云貴房企側(cè)重省會深耕,外拓布局以四川為主

公司 2021-06-21 10:19:13 來源:丁祖昱評樓市

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??云貴區(qū)域指云南省和貴州省,均地處中國西南邊陲,地形結(jié)構(gòu)復(fù)雜。其中,云南山地湖泊眾多,山地和高原面積分別占全省國土總面積的84%和10%;而貴州素有“八山一水一分田”之說,92.5%的國土面積為山地和丘陵,是全國唯一沒有平原支撐的省份。

??受制于嚴(yán)峻的地形結(jié)構(gòu)和地質(zhì)條件等因素,過去很長時間內(nèi),云貴區(qū)域交通發(fā)展相對緩慢,但隨著近幾年當(dāng)?shù)卣罅ν顿Y開發(fā)基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè),相較于過去改善顯著。

??在此背景下,近年來云貴區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)體量仍處全國中下游,但經(jīng)濟(jì)增速迅猛,經(jīng)濟(jì)增長以投資驅(qū)動為主。2020年云南實現(xiàn)GDP約為24488億元,排名全國第18名,人均GDP為全國水平的0.7倍,而貴州GDP約17827億元,落后于云南,排名全國第20名,人均GDP為全國的0.68倍,GDP總量排名相對靠后。但是云南和貴州經(jīng)濟(jì)增速位于全國前列,2020年云南和貴州增速位列全國第3位和第2位。

??由于云貴經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn),近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高增長,但投資規(guī)模仍處于全國中游。

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??云貴城鎮(zhèn)化率落后全國,房產(chǎn)投資規(guī)模中游

??受限于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,云貴區(qū)域城鎮(zhèn)化率全國倒數(shù),區(qū)域內(nèi)部兩極分化明顯。2019年云南城鎮(zhèn)化率為48.9%,較2015年提升5.6個百分點,但仍處于全國倒數(shù)第三;同年貴州城鎮(zhèn)化率為49%,仍處于全國倒數(shù)第四。城市層面,云貴區(qū)域內(nèi)省會城市城鎮(zhèn)率均超70%,其中2019年昆明常住人口695萬,城鎮(zhèn)化率73.6%,而同期貴州的76.13%,而剩余的中小城市城鎮(zhèn)率普遍偏低,如2019年云南曲靖城鎮(zhèn)化率49.64%,貴州畢節(jié)約44.3%,與省會差距明顯。

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??房地產(chǎn)投資規(guī)模處全國中游,區(qū)域內(nèi)省會貢獻(xiàn)約4-6成

??云貴區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長主要以投資驅(qū)動為主,對房地產(chǎn)的依賴程度較高,2019年云南和貴州的房地產(chǎn)依賴度分別為17.87%和17.83%,處全國第6名和第7名。云貴當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)的高依賴,疊加云貴長期以來人口外流,缺乏穩(wěn)定的剛性需求支撐,云貴整體房地產(chǎn)政策環(huán)境相對寬松,地方政策出臺較少,主要以市場較火熱的昆明和貴陽出臺的政策較多。

??在此背景下,2015-2016年以來云南和貴州的房地產(chǎn)開發(fā)投資維持快速增長,2019年云貴兩省房地產(chǎn)投資增速均超27%;但整體房地產(chǎn)投資規(guī)模仍處全國中游,2019年云南和貴州實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為4151.41億元和2990.81億元,規(guī)模排名全國第14名和第18名。

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??省內(nèi)城市層面,省會和核心城市對全省房地產(chǎn)投資額的貢獻(xiàn)度高達(dá)60%。云南省內(nèi)部呈現(xiàn)“一超多弱”格局,2013-2018年的大部分年份中,省會昆明對全省房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)度持續(xù)攀升,2017年甚至達(dá)到60.4%。而貴州省內(nèi)部,房地產(chǎn)投資格局呈現(xiàn)“一超一強多弱”格局。2013-2018年貴陽和遵義對全省房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)度穩(wěn)定60%左右。

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??TOP20房企已全部進(jìn)駐云貴,本土房企生存空間壓縮

??云貴房地產(chǎn)市場需求和規(guī)模處全國中下游,但區(qū)域內(nèi)部仍有如昆明、玉溪、大理、西雙版納、麗江、貴陽和遵義等部分城市,或因剛性需求拉動,或因發(fā)展文旅地產(chǎn)訴求等因素,近年來龍頭房企紛紛進(jìn)駐云貴。據(jù)統(tǒng)計,2020年銷售排名TOP20房企在云貴的進(jìn)駐率達(dá)100%,且均已完成省會昆明和貴陽的布局。

??以云南昆明為例,2015年國務(wù)院同意設(shè)立國家級新區(qū)——云南滇中新區(qū),新區(qū)規(guī)劃發(fā)布后,龍頭房企紛紛搶灘云南市場,主要進(jìn)入方式為合作開發(fā)和公開拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計,2015年綠城、北大資源和海航首入昆明,2016年碧桂園、融創(chuàng)、金科、新城、大悅城和中建等房企首次落子昆明,2017年美的置業(yè)、中鐵建、中交、中南、首創(chuàng)、中糧、遠(yuǎn)洋和東原等房企成功打開昆明市場,2018年包含奧園、花樣年、佳兆業(yè)、金茂和陽光城等在內(nèi)的13家外來房企成功入駐,2019-2020年累計22家外來房企新進(jìn)昆明。

??龍頭房企不斷進(jìn)入云貴市場,憑借品牌和資金實力,逐步壓縮本土房企生存空間,本土和外來房企競爭格局呈現(xiàn)“二八開”趨勢。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《房企銷售業(yè)績TOP20——云南榜》,2019-2020年云南全口徑銷售TOP20房企中外來房企銷售貢獻(xiàn)度分別為80.67%和73.25%;由于克而瑞暫無貴州銷售排行榜數(shù)據(jù),以省會貴陽為例,據(jù)CRIC系統(tǒng)顯示2019-2020年貴陽全口徑銷售TOP20房企中外來貢獻(xiàn)占比均超85%。

表:2019-2020年云南和貴陽TOP20房企外來/本土占比

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??云貴房企側(cè)重省會深耕,外拓布局以四川為主

??從云貴區(qū)域的9家重點房企(包括5家云南省本土房企及4家貴州省本土房企)來看,自2017年起,僅有五家在克而瑞TOP200全口徑金額排行榜中出現(xiàn),分別為俊發(fā)地產(chǎn)、中天城投、云南城投、麒龍集團(tuán)、宏立城,僅中天城投(中天金融)及云南城投實現(xiàn)上市。其中,俊發(fā)地產(chǎn)規(guī)模最大,2020年的全口徑銷售額達(dá)670億元,兩百強中排名第59位;中天城投的全口徑銷售額也達(dá)到了183億元,排名132位。

??整體來看,云貴房企上榜數(shù)量較少,9家中僅有5家;且排名較后,除了俊發(fā)地產(chǎn)在60名之內(nèi),其余房企均在100朝外。如2017、2018年上榜的云南城投、宏立城,排名均在160名左右,2018年上榜的麒龍集團(tuán)則排名第200名。

??9家重點房企為:俊發(fā)地產(chǎn)、云南城投、諾仕達(dá)集團(tuán)、云南江東、華夏陽光、中天城投、麒龍集團(tuán)、宏立城、富康實業(yè)。

表:歷年克而瑞全口徑銷售榜單中云貴房企上榜情況(單位:億元)

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??從云貴房企的城市布局情況來看,在云南省內(nèi),俊發(fā)地產(chǎn)的城市覆蓋面最廣,已覆蓋了昆明、西雙版納、大理等5個地級市或自治州。從城市層面來看,云南省會昆明毫無疑問是各家本土房企最多布局的城市,此外西雙版納、大理、麗江也有較多房企布局,這些城市均屬于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的旅游城市。

表:云南本土房企省內(nèi)城市布局情況

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注(1):普洱項目為特色小鎮(zhèn)項目:普洱茶小鎮(zhèn)及茶禪世界特色小鎮(zhèn)。

注(2):玉溪項目為參股項目:太陽山國際生態(tài)旅游度假社區(qū)。

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理    

??在貴州省內(nèi),麒龍集團(tuán)已基本實現(xiàn)了省內(nèi)的全覆蓋,于各個地級市或自治州均有項目存在,是貴州本土房企中覆蓋最廣的房企之一。此外貴州城市中,省會貴陽同樣是各家本土房企的兵家必爭之地,此外遵義、黔西南、安順也有較多房企布局。其中遵義是全省除貴陽外,GDP規(guī)模及人均可支配收入最高的城市,同時也屬于成渝經(jīng)濟(jì)圈內(nèi);而黔西南是近年來三個自治州中GDP增長最快的城市。此外,安順主要憑借貴安新區(qū)的規(guī)劃,也有部分房企布局其中。

表:貴州本土房企省內(nèi)城市布局情況

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??在云貴區(qū)域的9家重點房企中,向云貴區(qū)域外拓展的企業(yè)有6家,云貴房企向外拓展意愿相對強烈。從省份來看,四川省共有4家布局,這主要由于四川與云貴相近且接壤,為云貴房企拓展四川提供了地理便利性;成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈的提出,也為云貴房企帶來了更多機遇。此外經(jīng)濟(jì)強省浙江、江蘇、廣東也均是云貴房企布局的重點。單從城市來看,布局較多的城市包括有成都、四川瀘州、寧波、杭州等。但整體來看,除了云南城投外,大多數(shù)房企仍主要深耕省內(nèi)市場,省外市場的銷售貢獻(xiàn)占比較小,仍處于初步探索環(huán)節(jié)。

表:云貴房企向外拓展布局城市情況

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??本土房企產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度低,多元業(yè)務(wù)參與云貴建設(shè)

??多數(shù)云貴房企資金實力相對有限,更多局限于省內(nèi)市場且整體市占率偏低,多為省內(nèi)零星布局,而省內(nèi)不同城市甚至不同地段都對產(chǎn)品開發(fā)提出差異化要求,因而多數(shù)云貴房企尚未形成標(biāo)化的產(chǎn)品線。據(jù)不完全統(tǒng)計,本地房企中僅俊發(fā)、中天城投、云南城投和麒龍集團(tuán)已經(jīng)形成統(tǒng)一的產(chǎn)品線,其余規(guī)??壳暗娜缰Z仕達(dá)、華夏陽光、宏立城、云南江東、子元集團(tuán)、宏德置業(yè)和云城置業(yè)都尚未統(tǒng)一整理產(chǎn)品線。

表:云貴本地頭部房企旗下的產(chǎn)品線以及定位和布局

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??9家云貴重點房企中,物業(yè)服務(wù)及商業(yè)運營是房企布局最多的兩大板塊。在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域,規(guī)模較大的為俊發(fā)物業(yè)和中天物業(yè)。其中俊發(fā)物業(yè)已進(jìn)駐昆明、玉溪、大理、開遠(yuǎn)、西雙版納、成都、貴陽、無錫等城市,覆蓋項目超百個,管理面積超4000萬平方米;而中天物業(yè)服務(wù)在管項目達(dá)104個,在管面積同樣超4000萬平方米。在商業(yè)領(lǐng)域,俊發(fā)商業(yè)的規(guī)模也同樣較大,目前擁有商業(yè)管理項目約20個,運營面積約400多萬平方米。

??此外,部分房企還根據(jù)云貴兩省內(nèi)的資源稟賦,擁有旅游文旅、茶葉礦產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

表:云貴房企多元化布局方向

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??在云貴區(qū)域內(nèi)兩極分化加速的背景下,通過對區(qū)域內(nèi)25個地級市的拿地盈利空間進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)西雙版納、麗江、保山、大理、玉溪和臨滄為最佳盈利區(qū)域,而紅河、昭通、六盤水、黔南和黔西南投資價值相對低,另外楚雄、怒江、安順、畢節(jié)、遵義在內(nèi)的11個地級市投資盈利空間屬走量型,且人口持續(xù)外流,不具備可觀的回報率;而省會昆明和貴陽市場內(nèi)卷化競爭嚴(yán)重,土地溢價高,利潤率可能承壓。

??整體來看,云貴房企雖然規(guī)模較小,但具有自身不同的發(fā)展模式與業(yè)務(wù)壁壘,非其他房企短時間內(nèi)可以取代,與此同時,云貴房企也要思危、思變,以更好的姿態(tài)投入到美好生活的建設(shè)中。

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