??物業(yè)IPO迎來收緊態(tài)勢(shì)。

??5月20日，港交所公布兩份咨詢總結(jié)，包括主板盈利規(guī)定，以及檢討《上市規(guī)則》有關(guān)紀(jì)律處分權(quán)力及制裁的條文。

??根據(jù)規(guī)定，主板上市申請(qǐng)人于3年?duì)I業(yè)紀(jì)錄期的股東應(yīng)占盈利必須符合以下最低要求：最近一個(gè)財(cái)政年度不低于3500萬港元；及前兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)不低于4500萬港元(三年累計(jì)盈利不低于8000萬港元)。盈利規(guī)定上調(diào)幅度為60%。

??上述修訂后的盈利調(diào)高幅度將于2022年1月1日生效。

??事實(shí)上，由于香港市場(chǎng)更加靈活的政策，近年來吸引了眾多內(nèi)地物業(yè)企業(yè)赴港上市。截至目前，已有42家來自內(nèi)地的物業(yè)管理公司在香港掛牌上市，同時(shí)還有16家正在上市處理中。

??在申請(qǐng)赴港IPO內(nèi)地物企中不乏管理面積不足1000萬平方米或凈利潤(rùn)低于3000萬港元的中小型物業(yè)公司的身影，此次盈利門檻的調(diào)高，無疑為這些還徘徊在港股之外的物企帶來了不小挑戰(zhàn)。

??旨在提高香港股市質(zhì)量

??港交所調(diào)高主板盈利門檻的消息并不算突然。

??早在去年11月27日，港交所就曾發(fā)布咨詢文件，計(jì)劃提高主板上市的盈利門檻。

??港交所在咨詢文件中共提出兩個(gè)方案。

??方案一是跟隨早前市值門檻上調(diào)幅度，由2億港元提升至5億港元，上調(diào)1.5倍，申請(qǐng)上市公司最近一年盈利須不少于5000萬港元，前兩個(gè)財(cái)年累計(jì)盈利不少于7500萬港元。

??方案二是根據(jù)恒指自1994年至2019年間平均增幅，得出2倍的升幅，公司最近一年盈利須不少于6000萬港元，前兩財(cái)年不少于9000萬港元。

??根據(jù)咨詢文件，若按兩方案審視自2016年至2019年的新股申請(qǐng)，方案一及二將分別有437宗及486宗上市申請(qǐng)屬不合格。一旦實(shí)施兩項(xiàng)建議方案，在某些方面，港交所將成為全球主要交易所中要求最高的。

??此舉也被外界視為收緊“殼股”公司上市規(guī)則。

??此后，這份最初的提高主板上市門檻咨詢?cè)獾綐I(yè)界強(qiáng)烈反對(duì)。

??到今年5月初，港交所曾表示放棄主板上市盈利要求倍增的建議，采取折中辦法，將三年累計(jì)盈利門檻由原來建議的1.25億港元調(diào)整至8000萬港元。

??盈利規(guī)定是三大財(cái)務(wù)資格測(cè)試之一，是香港聯(lián)交所厘定上市申請(qǐng)人是否適合在主板上市時(shí)所用的穩(wěn)健定性及定量評(píng)估的其中一環(huán)。

??實(shí)際上，盈利規(guī)定自1994年后無任何修訂，最近一次調(diào)高市值規(guī)定是在2018年，港交所將主板市值規(guī)定由2億港元調(diào)高至5億港元，因未將盈利同時(shí)提高，從而導(dǎo)致僅僅符合兩項(xiàng)最低要求的公司引申歷史市盈率由10倍爆升至25倍，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均數(shù)。

??此次港交所除提高主板盈利門檻之外，亦刊發(fā)《紀(jì)律處分咨詢總結(jié)》。經(jīng)修訂的《上市規(guī)則》條文可加強(qiáng)港交所對(duì)個(gè)別人士的失當(dāng)，及違反《上市規(guī)則》的行為作出追究并施加失當(dāng)制裁的權(quán)利，并于2021年7月3日實(shí)施及生效。

??對(duì)于港交所此次上市規(guī)則的修改，知名物業(yè)和社區(qū)經(jīng)濟(jì)分析師黃昇認(rèn)為，港交所此舉旨在提高香港股市質(zhì)量，吸引到更多具備“性價(jià)比”的優(yōu)質(zhì)公司來鞏固自己在亞洲的金融地位。

??物業(yè)企業(yè)或加速“內(nèi)卷”

??根據(jù)已經(jīng)披露的招股書，目前在排隊(duì)等候港股上市的德信服務(wù)、越秀服務(wù)、富力地產(chǎn)物業(yè)等均符合新的盈利測(cè)試要求。

??在已上市的42余家物業(yè)公司中，燁星集團(tuán)2020年凈利潤(rùn)低于3000萬港元；浦江中國(guó)控股有限公司和年初剛上市的宋都服務(wù)2020年凈利潤(rùn)也剛超過3000萬港元。

??在黃昇看來，港交所主板盈利門檻的調(diào)高，對(duì)所有內(nèi)地想去香港上市的小規(guī)模和區(qū)域型物業(yè)企業(yè)是一次極大挑戰(zhàn)。

??原因有二點(diǎn)：

??第一，一直以來所有的物業(yè)公司都是奉行以“規(guī)模為王”的真理在市場(chǎng)上“跑馬圈地”，對(duì)物業(yè)自我的盈利能力和凈利潤(rùn)不重視，直接反映出的是絕大部分物業(yè)都不重視社區(qū)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

??第二，新規(guī)的出臺(tái)肯定會(huì)加劇區(qū)域中小型物業(yè)公司之間的合并購，在要規(guī)模的同時(shí)追求市盈利，會(huì)極大刺激整個(gè)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰和“內(nèi)卷化”。

??諸葛找房數(shù)據(jù)分析師陳霄也認(rèn)為，一方面受到近兩年來的物管公司上市潮的影響，越來越多的物管公司加入赴港IPO的大軍，想要借上市緩解資金壓力，拓寬融資渠道，獲取更為廉價(jià)的資金。另一方面，在“三道紅線”新規(guī)，融資環(huán)境趨緊等影響下，赴港IPO門檻較低，因此內(nèi)地物管公司赴港上市的越來越多，這一導(dǎo)致越來越多本身財(cái)務(wù)狀況和盈利水平較低的企業(yè)紛紛想要借上市解決自身資金發(fā)展困境。

??“港交所提高赴港IPO企業(yè)的門檻的同時(shí)，也會(huì)提升行業(yè)整體水平，對(duì)于中小物業(yè)企業(yè)來說上市的難度加大，或許也會(huì)變相的引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更加重視完善內(nèi)部經(jīng)營(yíng)以提高盈利?！标愊霰硎?。

??陳霄同時(shí)表示，新規(guī)的實(shí)施時(shí)間是2022年1月1日，那么接下來半年時(shí)間將成為中小型物業(yè)企業(yè)赴港上市的窗口期，錯(cuò)過這個(gè)時(shí)期想要上市的中小物業(yè)企業(yè)或?qū)⑼七t或者無法實(shí)現(xiàn)上市計(jì)劃。