但旭輝對(duì)招拍掛市場(chǎng)依然持謹(jǐn)慎態(tài)度。2020年，旭輝新增了1310萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)、商業(yè)勾地、收并購(gòu)等渠道新增的土儲(chǔ)占比達(dá)到了51%，相較2019年的33%有明顯提升。按照旭輝控股董事局主席林中的說(shuō)法，這是為了確保利潤(rùn)水平，因?yàn)槎嘣滥玫乩麧?rùn)往往會(huì)遠(yuǎn)超招拍掛項(xiàng)目。

??秉承這一原則，旭輝在廣東也更多側(cè)重合作及舊改等拓展渠道，儲(chǔ)備的項(xiàng)目絕大部分來(lái)自合作渠道。在廣州4月份的首次集中供地中，旭輝對(duì)4個(gè)地塊表示有意向，但暫時(shí)也還未有項(xiàng)目落實(shí)。

??對(duì)于廣東的舊改市場(chǎng)，林中頗為重視，還親自出席了廣州旭輝城市更新公司的開(kāi)業(yè)揭牌儀式。他當(dāng)時(shí)表示，旭輝在大灣區(qū)的發(fā)展需雙輪驅(qū)動(dòng)，一是持續(xù)穩(wěn)健房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，二是敢于開(kāi)創(chuàng)城市更新，二者缺一不可。而廣州旭輝城市更新承載著未來(lái)旭輝在大灣區(qū)的土地存儲(chǔ)使命，為旭輝的發(fā)展提供更多的突破點(diǎn)。

??舊改市場(chǎng)的各方利益盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，外來(lái)者想在短期內(nèi)便站穩(wěn)腳跟并非易事。因此，這些年旭輝在廣東的業(yè)績(jī)大部分都是來(lái)自于合作項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，目前該公司于廣東的土地儲(chǔ)備大部分權(quán)益比都在50%以下，例如，佛山的5個(gè)項(xiàng)目權(quán)益比在20%-34%，中山的2個(gè)項(xiàng)目也只持有33%的權(quán)益。

??或許是為了加大廣東市場(chǎng)的拓展力度，2019年底，旭輝挖來(lái)了曾擔(dān)任陽(yáng)光城廣州區(qū)域總裁的劉煜。幾個(gè)月后，劉煜便頂替殷杰擔(dān)任了旭輝廣州事業(yè)部總經(jīng)理一職，2020年6月，旭輝宣布成立廣桂區(qū)域事業(yè)部，合并原廣州事業(yè)部和南寧公司，劉煜出任廣桂區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理。今年5月份，在與彰泰達(dá)成合作協(xié)議后，旭輝決定成立獨(dú)立的廣西事業(yè)部，原廣桂區(qū)域事業(yè)部更名為廣州事業(yè)部，劉煜仍然是廣州事業(yè)部的一把手。