??隨著重點(diǎn)22城首輪集中土拍告一段落，高價(jià)地、高自持等地塊頻現(xiàn)，拿地成本不斷上升，單一招拍掛的拿地方式將進(jìn)一步加劇房企經(jīng)營(yíng)壓力，多元化拿地補(bǔ)充土儲(chǔ)成為平衡利潤(rùn)率的重要出口。

??其中，城市更新成為多元化拿地的一項(xiàng)重要途徑。

??尤其2021年以來(lái)，城市更新再迎頂層設(shè)計(jì)的支持并不斷深化。“十四五”規(guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，“城市更新”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告中，成為當(dāng)下熱議的高頻詞。對(duì)房地產(chǎn)而言，行業(yè)已從增量市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭(zhēng)之地。

??各梯隊(duì)房企參與城市更新的比例較上一年均有所提升，百?gòu)?qiáng)房企中參與城市更新的比例已達(dá)到80%，并且已有51%的房企運(yùn)營(yíng)規(guī)模超百萬(wàn)方，早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

??01

??TOP100房企半數(shù)規(guī)模超百萬(wàn)方

??由于城市更新項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)、資金實(shí)力要求都比較高，因此企業(yè)布局深度不一，規(guī)模也各有差異，實(shí)際上，城市更新規(guī)模達(dá)到百萬(wàn)方的便可稱(chēng)為“已初具規(guī)模”。

??根據(jù)對(duì)未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的城市更新部分，即“城市更新潛在建筑總建面”來(lái)表現(xiàn)企業(yè)參與城市更新的規(guī)模，80%的百?gòu)?qiáng)上市房企有過(guò)城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬(wàn)方的規(guī)模。

??聚焦資金更為充足、運(yùn)營(yíng)實(shí)力更強(qiáng)的50強(qiáng)房企，其參與城市更新改造的比例更高，達(dá)88%，形成規(guī)模的房企占比也高達(dá)65%。這一比例較20年年中均有提升。

??一方面是由于去年新上市的企業(yè)中早有城市更新經(jīng)驗(yàn)，比如大唐地產(chǎn)在2018年就通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式獲取了深圳市光明新區(qū)荔園片區(qū)城市更新項(xiàng)目，另一方面部分房企確開(kāi)始涉足城市更新，比如港龍?jiān)?020年在大灣區(qū)獲取了分布在惠州、旺村和增城的三個(gè)城市更新項(xiàng)目，涉足該領(lǐng)域。

??城市更新賽道不斷有新入局者，但同時(shí)各個(gè)梯隊(duì)逐漸拉開(kāi)差距。

??位于第一梯隊(duì)的佳兆業(yè)，城市更新項(xiàng)目對(duì)應(yīng)未來(lái)可售建面達(dá)1.08億平方米，此外恒大、富力、融創(chuàng)、保利和時(shí)代五家房企城市更新潛在總建面也都超5000萬(wàn)平方米。大部分房企城市更新規(guī)模處于第二梯隊(duì)，潛在總建面在1000-5000萬(wàn)平方米，既有碧桂園、中海、世茂此類(lèi)全國(guó)性規(guī)模房企，同時(shí)也有奧園、龍光、合景泰富等粵系房企借助地緣優(yōu)勢(shì)高歌猛進(jìn)。對(duì)于第三梯隊(duì)的房企而言，城市更新更多的是一種可選的拿地手段，而并未作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展。

??02

??粵系房企仍為城市更新主力軍

??城市更新的熱點(diǎn)區(qū)域集中在大灣區(qū)，粵系房企在這方面有很強(qiáng)的地緣優(yōu)勢(shì)，從已具規(guī)模的房企來(lái)看，過(guò)半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。

??在各個(gè)梯隊(duì)中粵系房企規(guī)模整體排名靠前，第一梯隊(duì)只有融創(chuàng)一家非粵系房企，第二梯隊(duì)中粵系房企占比高達(dá)75%，第三梯隊(duì)多為其他派系房企，他們大都處于起步階段。

??實(shí)際上，從粵系房企的發(fā)展路徑來(lái)看，大灣區(qū)城市更新改造起步早、發(fā)展成熟、市場(chǎng)開(kāi)放等先決條件，廣東省省自然資源廳披露了一組數(shù)據(jù)：截止2020年底全省共實(shí)施“三舊”改造面積92.60萬(wàn)畝，節(jié)約土地22.77萬(wàn)畝，屬全國(guó)前列。在這樣的大環(huán)境下，粵系房企具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，往往參與度更高。

??反觀大灣區(qū)之外的城市，城市更新主要集中在一線和核心二線城市，重點(diǎn)布局城市更新的房企抓住機(jī)會(huì)，比如處第二梯隊(duì)的閩系房企旭輝，除大灣區(qū)外，還在武漢、貴陽(yáng)、太原、石家莊等城市積極獲取項(xiàng)目。

??03

??合作入局分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

??城市更新的痛點(diǎn)也很明顯，項(xiàng)目體量較大，對(duì)資金要求高，需要處理的關(guān)系較為復(fù)雜，對(duì)大部分房企而言，單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大，因此在項(xiàng)目獲取上，通過(guò)收并購(gòu)或者合作兩種的方式，可以快速打開(kāi)新局面，既減輕了企業(yè)前期的資金壓力，也共同分擔(dān)了后期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

??以恒大在深圳的擴(kuò)張為例路徑，通過(guò)收并購(gòu)恒大打開(kāi)了在深圳的城市更新版圖。2011年恒大通過(guò)收購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)有限公司71%股權(quán)，獲得了蔡屋圍紅圍坊拆遷項(xiàng)目的部分股權(quán)，此后又陸續(xù)收購(gòu)國(guó)香地產(chǎn)、蛇口灣廈實(shí)業(yè)等企業(yè)，打造恒大國(guó)香山項(xiàng)目、灣廈村舊改等項(xiàng)目。據(jù)恒大2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)透露, 所有城市更新項(xiàng)目中，從小房企手中收并購(gòu)的達(dá)50%。

??企業(yè)合作方面，2020年以來(lái)屢見(jiàn)不鮮，主要可分為三類(lèi)。一是尋找能補(bǔ)充自身短板的合作方，比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優(yōu)勢(shì)、且有城市更新經(jīng)驗(yàn)的本土企業(yè)合作，能幫助更快獲取項(xiàng)目。二是援引有資金實(shí)力或融資能力強(qiáng)的投資方，比如俊發(fā)與平安不動(dòng)產(chǎn)合作，平安不動(dòng)產(chǎn)作為中國(guó)平安旗下專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺(tái)企業(yè)，能給俊發(fā)提供有效的資金支持。三是有城市更新經(jīng)驗(yàn)的房企強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，比如花樣年和奧園，資源共享能實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果。

??04

??城市更新迎來(lái)價(jià)值兌現(xiàn)

??開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢，處于轉(zhuǎn)化期的項(xiàng)目仍在沉淀資金，城市更新項(xiàng)目必須在轉(zhuǎn)化成有效土儲(chǔ)后才能貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。從近幾年表現(xiàn)來(lái)看，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)化，并陸續(xù)開(kāi)盤(pán)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售，并呈現(xiàn)出穩(wěn)定轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)釋放紅利，城市更新進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，美的、時(shí)代、佳兆業(yè)、奧園等房企在2020年轉(zhuǎn)化建面均超百萬(wàn)方，已成為獲取土儲(chǔ)的重要渠道，尤其是時(shí)代中國(guó)，城市更新轉(zhuǎn)化建面占當(dāng)年新增總土儲(chǔ)建面的比值高達(dá)61%，美的和佳兆業(yè)這部分占比也高于20%。以佳兆業(yè)為例，自公司成立以來(lái)已經(jīng)成功轉(zhuǎn)化了40個(gè)城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化面積近1500萬(wàn)方。由此，2016-2019年，舊改合約銷(xiāo)售占整體銷(xiāo)售比例由25%逐年提升至38%，大力驅(qū)動(dòng)了銷(xiāo)售增長(zhǎng)，也助力企業(yè)維持了較高的毛利率。

表：2020年部分企業(yè)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化情況

??隨著中央和地方的政策逐步完善，預(yù)計(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)化將進(jìn)一步提速。比如2021年3月開(kāi)始實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，改變了“雙百”制，規(guī)定舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)均達(dá)95%以上可征收，極大推動(dòng)城市更新進(jìn)程。

??城市更新的布局仍然在加速。一方面重點(diǎn)城市集中供地壓縮了部分房企的投資空間，另一方面“三條紅線”監(jiān)管從嚴(yán)，房企資金壓力有增無(wú)減。無(wú)論是作為多元化拿地渠道，還是降低拿地成本、提升利潤(rùn)空間的手段，都意味著城市更新將成為房企未來(lái)爭(zhēng)奪的熱門(mén)賽道。

??從發(fā)展現(xiàn)狀而言，單個(gè)房企潛在城市更新建面最高已超過(guò)1億平方米，隨著早期布局的房企已能夠保持項(xiàng)目穩(wěn)定的轉(zhuǎn)化并進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期，城市更新的賽道將會(huì)再拓寬。由于城市更新賽道上的布局者逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)也呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)和趨勢(shì)，需要注意的是，城市更新仍存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等風(fēng)險(xiǎn)，抱團(tuán)取暖、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為重要趨勢(shì)。