??川渝區(qū)域指四川省和重慶市，地處中國西南地區(qū)，也位于長江上游地區(qū)。重慶西接四川，位于四川盆地東部。從GDP水平來看，2020年四川省實現(xiàn)GDP為48599億元，全國排名第6名，居川渝周邊8個省份第一名；重慶市2020年的GDP水平為25003億元，全國排名第17名，居川渝周邊省市第5名。

??由重慶大部分區(qū)域和四川省包含成都在內(nèi)的15個地級市組成的成渝城市群，與我國的西部城市群如蘭西城市群、滇中城市群和天山北坡城市群相比，成渝城市群是其中經(jīng)濟能級最高、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮囊粋€。

??從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，四川省和重慶市在全國排名中上游水平，在西部各省市中則屬于前列。從歷年的全口徑銷售金額TOP200排行榜來看，川渝房企上榜數(shù)量屬于中等水平。

??在重點監(jiān)測的10家規(guī)模川渝房企中，其中已經(jīng)完成上市的數(shù)量便已經(jīng)達到了7家（東原地產(chǎn)由母公司迪馬股份并表上市），且大多企業(yè)都達到了一定的規(guī)模，其中重慶和成都兩大核心城市對川渝地區(qū)銷售額的占比達到了79%。

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??重慶、成都領(lǐng)銜川渝區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展

??從區(qū)域內(nèi)城市發(fā)展來看，作為成渝經(jīng)濟圈中心，重慶、成都雙核心城市領(lǐng)銜川渝區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展水平，2020年重慶實現(xiàn)GDP水平約為2.50萬億元人民幣，成都實現(xiàn)約1.77萬億元人民幣，在各省會城市中分別排名第5和第6名。

??從川渝地區(qū)的人均購買力來看，2019年四川省和重慶市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為36154元和37939元，在全國31個省和自治區(qū)排名第18和第12。由于可支配收入水平較低，商品房均價也低于全國平均值分別為7448元/平方米和8402元/平方米，分別位列全國第20和第11位。

??不過值得注意的是，雖城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國水平來看偏低，但相較于其他西部城市，則屬于上游，同時在西部中心城市地位的加持下，成都和重慶對人口有一定的吸附力，房地產(chǎn)發(fā)展有一定的基礎(chǔ)，川渝省市的商品房銷售額排名較為靠前，領(lǐng)銜中西部省市的發(fā)展。

       從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，四川省和重慶市在全國排名中上游水平，在西部各省市中則屬于前列。2019年四川省和重慶市的房地產(chǎn)投資開發(fā)額分別為6573億元和4439億元，全國各地區(qū)排名分別為第7和第11名，居西部省份第1和第2名，房地產(chǎn)市場整體體量相對較大。

??從城市表現(xiàn)來看，成都引領(lǐng)四川省區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資開發(fā)，2011年-2017年成都對四川省的貢獻度均在50%以上，但自2016年10月成都開啟“四限”調(diào)控以來，成都的開發(fā)投資增速放緩，而近幾年四川省的開發(fā)投資額增速實現(xiàn)增長，相應地成都對全省的貢獻度逐年下降，2019年成都開發(fā)投資額2607億元，占全省40%。

??除了成都之外，其他城市斷層較大，投資開發(fā)額排名第二的城市為瀘州，2019年瀘州房地產(chǎn)投資開發(fā)額為399.04億元，僅為成都的15%。

??而從重慶市來看，渝北區(qū)領(lǐng)銜發(fā)展，2019年渝北區(qū)的投資開發(fā)額為1040.6億元，占全市23.4%，排在其后的分別為巴南、江北、南岸、沙坪壩、北碚、九龍坡、大渡口這7個區(qū)域，這排名前八的都是重慶9大中心城區(qū)之一。

??值得注意的是，2020年5月9日，重慶主城區(qū)擴容，擴容之后的“主城都市區(qū)”，將包括原主城9區(qū)，加上渝西地區(qū)12區(qū)，共21個區(qū)，帶動重慶向西發(fā)展，和成都相向而行，呼應“成渝經(jīng)濟圈”戰(zhàn)略規(guī)劃，主城都市圈房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全重慶的88.4%。

??擴容之后的主城都市區(qū)中，除了原主城9區(qū)之外，江津、涪陵的房地產(chǎn)開發(fā)投資額領(lǐng)銜新增12區(qū)，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別達到166億元和113億元。萬州區(qū)、云陽縣領(lǐng)銜其余區(qū)域，投資額分別為99億元和44億元。

??02

??川渝房企銷售規(guī)模普遍較大

??從歷年的全口徑銷售金額TOP200排行榜來看，川渝房企上榜數(shù)量屬于中等水平，主要原因在于四川省和重慶的經(jīng)濟水平和人口數(shù)量在中西部地區(qū)位居前列，因此整體房地產(chǎn)市場較大，有著適合本地房企發(fā)展的土壤，所以能誕生一定數(shù)量的規(guī)模房企；但由于房地產(chǎn)市場集中在成都和重慶兩大中心城市，其他地區(qū)的城鎮(zhèn)化率相對較低，因此相對于經(jīng)濟水平整體更高發(fā)展更均衡的地區(qū)而言本地的規(guī)模房企數(shù)量較少。

??在重點監(jiān)測的10家規(guī)模川渝房企中，其中有7家已經(jīng)完成上市（東原地產(chǎn)由母公司迪馬股份并表上市），且大多企業(yè)都達到了一定的規(guī)模，因此川渝房企的融資渠道基本都已經(jīng)打開，這也給川渝房企在區(qū)域內(nèi)外的擴張?zhí)峁┝顺渥愕膭恿Α?/p>

??從10家重點川渝房企的銷售區(qū)域分布來看，2020年這10家企業(yè)在四川省和重慶市的銷售金額約為2491.34億元，對其總銷售額的占比約為26.71%，可見重點川渝房企的合約銷售金額主要都來自于全國其他地區(qū)，川渝地區(qū)銷售占比超過70%的企業(yè)基本都是較為依賴大本營發(fā)展的中小房企。

??與此同時，根據(jù)四川省和重慶市2020年房地產(chǎn)銷售金額15465.59億元計算，這10家川渝房企在大本營區(qū)域的市占率約為16.11%，主要是因為四川和重慶作為中西部的重點市場早就受到了龍頭房企的關(guān)注，因而本地市場的競爭較為激烈，同時川渝房企達到一定規(guī)模之后都會自發(fā)地向區(qū)域外擴張，所以對于本地市場的依賴度相對較低。

??從2020年10家重點川渝房企在區(qū)域內(nèi)各城市的銷售額分布來看，重慶和成都兩大核心城市對川渝地區(qū)銷售額的占比達到了79%，這主要是因為這兩個城市作為區(qū)域的核心，同時也是國家在中西部區(qū)域發(fā)展的重點，因此相對于其他市縣來說具有不可比擬的城市經(jīng)濟及資源配套優(yōu)勢，對其他市縣有明顯的“虹吸效應”。

??值得注意的是，雖然外來房企早就開始積極布局成都和重慶，但由于這兩個城市是多家川渝重點房企的發(fā)源地，且其中還誕生了龍湖和金科這樣的龍頭房企，因此即使是在外來房企積極涌入的背景下川渝房企仍有較強的競爭力。

??在成都和重慶之外，川渝區(qū)域的其他17個地級市的銷售額占比僅為22%，單城市銷售額占比都不超過4%，遠遠不如兩大核心城市。相對而言，重點川渝房企在南充、綿陽、瀘州、眉山的銷售占比較大，其中南充銷售額達到了96億元，占比達3.89%。南充的經(jīng)濟發(fā)展水平在四川省的第二梯隊中并不是十分突出，但由于陽光大地對于此地的長期深耕，因此已經(jīng)成功在本地打響了品牌，同時以高性價比的產(chǎn)品獲得了較高的銷售額。

??03

??川渝房企全國化布局已基本實現(xiàn)

??從10家重點川渝房企2020年于區(qū)域外的銷售情況來看，銷售額約為6823.4億元（不含香港），占比約為73.14%，川渝房企在區(qū)域外的銷售已經(jīng)達到了較大的規(guī)模。而從單個企業(yè)的區(qū)域外銷售規(guī)模來看，2020年川渝房企中除了德商、領(lǐng)地和陽光大地這三家企業(yè)外，其他企業(yè)來自省外城市的銷售金額占比都超過了50%。

??值得注意的是，區(qū)域外銷售占比超過50%的川渝房企的排名基本都在TOP60以前，可以認為大多數(shù)已經(jīng)達到一定規(guī)模的川渝房企基本已經(jīng)擺脫了區(qū)域性房企的標簽，僅有部分規(guī)模偏小的企業(yè)仍較為依賴大本營的銷售。

??2020年重點川渝房企在區(qū)域外產(chǎn)生銷售貢獻的城市共計有117個。從銷售額的區(qū)域分布來看，銷售金額占比最高的長三角區(qū)域達到了50%，最低的珠三角區(qū)域則僅有12%。

??由此看來，川渝房企全國化布局的重點仍在長三角區(qū)域，主要是因為長三角區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平位居全國前列，同時與同樣經(jīng)濟發(fā)達的珠三角地區(qū)相比本地房企并沒有十分強勢，因此十分適合外來的川渝房企競爭發(fā)展。

??在城市能級的分布上，整體上川渝房企聚焦于布局重點二線城市，2020年的銷售額占比達到了58%，這些城市由于經(jīng)濟實力較為強勁，能為房企帶來較高的銷售額，再加上川渝房企的進入時間較早，在長期的深耕之后已經(jīng)有了一定的市場號召力。比如杭州、南京、蘇州在2020年就是對川渝房企銷售貢獻前三的區(qū)域外城市，單城市產(chǎn)能分別為668、420和352億元。

??與此同時，由于企業(yè)戰(zhàn)略不同，部分房企的布局對于三四線也有所傾斜，比如金科在川渝區(qū)域外三四線城市的銷售占比就達到了52%，遠高于龍湖的20%，主要是因為金科歷年來一直積極進入重點城市周邊的衛(wèi)星城，因此三四線城市的銷售占比較高。此外，以陽光大地、德商、領(lǐng)地為代表的后發(fā)型中小房企也重點布局三四線城市，以避免熱點城市的激烈競爭。

??整體來看，大多數(shù)川渝房企的全國化擴張的選擇主要是以長三角的二線城市為主，價值外溢的三四線城市為輔，在較長時間的深耕之后，這種布局戰(zhàn)略為企業(yè)帶來了較為穩(wěn)定的銷售規(guī)模以及投資收益。

??不過對于部分規(guī)模較小的川渝房企而言，由于熱點城市的開發(fā)成本以及競爭成本較高，因此企業(yè)難以大規(guī)模進入，而選擇進入較為藍海的三四線城市則有可能降低投資的收益，有可能拖慢這些企業(yè)進行全國化布局的步伐。

??04

??產(chǎn)品力在全國排名靠前

??多數(shù)川渝房企擁有較為全面清晰的產(chǎn)品線，并且多數(shù)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過多輪的產(chǎn)品迭代。如龍湖、金科、藍光、新希望、領(lǐng)地等規(guī)?；科笠呀?jīng)形成標準化的產(chǎn)品線，這些企業(yè)的產(chǎn)品線均能涵蓋面對剛需、改善、豪宅等不同客群，近幾年在產(chǎn)品力的打造上一直居行業(yè)前列，在《2020中國房企產(chǎn)品力排行榜TOP100》中，龍湖集團綜合實力排名第4，金科集團排名第19，東原排名第20，藍光發(fā)展、新希望地產(chǎn)也均在50強之內(nèi)，其中龍湖、東原、藍光、德商的產(chǎn)品力排名高于企業(yè)全口徑銷售金額排名，產(chǎn)品實力可見一斑。

??值得注意的是，規(guī)模川渝房企已經(jīng)具備面對剛需、改善等大類需求下打造不同細分客群的產(chǎn)品線的能力，在大類客群下，根據(jù)細分客群的特點進行探究細化，使得產(chǎn)品打造更有針對性、更加精準，更加有利于企業(yè)獲客。

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??四川和重慶地區(qū)是我國中西部發(fā)展的核心，經(jīng)濟水平一直處于全國前列，因此房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，同時整體市場規(guī)模也相對較大。但是由于川渝地區(qū)除了成都和重慶兩大核心二線城市之外，其他城市的城鎮(zhèn)化率相對較低，人均購買力也不足，因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場主要就集中在兩大核心城市，加上區(qū)域外龍頭房企早就開始積極進入，因此本地的房地產(chǎn)市場很早就開始了較為激烈的競爭。

??在這個背景下，重點川渝房企在大本營完成了資本的原始積累之后，大部分達到一定規(guī)模的企業(yè)都將目光投向了區(qū)域外的廣闊市場，因此川渝房企的全國化積極性十分高漲，大部分企業(yè)在2000-2010年就開始了全國化戰(zhàn)略。

??經(jīng)過了多年的發(fā)展，川渝房企的全國化擴張卓有成效，部分企業(yè)的增長得以加速，在川渝房企內(nèi)部出現(xiàn)較為明顯的規(guī)模梯隊分化，部分企業(yè)已基本擺脫了區(qū)域性標簽。

       與此同時，部分川渝房企也在積極推動多元化戰(zhàn)略，強化房地產(chǎn)周邊業(yè)務，增強品牌影響力和議價能力，在當前房地產(chǎn)步入存量時代，更加注重企業(yè)綜合運營實力及服務的背景下頗具前瞻性。