??6月30日下午，萬(wàn)科2020年度股東大會(huì)暨2021年第一次A股類(lèi)別股東大會(huì)在深圳舉行。

??在談及目前房地產(chǎn)公司包括萬(wàn)科的股票受到影響產(chǎn)生波動(dòng)時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮回應(yīng)稱(chēng)，“這其中有行業(yè)的因素，而且我們?cè)谥饔^(guān)上都有責(zé)任，我們?cè)谛袆?dòng)上都應(yīng)該去回應(yīng)股東的關(guān)切?！?/p>

??自正式當(dāng)選萬(wàn)科董事長(zhǎng)，到2021年6月30日，萬(wàn)科已在郁亮的帶領(lǐng)下，走過(guò)整整4年時(shí)間。

??若把時(shí)間線(xiàn)拉至更久之前，距離初出茅廬的郁亮初次見(jiàn)到王石，將其手?jǐn)M的“商業(yè)連鎖模式建議書(shū)”遞交給后者，也已過(guò)去31年。

??“今天，我把接力棒交給郁亮帶領(lǐng)下的團(tuán)隊(duì)，我相信這是最好的時(shí)候。他們更年輕，但已充分成熟。我對(duì)他們完全放心，也充滿(mǎn)期待。”2017年的萬(wàn)科股東大會(huì)上，王石曾這樣表示他對(duì)繼任者郁亮的認(rèn)可。

??現(xiàn)在，萬(wàn)科這艘巨輪的掌舵者與創(chuàng)始人王石的性格卻有著鮮明反差：王石火爆、生硬；而生在“江南水鄉(xiāng)”的郁亮則細(xì)膩、踏實(shí)。

??成立30多年來(lái)，面對(duì)不同的時(shí)代背景和發(fā)展機(jī)遇，萬(wàn)科在戰(zhàn)略選擇、制度建設(shè)、文化建設(shè)、組織建設(shè)、人才培養(yǎng)上，經(jīng)過(guò)多輪的調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??但如今，郁亮帶領(lǐng)下的萬(wàn)科面對(duì)的問(wèn)題是空前的。行業(yè)“三道紅線(xiàn)”“集中供地”以及自身業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭放緩等，無(wú)不在考驗(yàn)著這位頭部房企領(lǐng)導(dǎo)者的智慧。

??近期，萬(wàn)科再對(duì)組織、人事進(jìn)行了調(diào)整。獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論員、職業(yè)投資人侯寧認(rèn)為，在“房住不炒”的大環(huán)境下，萬(wàn)科積極求變是正確的應(yīng)對(duì)方式，高層變動(dòng)是正常的應(yīng)變行為，否則諸如恒大危機(jī)、蘇寧危機(jī)等就可能降落到萬(wàn)科之類(lèi)的傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)頭上。

??繼任者的野心

??通過(guò)并購(gòu)開(kāi)拓新業(yè)務(wù)市場(chǎng)，2017年剛上任萬(wàn)科董事長(zhǎng)的郁亮便展示出其勃勃野心。

??2017年6月30日，萬(wàn)科股東大會(huì)的前一天，郁亮及其團(tuán)隊(duì)以551億從廣東國(guó)際信托手中拿下廣州花地灣資產(chǎn)包。這也是王石將接力棒傳給郁亮后，郁亮團(tuán)隊(duì)的第一次正式動(dòng)作。

??不過(guò)，廣信資產(chǎn)包的解包，并不是一件容易的事，直到今年3月首個(gè)項(xiàng)目才開(kāi)盤(pán)。當(dāng)然，這是后話(huà)。

??實(shí)際上，彼時(shí)已加入萬(wàn)科近30年時(shí)間，不輕易顯山漏水的郁亮，此前就有過(guò)一張口便“語(yǔ)出驚人”的經(jīng)歷。

??2003年，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌將操刀的順馳地產(chǎn)銷(xiāo)售額目標(biāo)定在100億元，并高調(diào)宣稱(chēng)將在3年之內(nèi)超過(guò)萬(wàn)科，成為行業(yè)第一。

??那時(shí)，已是萬(wàn)科總經(jīng)理的郁亮憤然將“10年1000億”的目標(biāo)寫(xiě)進(jìn)了萬(wàn)科規(guī)劃中，而當(dāng)年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額才63億元。王石跳了出來(lái)：“年輕人要沉住氣！不要被順馳弄亂了陣腳?！?/p>

??郁亮心里也算著一筆賬，如果萬(wàn)科保持每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，10年后的千億目標(biāo)并不難實(shí)現(xiàn)。郁亮是對(duì)的，10年之后，2013年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達(dá)到1709.4億元再次刷新當(dāng)時(shí)中國(guó)及全球企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售額歷史紀(jì)錄。

??盡管如此，郁亮不如王石那般理想化，他是一名理性到極致的管理者。萬(wàn)科在迎來(lái)“郁亮?xí)r代”后，在產(chǎn)品上再?zèng)]有驚艷的表現(xiàn)，取而代之的是眼花繚亂的合作、并購(gòu)案，他將萬(wàn)科變成了一家“出色”的投資公司。

??此前作為總裁、CEO，郁亮一直是萬(wàn)科的價(jià)值觀(guān)輸出者。2014年郁亮首提白銀時(shí)代，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代確實(shí)結(jié)束了。在經(jīng)歷過(guò)寶萬(wàn)股權(quán)之爭(zhēng)后，坐穩(wěn)董事長(zhǎng)之位的郁亮則需要在一片混亂中建立新的價(jià)值觀(guān)秩序。

??上任后不久的2017年底，在郁亮的帶領(lǐng)下，經(jīng)過(guò)廣泛討論后，萬(wàn)科內(nèi)部最終凝練成為一本小冊(cè)子，這就是萬(wàn)科的《事業(yè)合伙人綱領(lǐng)》。

??這并不是一本簡(jiǎn)單的小冊(cè)子，它是對(duì)萬(wàn)科文化價(jià)值觀(guān)的全面總結(jié)。小冊(cè)子幾乎回答了企業(yè)的所有問(wèn)題。它分為六個(gè)章節(jié)，包括事業(yè)追求、核心價(jià)值觀(guān)、制度安排、經(jīng)營(yíng)管理方針、事業(yè)合伙人、事業(yè)合伙組織等，連順序都是經(jīng)過(guò)精心考慮的。

??郁亮認(rèn)為，這本小冊(cè)子只是開(kāi)始，它的內(nèi)涵還將在實(shí)踐中不斷豐富，所以第一版《事業(yè)合伙人綱領(lǐng)》被稱(chēng)為0.995版。他相信，將來(lái)一定會(huì)有1.0版，甚至2.0版。

??修修枝、剪剪葉

??早在2015年，時(shí)任萬(wàn)科南方區(qū)域首席執(zhí)行官的張紀(jì)文提出“八爪魚(yú)”戰(zhàn)略，推進(jìn)一系列多元化轉(zhuǎn)型。

??隨后，萬(wàn)科在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)觸角開(kāi)始伸向物業(yè)、商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪度假、養(yǎng)老教育及產(chǎn)業(yè)辦公等。這正是萬(wàn)科向多元化業(yè)務(wù)要業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。然而習(xí)慣了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的萬(wàn)科并不能輕易從“創(chuàng)新”業(yè)務(wù)中要得利潤(rùn)。

??2018年9月舉行的萬(wàn)科秋季例會(huì)上，會(huì)場(chǎng)周?chē)膲ι喜紳M(mǎn)了大紅背景的LED屏，偌大的屏幕上就寫(xiě)了3個(gè)字——“活下去”。這被外界解讀為萬(wàn)科強(qiáng)烈危機(jī)意識(shí)的體現(xiàn)。

??IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，像萬(wàn)科這樣的企業(yè)以及郁亮這樣的董事長(zhǎng)，已經(jīng)非常優(yōu)秀了，而且市場(chǎng)敏感度很強(qiáng)，對(duì)行業(yè)的前瞻性也具備卓越的高屋建瓴的能力，這也是萬(wàn)科這樣一個(gè)已經(jīng)規(guī)模很大的公司始終保持了對(duì)市場(chǎng)非常敏銳的感知度和良好的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力的原因所在。

??但是，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，他們實(shí)際上一方面擔(dān)心行業(yè)的未來(lái)走向和變化以及萬(wàn)科的可持續(xù)增長(zhǎng)的方向在哪里、萬(wàn)科可持續(xù)發(fā)展的潛力和風(fēng)險(xiǎn)在哪里，同時(shí)也在憂(yōu)慮行業(yè)和企業(yè)的未來(lái)可能面臨的問(wèn)題與轉(zhuǎn)型的方向與壓力，柏文喜表示。

??當(dāng)年12月17日的集團(tuán)2019年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上，郁亮發(fā)表講話(huà)，主題是“收斂聚焦，鞏固提升基本盤(pán)”。他的語(yǔ)氣頗為嚴(yán)厲，“除物業(yè)之外，其他新業(yè)務(wù)或多或少存在著前景不明、模式不清、目標(biāo)模糊、管理粗放、隊(duì)伍龐大、組織復(fù)雜、結(jié)構(gòu)混亂等問(wèn)題?！?/p>

??郁亮也一度強(qiáng)調(diào)，對(duì)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，投入和產(chǎn)出、風(fēng)險(xiǎn)與收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須要調(diào)整，三年沒(méi)做成的業(yè)務(wù)就不要再做了。

??以“萬(wàn)村計(jì)劃”為例，該計(jì)劃是萬(wàn)科旗下專(zhuān)門(mén)針對(duì)城中村進(jìn)行改造升級(jí)的項(xiàng)目。其業(yè)務(wù)模式是以高于市場(chǎng)價(jià)的租金和農(nóng)民房房東簽10-12年的長(zhǎng)約，進(jìn)行改造升級(jí)后交付萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)出租。

??截至2019年7月，萬(wàn)科已經(jīng)簽約的2000多棟房源分布在深圳的十多個(gè)城中村，累計(jì)超過(guò)10萬(wàn)間。不過(guò)此時(shí)，萬(wàn)科被爆出旗下城中村改造項(xiàng)目“萬(wàn)村計(jì)劃”違約：萬(wàn)科方面自動(dòng)放棄在坪山、光明已經(jīng)簽約的城中村房源，并主動(dòng)和房東協(xié)商關(guān)于違約賠付事宜。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，按照以每間房每月租金為1000元計(jì)算，再加上三個(gè)月違約金和空置期（沒(méi)有免租期），萬(wàn)科這一筆違約金至少億元以上。

??萬(wàn)科是吃過(guò)多元化的虧的。1994年爆發(fā)的“君萬(wàn)之爭(zhēng)”中，萬(wàn)科股東君安證券董事長(zhǎng)張國(guó)慶，以反對(duì)王石的多元化政策為由，要求召開(kāi)股東大會(huì)、董事會(huì)罷免王石。這才兩拳打醒了王石，帶領(lǐng)萬(wàn)科走上了專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路。

??2019年，在外界傳出萬(wàn)科要砍掉所有多元化業(yè)務(wù)的聲音時(shí)，郁亮對(duì)此解釋道，每個(gè)BG、BU都要明確自己的主航道，而且收斂聚焦不是砍樹(shù)，是修枝剪葉。

??2021年3月31日，在萬(wàn)科舉行的2020年業(yè)績(jī)推介會(huì)上，郁亮表示，萬(wàn)科不同業(yè)務(wù)類(lèi)型，要接受上市檢驗(yàn)，先后都會(huì)上市，上市考慮全面和長(zhǎng)期，全面是考慮業(yè)務(wù)協(xié)同性；長(zhǎng)期是不考慮資本熱點(diǎn)。

??郁亮要繼續(xù)打贏(yíng)

??6月23日，萬(wàn)科組織、人事結(jié)構(gòu)再調(diào)整。郁亮稱(chēng)，這次調(diào)整也是讓萬(wàn)科在管理紅利時(shí)代繼續(xù)打贏(yíng)。

??中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁認(rèn)為，現(xiàn)在整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)處在在轉(zhuǎn)型升級(jí)期， 2016年的“房租不炒”政策提出后，房企開(kāi)始面臨著一系列的困境和危機(jī)，包括資金、土地、市場(chǎng)等各方面的管控。在此情況下，房企的邊際利潤(rùn)是一直在收縮的，這就導(dǎo)致企業(yè)原有的策略和政策是要做大調(diào)整的。

??當(dāng)前，萬(wàn)科正陷入業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭乏力的局面，這一點(diǎn)從梳理萬(wàn)科近幾年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可以管窺。

??2017年-2020年，萬(wàn)科的毛利率分別為34.10%、37.48%、36.25%、29.25%，同比分別增長(zhǎng)15.91%、9.93%、-3.30%、-19.31%；凈利潤(rùn)分別為280.52億元、337.73億元、388.72億元、415.16億元，同比分別增長(zhǎng)33.44%、20.39%、15.10%、6.80%。

??2021年前5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)36.3%，較2019年同期增長(zhǎng)19%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)52.4%，較2019年同期增長(zhǎng)36.5%。

??同期，萬(wàn)科前五月銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)14%，較2019年同期增長(zhǎng)8.1%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)16.1%，較2019年同期增長(zhǎng)7.2%。與全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售相比，萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，銷(xiāo)售表現(xiàn)持續(xù)跑輸行業(yè)增速。

??2021年3月以來(lái)，萬(wàn)科股價(jià)從34.6元的高點(diǎn)，一路走低至23.8元，創(chuàng)下近一年新低。

??侯寧表示，目前看，房地產(chǎn)企業(yè)普遍已跌出了絕對(duì)價(jià)值，但預(yù)計(jì)后市會(huì)有一輪景氣行情。事實(shí)上，通過(guò)這一輪房住不炒政策的落實(shí)到位，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都面臨轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科顯然是在主業(yè)基礎(chǔ)上變化營(yíng)銷(xiāo)方式，以及根據(jù)政策調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向等進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

??2020年半年股東會(huì)上，郁亮首提“三個(gè)時(shí)代”——即21世紀(jì)第一個(gè)十年為土地紅利時(shí)代、第二個(gè)十年為金融紅利時(shí)代、再到如今第三個(gè)十年的管理紅利時(shí)代。

??郁亮認(rèn)為，2020年8月提出的“三道紅線(xiàn)”影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。招拍掛之后進(jìn)入金融紅利階段，“三道紅線(xiàn)”也就意味著管理紅利時(shí)代的來(lái)臨。

??2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮提到，近幾年萬(wàn)科戰(zhàn)略比較清晰，但組織和人才的短板也暴露出來(lái)?！爱?dāng)我們來(lái)到管理紅利時(shí)代的時(shí)候，業(yè)務(wù)協(xié)同性比過(guò)往要求更高，萬(wàn)科面臨著組織如何適配戰(zhàn)略，以及在組織適配戰(zhàn)略情況下，人才需要先行等問(wèn)題?！?/p>

??郁亮十分重視人才的發(fā)掘。在與蘇世民的對(duì)話(huà)中，他提到“先要找到人，再要找到錢(qián)?！比f(wàn)科需要10分人才。

??過(guò)去30多年來(lái)，萬(wàn)科每10年左右，都會(huì)啟動(dòng)組織人才計(jì)劃：包括2000年的新動(dòng)力計(jì)劃，從學(xué)校選擇畢業(yè)生培養(yǎng)；海盜行動(dòng)，從中海請(qǐng)了不少高管過(guò)來(lái)支持萬(wàn)科；2007年，萬(wàn)科啟動(dòng)007行動(dòng)，從社會(huì)上挖掘精英人才加入萬(wàn)科。

??郁亮認(rèn)為，2020年開(kāi)始，管理紅利時(shí)代到了，為此，萬(wàn)科一方面通過(guò)“春天行動(dòng)”明確戰(zhàn)略，另一方面推動(dòng)組織匹配戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)事人匹配，所以又啟動(dòng)“獵頭行動(dòng)”。

??春天行動(dòng)的核心是競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，就是所有的工作聚焦，包括年輕人的品牌宣傳、萬(wàn)科物業(yè)回歸住宅物業(yè)為主，聚焦在一個(gè)好產(chǎn)品。這種以好產(chǎn)品好服務(wù)為代表的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，跟以前萬(wàn)科的發(fā)展增長(zhǎng)戰(zhàn)略不太一樣。

??此前，萬(wàn)科曾經(jīng)用回款作為唯一考慮指標(biāo)，春天行動(dòng)中，不會(huì)用單一指標(biāo)衡量。但郁亮

??說(shuō)，沒(méi)有規(guī)模肯定不行的，但是否第一不重要，要在第一軍團(tuán)；第二是利潤(rùn)要確保。關(guān)鍵的是，要做到均好無(wú)短板。不能有任何明顯短板，避免產(chǎn)生系統(tǒng)性崩潰。