??在物管行業(yè)收并購市場如火如荼的當(dāng)下，保利集團“逆操作”將旗下物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分割，而未裝入保利物業(yè)（06049.HK）之中。

??6月4日，保利集團旗下子公司貴州久聯(lián)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱“久聯(lián)房地產(chǎn)”）掛牌轉(zhuǎn)讓貴州久聯(lián)集團新聯(lián)物業(yè)管理有限公司（簡稱“新聯(lián)物業(yè)”）11.49%股權(quán)，底價48.56萬元。

??轉(zhuǎn)讓前，新聯(lián)物業(yè)分別由袁佳持股63.51%，久聯(lián)房地產(chǎn)持股11.49%，曹靜持股10.71%，孟慶華持股9.82%，游瓊持股4.46%。

??而轉(zhuǎn)讓方久聯(lián)房地產(chǎn)則由保利久聯(lián)控股集團持股99.31%，保利新聯(lián)爆破工程集團持股0.69%，背后的大股東正是保利集團。

??俗話說肥水不流外人田，眼下物企規(guī)模之爭日趨激烈，保利集團為何不直接轉(zhuǎn)予兄弟公司保利物業(yè)，而選擇掛牌轉(zhuǎn)讓？看似逆操作的背后，保利集團和保利物業(yè)又有何謀劃？

??新聯(lián)物業(yè)4個月虧損6.6萬

??正如科斯定律所言，資源總會流向價值最高的使用途徑，保利集團此時選擇將新聯(lián)物業(yè)掛牌出讓，或正是兩者之間的價值出現(xiàn)了不匹配。

??成立于2002年的新聯(lián)物業(yè)，注冊資本311萬，法人代表正是63.51%的持股方袁佳。新聯(lián)物業(yè)在成立之初，就注定了其無法拓展更大的物管市場。

??從其經(jīng)營范圍來看，包含一般經(jīng)營項目：物業(yè)管理（20萬平方米以下）；室內(nèi)裝飾裝潢；園林綠化工程施工及維護。

??物業(yè)管理一項，明確標(biāo)注20萬平方米以下，如果按每戶平均100平方，就是2000套房子，如果按每棟樓2單元，每單元2戶，11層，也就相當(dāng)于大概45棟小高層的建筑面積規(guī)模，約2-3個中型住宅小區(qū)的規(guī)模。

??從其營收來看，在截至今年4月30日的財務(wù)報表中，經(jīng)營出現(xiàn)虧損情況，4個月營收193.23萬元，凈利潤虧損約6.6萬元。

??截至4月30日，新聯(lián)物業(yè)資產(chǎn)總額約958.6萬元，負(fù)債約715.9萬元。若以2019年凈利潤21.7萬元來計算此次出讓底價的PE倍數(shù)，底價48.56萬元約2.2倍PE，遠(yuǎn)低于收并購市場的平均水平。

??拋開標(biāo)的物優(yōu)質(zhì)與否，最關(guān)鍵的是轉(zhuǎn)讓方久聯(lián)房地產(chǎn)僅持有新聯(lián)物業(yè)11.49%的股權(quán)，即使轉(zhuǎn)讓給了兄弟公司保利物業(yè)，也無法并表。

??如此看來，保利集團掛牌轉(zhuǎn)讓旗下新聯(lián)物業(yè)或也只不過是正常的非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)清算梳理罷了。

??3.8億規(guī)模的大體量

??轉(zhuǎn)讓與承接是雙向的選擇，保利物業(yè)沒有直接承接新聯(lián)物業(yè)的背后，或許有別的考量，而從現(xiàn)有的規(guī)模體量來看，不接也有其底氣。

??2020年，保利物業(yè)在管面積一躍成為上市物企之首，截至2020年底，保利物業(yè)在管面積約3.8億平方米，同比增長32.3%。

??其中，來自第三方的在管面積約為2.28億平米，從2019年占比55.1%進一步增長至2020年59.9%，近6成的在管面積來自第三方。

??2020年保利物業(yè)新增第三方合同項目382個，對應(yīng)單年合同金額約17.2億元，其中通過招投標(biāo)獲得的項目供355個，對應(yīng)單年合同金額約16.4億元。

??保利物業(yè)2020年招投標(biāo)新拓項目合同金額16.4億元，相當(dāng)于全年物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)收入49.48億的33.1%，這也意味著保利物業(yè)的業(yè)績增長很大程度上并不依賴于并購增量。

??保利物業(yè)在第三方外拓項目上也取得了新的突破，來自第三方項目住宅和商寫物管費分別增加0.1元和1.6元/平米/月。

??與此同時，保利物業(yè)的業(yè)績也在穩(wěn)定增長，2020年取得收入80.4億元，同比增長34.7%；實現(xiàn)歸母凈利潤6.7億元，同比增長37.3%。盡管保利物業(yè)的物業(yè)管理并非高毛利率，但是2020年保利物業(yè)凈利率呈現(xiàn)上升趨勢，為8.7%，提升了0.3個百分點。