??“國(guó)家隊(duì)”正加快撤離樓市。

??6月11日晚間，廈門國(guó)貿(mào)公告，擬將持有的房地產(chǎn)子公司國(guó)貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)、國(guó)貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)出售給控股股東廈門國(guó)貿(mào)控股集團(tuán)，交易對(duì)價(jià)約103億元。

??通過(guò)這次清退行動(dòng)，廈門國(guó)貿(mào)基本退出房地產(chǎn)行業(yè)。

??去年11月，廈門國(guó)貿(mào)就宣布將退出房地產(chǎn)業(yè)，并稱“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高速發(fā)展需要大額增量資源支持。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，限購(gòu)、限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響較大，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)不確定性因素”。

??現(xiàn)在擺脫了需要重金投入的房地產(chǎn)業(yè)，廈門國(guó)貿(mào)在資金壓力上得以喘息。“后續(xù)將根據(jù)新戰(zhàn)略規(guī)劃，集中資源投入供應(yīng)鏈管理與金融服務(wù)兩大核心主業(yè)，積極發(fā)展健康科技等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)?！睆B門國(guó)貿(mào)表示。

??廈門國(guó)貿(mào)撤離房地產(chǎn)行業(yè)背后是11年來(lái)央企“退房令”的曲折推進(jìn)。去年年底，國(guó)資委重申“退房令”，督促剩下的央企繼續(xù)退出房地產(chǎn)行業(yè)。央媒也多次發(fā)聲催促央企退出房地產(chǎn)，并指出國(guó)家持續(xù)推進(jìn)“退房”兩大原因：一是央企跨主業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，加劇了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)；二是有利于央企集中資金發(fā)展高新技術(shù)，解決國(guó)家發(fā)展的“卡脖子”難題。

??地產(chǎn)占資太多 廈門國(guó)貿(mào)終“退房”

??自2010年“退房令”頒布后，1987年便已進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的廈門國(guó)貿(mào)最終也走到這一步。

??廈門國(guó)貿(mào)本次出清的公司包括國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、廈門國(guó)貿(mào)發(fā)展，其中國(guó)貿(mào)地產(chǎn)是廈門國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要運(yùn)行實(shí)體。

??國(guó)貿(mào)地產(chǎn)目前擁有39個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如合肥國(guó)貿(mào)天悅、漳州國(guó)貿(mào)天成、福州國(guó)貿(mào)九溪原、上海國(guó)貿(mào)梧桐原等。截至2020年末，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)資產(chǎn)總額為98.88億元，負(fù)債總額27.97億元，所有者權(quán)益70.9億元；2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8775.72萬(wàn)元，投資收益2.16億元，凈利潤(rùn)8320.48萬(wàn)元。

??國(guó)貿(mào)發(fā)展是于2020年5月成立的新企業(yè)，由廈門國(guó)貿(mào)及其控股股東廈門國(guó)貿(mào)控股出資成立，兩家分別認(rèn)繳出資20.4億元和19.6億元，占股51%、49%。

??截至2020年末，國(guó)貿(mào)發(fā)展資產(chǎn)總額為10.28億元，負(fù)債總額725.22萬(wàn)元，所有者權(quán)益10.2億元；2020年并無(wú)收入，賬上收益主要來(lái)源賬戶往來(lái)款產(chǎn)生的利息。

??因此，在將國(guó)貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)、國(guó)貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廈門國(guó)貿(mào)控股后，廈門國(guó)貿(mào)基本退出房地產(chǎn)行業(yè)，尚余少數(shù)房地產(chǎn)子公司，包括廈門浦悅房地產(chǎn)有限公司、廈門悅煦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廈門貿(mào)潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司等，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大部分已實(shí)現(xiàn)銷售。

??廈門國(guó)貿(mào)方面稱，上述子公司在現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售完成后，不再新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，廈門國(guó)貿(mào)將上述子公司注銷、轉(zhuǎn)讓或變更經(jīng)營(yíng)范圍等方式徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)。

??廈門國(guó)貿(mào)為廈門市屬國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，是一家綜合性企業(yè)，現(xiàn)有供應(yīng)鏈管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、金融服務(wù)三大業(yè)務(wù)，同時(shí)積極拓展健康科技等新興業(yè)務(wù)。

??值得注意的是，在“十三五”期間，廈門國(guó)貿(mào)還提出：“做精做深供應(yīng)鏈、做大做優(yōu)地產(chǎn)、做特做強(qiáng)金融、做專做實(shí)投資。”

??去年11月，畫風(fēng)突變，廈門國(guó)貿(mào)發(fā)布了五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025年），表示公司計(jì)劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊獨(dú)立發(fā)展，同時(shí)集中資源專注核心主業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，拓展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。彼時(shí)公司方面稱，“鑒于公司所從事的供應(yīng)鏈、金融、房地產(chǎn)行業(yè)均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持，公司計(jì)劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)?！?/p>

??但比5年計(jì)劃更快的是，廈門國(guó)貿(mào)的退房行動(dòng)只用了幾個(gè)月。

??為何急于“退房”？首先，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司總營(yíng)收占比已經(jīng)不高。2020年公司營(yíng)業(yè)收入為3510.89億元，同比增長(zhǎng)61.02%，其中，供應(yīng)鏈管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及金融服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入分別為3304.03億元、137.42億元及69.43億元，占總營(yíng)收比重分別為94.11%、3.91%及1.98%。2019年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率為3.5%。

??其次，公司毛利表現(xiàn)并不亮眼。2020年，公司供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)毛利率為0.83%，較上年減少了0.41個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為24.9%，較上年減少20.98%；金融服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為8.29%，較上年減少0.67個(gè)百分點(diǎn)。

??還有很重要的一點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)資金占有率極高的行業(yè)，廈門國(guó)貿(mào)的現(xiàn)金流并不算寬裕。2020年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)26.12億元，同比增長(zhǎng)13.11%；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-16.85億元，這是其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額連續(xù)6個(gè)季度為負(fù)。房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊無(wú)疑更加速了其“退房”決心。

??廈門國(guó)貿(mào)方面亦表示，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，高速發(fā)展需要大額增量資源支持。隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。“公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，業(yè)務(wù)發(fā)展要求較高，限購(gòu)、限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響較大，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)不確定性因素。

??在“退房”后，廈門國(guó)貿(mào)后續(xù)將根據(jù)新戰(zhàn)略規(guī)劃，集中資源投入供應(yīng)鏈管理與金融服務(wù)兩大核心主業(yè)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)則將在國(guó)貿(mào)控股管控下形成獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊。

??央企加快撤離樓市

??早在2010年，國(guó)資委就發(fā)出“退房令”，要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。彼時(shí)，時(shí)任國(guó)資委主任李榮融在一次會(huì)議上指出：“中央企業(yè)的價(jià)值不僅僅是賺多少錢，更重要的是要在行業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中起引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。所以，中央企業(yè)還是老老實(shí)實(shí)干你的本行、干實(shí)業(yè)，不‘東張西望’。畢竟，辛苦錢可靠?！?/p>

??也就是從當(dāng)年開(kāi)始，國(guó)家就有節(jié)奏、有次序地要求央企退出非主營(yíng)業(yè)務(wù)行業(yè)，特別是要退出讓企業(yè)們“失去自我”的房地產(chǎn)高利潤(rùn)行業(yè)。然而，效果不甚理想，央企退出的步調(diào)很慢，甚至一度陷入停滯。

??去年年底，國(guó)資委印發(fā)了一份《關(guān)于中央企業(yè)加強(qiáng)參股管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求央企全面退出房地產(chǎn)行業(yè)，這份通知中稱“國(guó)企和央企應(yīng)該嚴(yán)格把握主業(yè)投資方向，嚴(yán)控非主業(yè)投資。央企和國(guó)企不可以為了規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過(guò)參股等方式進(jìn)行央企投資項(xiàng)目負(fù)面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)類禁止業(yè)務(wù)”。

??彼時(shí)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》評(píng)論文章稱：央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于其進(jìn)一步把資金和研發(fā)力量投向關(guān)系國(guó)家發(fā)展的關(guān)鍵高新技術(shù)領(lǐng)域，著力解決制約國(guó)家發(fā)展和安全的重大難題，補(bǔ)齊短板、鍛造長(zhǎng)板，更好地解決那些“卡脖子”問(wèn)題。

??同時(shí)，在目前大環(huán)境之下，房地產(chǎn)已不是一個(gè)能賺快錢、利潤(rùn)率高的行業(yè)。從2016年底至2021年6月，這一輪全方位、多環(huán)節(jié)、各城市全覆蓋的調(diào)控不僅沒(méi)有絲毫放松跡象，反而愈發(fā)密集，比如融資端“三道紅線”壓力。

??因此，自國(guó)資委二度重申“退房令”下，2020年至2021年以來(lái)，以國(guó)家電網(wǎng)、中航集團(tuán)為代表，先后有十幾家央企公開(kāi)稱將全面退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，包括中國(guó)中化、中國(guó)建筑、中國(guó)五礦、招商局、國(guó)家電力投資集團(tuán)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)商用飛機(jī)、山東高速等。廈門國(guó)貿(mào)正是其中一員。

??一方面，這些企業(yè)開(kāi)始頻繁掛牌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)子公司股權(quán)，以及所持地塊。如近日山東高速二次拋售濟(jì)南西客站片區(qū)兩宗地塊；中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)等則繼續(xù)轉(zhuǎn)讓旗下虧損的房地產(chǎn)子公司股權(quán)；另一方面，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行整改或調(diào)整，如國(guó)家電力投資集團(tuán)、中國(guó)商用飛機(jī)、國(guó)家電網(wǎng)等。

??國(guó)家持續(xù)推進(jìn)“退房令”，也是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控需要。近年來(lái)，在我國(guó)房?jī)r(jià)高攀的背后，一個(gè)事實(shí)是，各大企業(yè)正成為我國(guó)最大、最具影響力炒房群體。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，在2020年，一共有2100多家公司披露持有的投資性房地產(chǎn)情況，合計(jì)1.69萬(wàn)億元；相比2019年末的1.52萬(wàn)億元同比增長(zhǎng)11.18%。對(duì)比歷年數(shù)據(jù)，這一規(guī)模創(chuàng)下了歷史新高。資金相對(duì)雄厚的央企，跨主業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、土地市場(chǎng)，無(wú)疑會(huì)在一定程度加劇了這種狀況。

??當(dāng)然，正如全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌所說(shuō)，央企部分退出并不會(huì)從根本上緩解高地價(jià)高房?jī)r(jià)。因?yàn)橼s走了一群“狼”，有可能又來(lái)了一群“獅子”，堅(jiān)持“房住不炒”、“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控仍然是必由之路。

??大企業(yè)回歸主業(yè)是大勢(shì)所趨。