??五月，孫宏斌與鄧鴻一道，花了許多時日泡在了西南。

??單單5月18-19兩日，融創(chuàng)中國就與貴州省人民政府、貴州旅投集團、貴陽市人民政府、仁懷市人民政府在貴陽接連舉辦了四場簽約儀式。

??58歲的孫宏斌，沒有缺席任何一場，精神奕奕，露出招牌的孫式微笑。黑色西裝，不系領帶，襯衫上的第一粒紐扣永遠解開，是他露面一貫的裝束。

??自從去年以來，孫宏斌幾乎隔三差五都跑幾趟西南，昆明、大理、騰沖、彌勒、西雙版納、桂林、成都等城市，都留下了他的足跡。

??在5月27日融創(chuàng)中國股東大會上，孫宏斌坦言，西南是極具潛力的地區(qū)，與其他限價城市比，西南地區(qū)很多城市可以把“好產品賣出價”，今年融創(chuàng)就在不斷加碼西南。

??不關是老孫，融創(chuàng)西南的很多員工也是如此“奔波”。85后的王勇（化名）在微信朋友圈記錄下了過往在融創(chuàng)西南工作的每個重要節(jié)點，“兩年四城 迎難而上。19年底昆明，20年中成都，20年9月重慶，21年中桂林?！?/p>

??他的落腳處，是融創(chuàng)西南攻城掠地的縮影，它已布局西南5省28城。而未來，王勇還會繼續(xù)隨著工作需要而搬家，因為他堅信融創(chuàng)在西南的扎根還將更廣、更深。

??“兩條腿”并行

??融創(chuàng)的發(fā)展史，是一部并購史。在西南，亦是如此。

??孫宏斌今年最風光的并購案，莫過于4月中旬從旭輝口中搶來一塊“肥肉”——廣西彰泰。而這背后操刀的正是融創(chuàng)西南房地產開發(fā)（集團）有限公司（簡稱“融創(chuàng)西南”）。

??雙方通過組成合資公司的方式合作開發(fā)項目，融創(chuàng)方須向合資公司投入資金約91.7億元，納入待售貨值近700億元。

??直至4月26日，融創(chuàng)西南指定其全資附屬公司南寧融瑞房地產開發(fā)有限公司設立一家平臺公司（廣西彰泰融創(chuàng)投資開發(fā)有限公司）作為合資公司，南寧融瑞認繳注冊資本32億元。

??廣西彰泰融創(chuàng)雖說是“合資公司”，目前卻由融創(chuàng)西南100%持股，不見彰泰蹤跡。截止5月31日，已有17家彰泰子公司裝入。

??合資組建平臺公司，是融創(chuàng)于西南收并購的主要手段之一。

??IPG中國首席經濟學家柏文喜分析道，“這種方式以較少的投資實現對合作方的業(yè)績與規(guī)模并表，同時有效把控收并購中的潛在風險，還可以整合被并購方的管理團隊、地方關系等資源，實現雙贏?！?/p>

??再如去年7月22日，融創(chuàng)西南與云南一家本土房企共同成立合資公司——云南實力融創(chuàng)文化旅游開發(fā)有限公司。其中，云南實力房地產開發(fā)經營集團有限公司（簡稱“實力房地產”）出資4000萬元，融創(chuàng)西南出資6000萬元。

??實力房地產將旗下10個項目公司股權注入合資公司，這些項目分布于昆明、大理、騰沖、迪慶等地，基本處于在開發(fā)階段。

??不論是彰泰、還是實力，這些西南中小型房企遇到困境，都不約而同第一時間找到“白衣騎士”融創(chuàng)。這些體現在場面上，就是孫老板握了次手，然后拉了兄弟一把。

??除了與“廣西一個”彰泰的交易，市場上還傳出了融創(chuàng)與協(xié)信、藍光等西南房企的緋聞。

??西南區(qū)域公司總裁商羽指出，每一輪調控下，都會有很多房企倒下，融創(chuàng)可以把握好這些機會。在融創(chuàng)西南地區(qū)的土地投資結構中，55%來自收并購。

??而孫宏斌也曾說過，“如果你的公司現金流有問題，但是土地還有價值，那你就來找我。”

??在老孫看來，“找融創(chuàng)收并購有三點好處。一是我們就要市場價，不占你便宜，價格好談；第二，賣完不想了還可以退；第三，有時候賣不是全賣，50%－70%，你還是股東，融創(chuàng)產品好、有溢價能力，大家可以賺更多的錢。”

??在收并購方面，合資組建平臺公司僅是融創(chuàng)于西南的戰(zhàn)術之一。它還有兩種頗為常見的打法：其一，單獨項目收購，操作簡單容易成功；其二，區(qū)域管理平臺收購，資產一次性打包。

??例如，2019年4月，融創(chuàng)以13.34億元收購陽光100重慶兩項目70%股權；再到一年后，融創(chuàng)西南又從重慶百貨（600729.SH）手中收購重慶遠溪物業(yè)管理有限公司100%股權。

??除了大手筆收并購外，融創(chuàng)在西南公開市場收割土地方面也沒有絲毫停歇，依然在大舉加倉。在今年重慶首次集中供地出讓中，融創(chuàng)及其聯合體斥99.09億元共競得重慶8宗地塊。

??在西南，就連“難做”的舊改，融創(chuàng)都興致勃勃要分一杯羹。

??去年12月4日，昆機片區(qū)“三舊”連片改造項目評標結果中，融創(chuàng)西南旗下子公司昆明融創(chuàng)鴻鎧置業(yè)以88.67的綜合評分位列第一中標候選人。該改造項目總用地面積約1332畝，總投資100億元。

??這種攻城略地，表現在數據上，則是融創(chuàng)西南區(qū)域銷售貢獻的不斷增長。

??在融創(chuàng)七大區(qū)域中（北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、東南區(qū)域、華中區(qū)域、華南區(qū)域），西南是當之無愧的布局重鎮(zhèn)。2020年，融創(chuàng)西南布局5省28城約150個項目。

??2016年至2018年，融創(chuàng)西南區(qū)域銷售貢獻分別為117億元、540億元、807億元，占集團總銷售額7.53%、14.78%、17.36%。

??隨著西南區(qū)域今年定下3000億目標后，融創(chuàng)集團內部的區(qū)域排名很有可能發(fā)生變化。同時，比較融創(chuàng)今年6400億的銷售額，也可知未來西南區(qū)域的銷售額幾乎占據了融創(chuàng)的半壁江山。

??特別在重慶，在2016年至2020年，融創(chuàng)連續(xù)五年取得銷售排行榜第一。事實上，重慶還是融創(chuàng)集團銷售額首個突破300億元的城市。

??土地儲備上，2020年，融創(chuàng)總土儲2.58億平方米，僅重慶一個城市土儲就達到2035.15萬平方米，權益土儲達1304.77萬平方米，遠超其他城市。

??為什么孫宏斌那么傾向在西南砸重金？

??眾所周知，西南是一個近年來人口與產業(yè)都在蓬勃發(fā)展與快速成長的區(qū)域市場，是僅次于京津冀、長三角與大灣區(qū)具有較高投資價值的區(qū)域，而前三個區(qū)域市場競爭又過于激烈，因此融創(chuàng)重倉西南區(qū)域是符合其戰(zhàn)略布局邏輯。

??屯兵屯將

??孫宏斌最早涉足西南是在2004年，融創(chuàng)以奧林匹克花園正式踏足重慶，該項目日后與北京西山壹號院，被稱之為融創(chuàng)的兩大王牌項目。

??而自2015年5月正式成立西南區(qū)域以來，融創(chuàng)在該區(qū)域的動作不斷。2015年7月進入四川；2016年8月進入廣西；2016年11月進云南；2017年5月進入貴州。短短幾年時間，融創(chuàng)在西南區(qū)域遍地開花。

??拓寬至區(qū)域觀察，融創(chuàng)西南是以文旅、康養(yǎng)等項目見長。早在四年前，孫宏斌收購萬達旗下13個文旅城，就包含昆明、桂林、重慶、成都等位于西南的文旅城項目。

??孫宏斌曾志氣滿滿地坦言，2017年收購萬達，讓融創(chuàng)賺了一筆。

??例如，在昆明融創(chuàng)文旅城附近，有一個體量頗大的住宅項目。據昆明當地中介銷售介紹，這個項目賣的十分火爆。2019年，以107億元的銷售金額殺進全國第7位，單盤破百億的紀錄在昆明至今無人能破。

??而孫宏斌最滿意的一次并購，也是文旅并購，發(fā)生于西南。

??在2019年底，融創(chuàng)西南集團以152.69億元，收購成都會展和時代環(huán)球各51%股份，雙方成立的合資公司“環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團”，原環(huán)球世紀創(chuàng)始人鄧鴻擔任新公司董事長。

??這一交易也成為當年地產圈的最大并購。更出乎意料的是，孫宏斌和鄧鴻第一次見面僅談了1小時，基本上就把交易定了個七七八八，然后兩人就愉快地喝酒去了。

??融創(chuàng)也得以憑借該筆收購，將標的位于成都、武漢、長沙、昆明等城市的18個項目、總建筑面積3071.6萬平米土地收歸麾下。

??在收購成都會展這一大單后，帶來的不只是可觀的土儲，還包括對“地產+”戰(zhàn)略的延伸。由此看來，融創(chuàng)西南的并購原則，也在于是否能夠服務大戰(zhàn)略。

??此次收購后，融創(chuàng)文旅成為全國最大的會展類項目持有及運營商，并從年初的四大業(yè)務板塊更迭為地產、服務、文旅、文化、會展會議、康養(yǎng)六大戰(zhàn)略。

??更為驚喜的是，老孫尋覓到一個知己和商業(yè)伙伴鄧鴻，“這個老板可厲害了，有情懷、有能力、有水平?！?/p>

??鄧鴻，在西南的政商關系非常了得，可積淀為企業(yè)品牌優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。

??兩人自此建立起情誼后，雙方合作成立了成都環(huán)球融創(chuàng)文化旅游有限公司，參股岳陽環(huán)球融創(chuàng)文化旅游投資有限公司、四川環(huán)融千里走單騎民宿酒店管理有限責任公司，在文旅產業(yè)，雙方已有眾多的羈絆。

??拿下環(huán)球世紀及時代環(huán)球各51%股權后，融創(chuàng)還把手伸到了鄧鴻前東家云南城投的土儲庫里。

??去年7月底，云南城投置業(yè)股份有限公司披露，旗下西雙版納滄江文旅開發(fā)有限公司100%股權與西雙版納云辰置業(yè)有限公司51%股權，以總價約5億轉讓給西雙版納環(huán)球融創(chuàng)旅游發(fā)展有限公司。

??版納融創(chuàng)為成都環(huán)球融創(chuàng)文化旅游有限公司旗下子公司，由融創(chuàng)西南和成都環(huán)球時代會展旅游發(fā)展有限公司各持股70%和30%。

??兩個子公司背后共同指向了位于西雙版納景洪市的橄欖壩傣族水鄉(xiāng)特色小鎮(zhèn)，該項目總規(guī)劃12000 畝，總建筑面積25.5萬平方米。

??而老孫與“展王”鄧鴻的合拍不僅局限于文旅、會展，甚至延伸到了酒業(yè)。

??5月19日，樂居財經獲悉，仁懷市人民政府與融創(chuàng)中國、環(huán)球佳釀酒業(yè)集團舉行醬香型白酒生產基地建設項目框架協(xié)議簽約儀式。

??其中，環(huán)球佳釀酒業(yè)集團由鄧鴻持股96%，它是鄧鴻進軍酒業(yè)的標志。在成立之后，環(huán)球佳釀數度出手，接連重組投資了多家知名酒企，其中就包括茅臺鎮(zhèn)的一九一五酒廠和衡昌燒坊。

??錢從何處來？

??當前，“三道紅線”、供地“兩集中”等調控政策疊加的背景下，房企大都選擇收斂聚焦。尤其對于 top30房企而言，更加苛刻，它們每個月需要向住建委等監(jiān)管機構，提報三張表。

??市場上討論的焦點在于，融創(chuàng)自身的現金實力是否足以支撐在西南買買買。

??孫宏斌在股東大會上回應，“融創(chuàng)通過公開市場拿地的規(guī)模大概占新增土地儲備的1/3左右，雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作伙伴，實際上融創(chuàng)需要投入的資金并不多?！?/p>

??從融資方式看，融創(chuàng)除銀行借貸，還可以通過上市公司進行股權融資、股權質押；一級市場上，在國內可以通過信托融資，在國外可以發(fā)美元債。

??據樂居財經統(tǒng)計，融創(chuàng)西南為出質人的有效股權出質為17條，質權人包括銀行，如貴陽銀行觀山湖支行、民生銀行成都分行、渤海銀行成都分行、中信銀行重慶分行，還有信托證券，如光大信托、中航信托、中信信托、陸家嘴國際信托、五礦信托。

??除了銀行、信托，質權人列表上還有云南省康旅控股集團有限公司、重慶紫裕宸實業(yè)有限公司、華融瑞澤投資管理有限公司、合凡（廣州）股權投資基金管理有限公司。

??具體來看，云南省康旅是云南國資和云南財政廳旗下，重慶紫裕宸由汪建萍和雷波各持股80％和20％，華融瑞澤背后則是華融證券。

??從2015年至今，上述17筆股權出質累計額度高達24.9億元。

??而在大規(guī)模并購方面，可以使用分批付款、提前變現的方式，還能獲得反向擔保貸款。

??在收購彰泰時，融創(chuàng)對外口徑為，對其整體流動性的影響十分有限。且采取分期支付，融創(chuàng)需在2021年4月底前合計支付第一筆29.73億元，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付。

??業(yè)內人士評價道，“老孫分期付款的時間設置得特別巧妙，都是在發(fā)完半年報或年報后，這樣不會影響融創(chuàng)財報，然后又有更多的時間賣貨；另一方面，也可以控負債?！?/p>

??融創(chuàng)對于快進快出極為在意，如何將貨值迅速轉為銷售額是其關注的核心問題。

??雖然很多城市的利潤空間有限，但融創(chuàng)可以在6-7個月里實現從拿地到開盤銷售，周轉率高。此外，相比前幾年融創(chuàng)收購的萬達文旅城需等待后續(xù)土地獲批，最近收購的彰泰項目絕大多數都可以快速轉化為可售貨值。

??事實上，去年業(yè)績會上，孫宏斌就曾提到，融創(chuàng)需要衡量現有資產的價值和潛力，賣掉一些酒店、商業(yè)和樂園。且他還進一步強調處置資產是一件比較堅決的事。

??融創(chuàng)在西南也貫徹非核心資產的“斷舍離”策略。1月中下旬，市場消息稱，融創(chuàng)籌劃出售成都環(huán)球中心的一部分體量，具體為西區(qū)7、8、9號樓商業(yè)現房。

??上述資產買方關聯方為“至信1145號環(huán)球投資集合資金信托計劃”，融資方為北京響鳴科技有限公司，受托人為民生信托，信托計劃總規(guī)模8.2億元。

??3月，融創(chuàng)·觀瀾云頂項目公司“西雙版納環(huán)球世紀會展旅游開發(fā)有限公司”發(fā)生工商變更，原先股東環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團有限公司持有比例由100%下降至30%，新股東中融國際信托通過出資2.1億元持股70%。

??凡此種種，通過出售非核心資產，融創(chuàng)不僅能夠實現物業(yè)快速變現和出表，降低負債，還可以把手頭有限的現金集中起來，攻占西南更為核心的地區(qū)和項目。